房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析

臧崇来房地产财税咨询 2021-12-09

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

一、地产项目收并购的常见风险

（一）目标公司的风险界定

（二）目标项目的风险界定

二、地产项目收并购的风控措施

（一）收并购合同风控注意事项

（二）充分考虑政府、融资等外部环境

三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制

（一）可控成本

（二）不可控成本

四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析

（一）财税影响

（二）账面利润的虚增及现金流影响

（三）上市与融资的影响

（四）项目持续性影响

五、结论

笔者按：

2018年以来，地产调控的紧缩政策最终形成了“大鱼吃小鱼，强者恒强”的局面，随着地产融资的愈发艰难，地产行业的兼并和重组之势日益明显。在此背景下，地产项目的收并购和后期开发建设的风险和成本控制成为首当其冲要解决的问题。笔者根据长期从事房地产行业风控、财税相关工作的经验，就地产项目收并购及后期开发建设的风险、成本控制问题作相关梳理，以期为读者提供实操参考。

一、地产项目收并购的常见风险

（一）目标公司的风险界定

目标公司（亦称项目公司）的股权属性风险主要包括项目公司设立合规性风险及权利完整性风险两大类。

1、在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有如下几项：

（1）股东未足额缴纳出资；

（2）股东出资形式不符合法律规定；

（3）非货币财产出资作价违反法律强制性规定；

（4）非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；

（5）股东抽逃出资；

（6）项目公司未依法年检；

（7）其他。

2、拟对外转让项目公司股权的股东公司是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包括：

（1）项目公司股权是否存在质押、担保等第三人权利；

（2）项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；

（3）项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；

（4）是否存在股东公司转让股权的限制性约定（有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定）；

（5）是否存在对股东公司在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制；

（6）是否存在对股东公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制；

（7）其他。

（二）目标项目的风险界定

鉴于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂性，在对目标公司股权或目标项目进行收购时，须特别重视风险排查，尤其是久拖未建或停建的项目，在收购时需特别小心。以下就常规的项目并购风控重点作列举介绍：

1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险；

2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；

3、规划风险：规划有无调整，调整内容是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；

4、项目相邻关系的危机风险：《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照无法达到规定的最低标准，则也要承担相应的责任；

5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工的批准，土地有无被政府收回的可能；

6、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险；

7、违法建设的风险：如超规划建房；

8、工程质量风险；

9、不动产有无抵押担保的风险；

10、政府违约风险或政治风险。例如政府对房地产项目涉及的大市政问题一直未解决，导致项目交房后排水的严重问题。

其他有关目标项目收购的风险控制可参见《在建工程转让条件、尽调要点、交易模式分析暨成本处理与财税处理技巧》。

二、地产项目收并购的风控措施

实践中，地产项目的收并购风控绝大多数都是通过合同（包括单方承诺函）的方式来落实，因此股权转让或项目转让的协议应尽量完善，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去。

（一）收并购合同风控注意事项

在实务中，合同中需要重点注意的事项主要列举如下：

1、保证与陈述条款：对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割日前的情况进行保证；

2、过渡期条款：对签署合同后至交割期间的限制性事项进行约定；

3、约定对交割前债权债务的承担；

4、项目相关四证的办理；

5、员工安置问题；

6、债权债务处理：包括债权债务重组，某些可由转让方直接承担的债务，约定由转让方直接承担；不能由转让方直接承担的，可约定由转让方、债权人与标的公司签署债权债务重组协议，将标的公司债务转给转让方。

（二）充分考虑政府、融资等外部环境

另外，在并购项目的实际对接中，要充分考虑政府、融资等外部环境。在无法通过合同本身来约束的情况下，应充分评估外部环境对项目本身后续开展的影响，并加强与政府的沟通。对并购项目中存在的单方要求或者承诺应尽量在并购落地前明确解决方案或落到实处，同时对当地的人文环境做出基本掌握和判断，做好前期工作，避免在并购完成后由于地方保护主义色彩导致工作的难以开展。

三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制

（一）可控成本

1、土地成本

招拍挂明码标价的成本构成，无论是线上竞价还是线下竟配都是能够清楚计算的成本。

2、建安成本

勿需纠结的成本构成，市场价透明，甚至会不定期发布《建设工程定额价目表》，可以考虑浮动的一是精装成本，二是绿化投入，但依然有其合理性的要求存在。

3、营销费用

自营销售还是委托代理，其成本也依然是有市场价，从万五到千一二三，整体幅度都是有范围，依然可以控制，且其整体成本对于房地产开发来说占比较低，通常不超过3%。

对于营销活动发生的实物赠送、活动奖品等产生的税收风险，则可以通过加设中间环节来消除。

4、税收成本

营改增之后房地产的涉税成本稍有调整，但是依然可以计算，有规划、有计划，涉税成本无一不可精确计算。

5、管理成本

属于内控管理成本，尺度视公司管理水平上下浮动，通常在2%左右。

6、资金成本

这个属于地产企业生存的根本之一，介于可控与不可控之间，视公司规模、项目情况而异，目前是一事一议，传统渠道融资目前除了地产巨头之外，资金成本基本在12%左右，或者更高，低于432标准或者信用评价等级较低者基本融不到资。有关2018年地产融资的具体情况可参见本公众号“西政资本”2018年3月23日推文《西政资本：地产融资现状暨银行、信托、私募当前主流地产融资产品分析（20180322整理稿）》。

