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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》
房地产开发企业的“预收账款”科目期末余额反映开发产品未达到销售实现条件前所收取的售房款，一般金额较大，有的达到流动负债的50%以上。预收账款从严格意义上说并不是企业短期内应当偿付的流动负债，而是尚未结转确认的销售收入，万达总裁王健林先生的说法不无道理。
房地产企业实务中的“预收账款”余额也并非仅是收取的未交房之前预收的售房款，经常还包括：
（1） 尚未签订销售合同的认购金、意向金；
（2） 交房后实测面积小于预测面积产生应退房款差价。
当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款，又有认购金、意向金和应退房款差价时，年度终了进行汇算清缴申报，就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多。小编今天带您一起进行梳理，打开正确的汇算清缴处理方式。
很多财税人对房地产企业“预账收款”汇算清缴默认的处理方式是直接乘以预计计税毛利率计算得出预计毛利额（营改增之前），填入《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第24行。这种方式在开发产品尚未完工之前，基本是可行的，但如果开发产品已经完工或者开发产品同时存在未完工、已完工状态下，这样的税务处理是不正确的。
首先要确定开发产品是否达到完工条件，即开发产品满足竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明三个条件之一。当三个条件均不满足时，属于未完工产品，需要按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理，并根据销售合同约定的收款时间节点，以年末应当收取到的款项（银行按揭付款方式除外）作为计算依据。需要注意的是，营改增后，“预收账款”账面余额需要按价税分离后的不含税价作为计算依据。及至满足三个条件之一时，即为完工产品，这时即使“预收账款”有余额，也不能按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理。而是应在年度汇缴时通过纳税调整的方式确认完工产品的计税收入、计税成本，同时将以前年度作纳税调增的预计毛利额转回，填入《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第28行。
举例：
某房地产企业2016年4月开工某楼盘项目，增值税适用简易计税方法，2016年11月开始预收房款，当年末“预收账款”余额30,000万元，2017年收到预收款20,000万元，2017年10月项目竣工交付，企业将已收齐全款的预收款结转确认为主营业务收入49,600万元，2017年末“预收账款”余额为400万元，其中：当年预收甲客户房款300万元、经了解该客户尚未交全房款，按销售合同应收未收200万元（已到约定付款日期，非按揭方式）；预收零散客户认购意向金60万元，尚未签订正式的销售合同；应退已确认收入的客户面积价差40万元。该企业所在地区未完工开发产品预计计税毛利率为10%。
企业2016年缴纳城建税及附加102.86万元、按2%预征率预征土地增值税582.85万元，均计入“应交税费”借方；2017年缴纳城建税及附加181.93万元、预征土地增值税388.57万元，2017将以上税金及附加按确认收入金额结转“税金及附加”1,247.07万元。
2016年度，因开发产品未完工，当年取得的预收房款进行价税分离后，按10%预计计税毛利额2,857.14万元（30000/1.05×10%），同时给予扣除实际缴纳的城建税及附加、预征的土地增值税685.71万元，纳税调整增加2,171.43万元，计入2016年度应纳税所得额。
2017年度，开发产品已完工，年末“预收账款”余额中的已收甲客户房款，不再适用预计计税毛利额调整方法，应当连同应收未收的房款一起确认为销售收入476.19万元（500/1.05），填入《A105000 纳税调整项目明细表》第11行“税收金额”栏。
对预收零散客户认购意向金60万元，因企业尚未与客户签订正式的销售合同，不需要确认收入；应退已确认收入的客户面积价差40万元，属于应付未付款，不属于收入。