（二）不可控成本

不可控成本也即灰色成本，一类是无法体现在正常成本之中的费用，一类是在项目经营过程中的预算外费用。房地产企业在项目预算之时，通常会在原有预算之外，增加5-10%的不可预见费用。不可控成本的类型主要有如下几种：

1、项目并购的潜在风险性债务

此类风险大多存在于：①账面无法体现的法律纠纷、债务纠纷，股权收购后的经济纠纷等造成的额外支出；②并购时对于双方权责划分及退出机制约定不完善造成的额外支出。

此类风险的控制需主要通过前期的沟通来完善，这就要求投拓部门精通各专业线的风险控制，强化法律、财税及风险意识。

2、土地成本的额外支出

拿地环节除了并购，主动招拍挂或者土地收购环节的额外成本及信息费、居间费、配资利息支出，其中信息费、居间费通常是无票支出，额度通常在1-3%之间。

此类费用雷同土地溢价成本，实际上属于隐性成本，营改增之前大多通过建安成本消化，营改增之后则各路变通。

3、拆迁成本

拆迁属于一级土地开发的范围之内，通常属于政府协调范畴内，但是偶有项目不能在项目周期内完全实现拆迁，剩余未拆迁的房屋，则要视房屋坐落位置，在拆迁费、规划调整之中做出选择，但无论哪种都需要付出相应的成本。

此类费用属于被迫支出，因房地产的属地性质及强拆的政策限制，无论如何开发商也不可能逼迫政府解决拆迁问题。鉴于目前对拆迁方式的限制，在只能存在未拆迁户的情况下动工时，开发商必须提前做好预案，比如政府的返还、配套之类，索取优惠，或者直接选择备选方案，绕开未拆迁房屋，如此才能降低成本。

4、资金成本

资金成本介于两者之间，其不可控性在于目前政府对于金融业对房地产企业融资的管控，由此造成的融资成本提高甚至无法融资带来的风险。

此类成本问题的解决，前提是融资前置，在拿地阶段就需对自身的资金状态和融资渠道、成本有相应规划，只有对融资额度、发放方式有整体规划才能避免出现政策影响时无法融资的局面，或者至少应保证前期已经签订的融资协议仍旧处于可执行状态。

5、工程进度及备案时间

工程进度的影响有两方面：一是资金成本；二是工期推迟造成的交房违约产生的违约金。对于资金成本来说，在多层封顶或者高层主体的三分之二进度之前都处于资金投入期，这一阶段的推迟，首先造成的直接成本就是资金成本，对于现金流回正之后的延迟，或者由于消防验收不能完成等因素造成的直接影响则是交房违约，目前大多数地产企业的预售合同里会约定3-6个月的免责期，虽然有约定，但也只能从一定程度上说，由于合同模板属于地产企业提供，对于表述有歧义的条款，法律上是适用保护格式被动接受方的原则。在实操中，由于消防验收是整体验收的最后一步，而这一环节周期较长，不确定因素也较多，对于前期和项目部有一定的公关要求，也即有一定不确定因素，这也是有很多企业完工很久依旧不能交房的原因，也正是这个原因，直接导致了延期交房产生高额的成本，而无限期延迟交房，对于地产企业的损失更是无法估量。在实操中有地产企业聘请会计师事务所审计而被出具无法给出或者保留意见的审计报告，对于企业的融资和其他环节也会造成不必要的麻烦。整体来说，对于这一成本的控制，需要项目整体进度的把控具有一定的前瞻性，交房时间在合同中可以延长，而在销售环节则要体现销售策略，说服客户相信提前交房的能力，同时，项目进度也要按部就班，消防等验收工作按照进度实时推进，避免由此造成直接损失。