对在2017年度会计结转确认销售收入的2016年度预收房款及其计提的相关税金，因其在2016年度汇缴时已按实际毛利额、税金及附加计入应纳税所得额，故需要转回原预计的毛利额、税金及附加，至此，该项税收与会计产生的时间性差异结平。
（图片来自网络）
本文转自：会管家服务
企业在筹建期间内发生的业务招待费，可以按发生额的60%在企业所得税前扣除，这是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年第15号公告）明确规定的。
那么对于房地产企业是否可以享受这个政策呢，如果享受这个政策，又从哪一个时点确认为“筹建期结束时点”呢？是公司营业执照注册时间？还是获取土地时点？亦或是房地产项目立项时间、开盘预售时间？标准貌似很多，执行不能任性。
说清楚这个问题，我们还得了解一下专门从事“房地产开发”的这类企业。
首先房地产企业不同于一般性企业，其正式生产经营必须以取得土地开始施工建设及获取发改委项目立项审批为前提，因此决不能简单的按照工商执照颁发日期作为开办期（筹建期）间截止日期。
我们从国税发[1995]153号（已经废止）第二条“关于实际经营期起始日期的确定问题 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条法规的实际开始生产、经营之日。”这个文件尽管已经作废，但是法理的精神还是非常符合业务实际的，也应该是实际执行的参考标准。
因此实践中有的税务局认定，房地产企业不存在筹建期，只要注册成立就意味着已经开始生产经营是不对的。
关于房地产企业筹建期的问题，大家关注很少是因为这个行业，一般是先拿地，然后成立项目公司，为了快速实现现金流回正，几个月就可以实现开盘预售，有了预售收入计税基数有了，业务招待费就实现一部分扣除了。
但现实扔存在一些企业，在获取土地当年或是前几年就已经成立，而土地因各种原因获取不了或是没有实现开盘预售，那么这个期间发生的业务招待费如何扣除，就成为一个争议的问题了，还有一些企业在年末拍地，当年无法实现开盘预售，这个问题就凸显？你扣还是不扣？不要任性哟。
房地产企业从开盘预售到竣工交付一般都要间隔几年的时间，资金密集周期较长，因此封顶就可以采取“期房”预先售卖的方式预收房款，这些预先收取的房款是要缴纳企业所得税的，如何缴纳企业所得税看视简单，其实雷区也不少。
一、预售收入被提前交税
既然房屋在未完工之前就可以出售，收取的房款非常如此之巨大，那么国家对这部分“预售收入”征收企业所得税，视乎就合理了（只是视乎）。预售收入需要提前缴纳企业所得税，这是与一般企业所不一样的。（本文不探讨基于预定协议收取的定价、意向金、认筹金这些口径问题，法律载体不一样，本就不算问题）
销售未完工开发产品取得的收入（当然是不含增值税），应按预计计税毛利率按期计算预计毛利额，扣缴已经预缴的土地增值税（预缴增值税对应的附加税已经当期损益化），作为“特定业务计算的应纳税所得额”。税金是需要扣除的，因为不扣必然造成年终退税。
特别提示，别仅用预收账款的贷方发生额计算预收收入，理论上是对的，但是实际上一定要结合企业核算的特点，不按实际财务处理一律用公式计算的都是错的。
二、被“视同完工“风险很大”
既然销售未完工产品取得的收入，才是预售收入，那么界定“完工标准”就很关键了，国税发【2009】31号文，规定的三个条件，简单说就是：竣工备案表，投入使用、大产权办理，按孰先原则，而国税函[2010]201号，再次强调了竣工交付和投入使用的，实质重于形式原则。
那么问题来了，那些争抢着把竣工备案证办理在12月31日的公司是不是自己挖坑了？而对于毛坯报建，精装交付是不是就是又一个大问题了，毛坯竣工时点要早于精装交付时点，如果跨年（应该是大概率），那么是否结转计税成本呢，风险是不是很大？
三、现房销售收入如何计算企业所得税，也许是个迷
预售收入计算企业所得税，应该是清楚了，但是现房销售的呢，既然是现房就是已经完工了，就不应该按未完工的预计计税毛利率计算企业所得税了。那么如何计算呢，这个问题对年底未按揭回款的现房存在较大争议，没有回款正常是没有交付，会计上没有确认收入，成本也没有结转，但是企业所得税是要交的，如何交？
实践中，很多税务局要求按预计计税毛利率缴纳，这样倒是简单了，但是不符合31号文的规定，也有要求按回款比例分段确认应收收入和对应成本的，把一个房子在税上给“瓜分”了，造成了繁杂的时间性差异。
一般情况下商品房回款周期不会超过几个月，其实没必要纠结，应该以会计上收入为准，真的没必要折腾。
转自：税悟汇/作者： 徐克强
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