四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析

（一）财税影响

1、所得税

不能入账的成本直接造成所得税的增加，具体为不可确认成本*25%。

2、土地增值税：可抵扣成本的减少

由于此类隐性或者不可入账成本除违约金外，大多为项目成本类支出，所以对土增可扣除成本将产生直接影响，对应成本支出*130%，额度较大不排除土增调裆的可能性。

3、虚增成本的影响

对于部分发票或者虚增业务产生的成本，在目前已经完成系统联网的税务监管下，将无所遁形，更加成为不定时炸弹。

（二）账面利润的虚增及现金流影响

部分不能体现在账面的成本支出，无法直接反应到企业的财务报表当中，由此导致虚增利润，同时还造成实际现金不能直观的反映出来。

（三）上市与融资的影响

假设由于消防原因造成无法完工备案，将可能造成审计意见无法给出，并影响后期的上市、融资等问题。

（四）项目持续性影响

以拆迁存在问题为例，由于部分拆迁未完成，项目急于上马容易造成骑虎难下的局面，最终导致项目停滞、资金链紧张，甚至烂尾风险。此类风险亦为笔者亲历，确非企业自身所能承担。

五、结论

鉴于上述，在房地产并购潮暗潮汹涌之际，为确保地产项目收并购完成后能正常推进并实现盈利，收并购的综合风控和成本控制应成为房地产企业实现兼并重组的必练内功，而收并购中相关问题的解决更多的还是依赖于渠道下沉和务实细致的专业精神，因此收并购的成功与否最终取决于团队的综合能力。

延伸阅读：在建工程转让条件、尽调要点、交易模式分析暨成本处理与财税处理技巧

作者：金云朋

2017年以来，随着全国房地产行业的调控，部分房地产企业因资金链紧张导致项目开发陷入困境而不得不将在建工程阶段的项目对外转让。在建工程是指取得批准立项，拥有合法完整用地手续，取得施工许可证并正在施工建设的工程项目。在建工程转让就是在建工程所有人将其拥有的在建工程转让给买受人，买受人支付对价的民事行为。本文在在建工程转让的条件、尽调要点分析基础上，就交易的不同方式涉及的财税处理进行综合分析，以期为读者提供实操参考。

一、资产转让背景下在建工程的转让条件

《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定：转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。《城市房地产管理法》第三十九条、四十条分别对以出让方式取得土地使用权和以划拨方式取得土地使用权的在建工程的转让做了规定。

1、以出让方式取得土地使用权的转让条件

《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”，由上述可知，以出让方式取得土地使用权的在建工程转让时应满足以下条件：（1）出让方具备房地产开发经营资格；（2）出让方按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房屋所有权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（4）出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模。属于房屋建设的，实际投入资金额应占全部开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。

2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件
《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”，由上述可知，以划拨方式取得土地使用权的在建工程转让时必须经有批准权的人民政府审批。对准予转让的在建工程有两种处理方式：第一种是受让方补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是受让可不办理土地使用权出让手续而转让在建工程，但转让方应将转让在建工程所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

二、受让人收购过程中的尽调注意事项

根据笔者的经验，受让人在受让在建工程时应注意审查在建工程是否满足以上法律要件及相关尽调要点：

1、在建工程是否满足《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定条件。应注意查明转让人是否已经全额支付土地出让金、土地是否存在长期闲置等情况。

2、在建工程是否存在拆迁补偿安置及其履行情况。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”

3、在建工程项目抵押情况。如存在在建工程抵押，转让方需经贷款银行或其他金融机构同意才能转让。

4、在建工程以资产方式转让的，应审查工程施工合同。转让双方应在转让合同中明确原施工合同的履行、变更、解除及债权债务承担等条款。

5、在建工程涉诉情况。应着重审查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情况，避免收购后因原施工单位的工程欠款问题导致无法现场接管工程，甚至引发新旧施工单位的流水冲突。

6、在建工程已取得预售许可证并部分预售的转让问题。双方应充分了解原预售合同内容并在转让合同中约定原预售合同的处理方式。在项目转让合同签订后，双方有义务通知预购人。

三、在建工程转让之交易模式及优劣势分析

（一）资产转让模式

在建工程之资产转让模式在法院拍卖情形下较为常见，以深圳为例，深圳规土部门不受理在建工程的转让（法院执行案件除外），亦不受理在建工程的抵押，因此就在建工程的资产交易模式而言，受很多地方政策的限制和影响。就实务操作而已，主要是两个方面的重点和难点。一是交易税费方面，转让方需缴纳增值税、土地增值税、印花税、企业所得税，受让方需缴纳契税、印花税，交易的综合税费比较高。二是受让方取得在建工程后需完成土地使用权的变更登记以及开发报建核心证照的变更，在程序上和办事流程上受地方政府相关职能部门的办事风格等影响较大，操作层面亦经常碰到各种问题和困难。除此之外，涉及到地方税源把控的问题，收购外地项目时，收购方最好以新注册在项目所在地的企业作为收购主体，避免外地企业直接收购资产（项目或物业）因税收分配等隐性问题引发消防、环保、环评等工作的政府审批性障碍。

（二）股权转让模式

以受让持有在建工程的目标公司的股权形式间接收购在建工程虽然在工商变更层面比上述证照变更来得简单一些，但因目标项目与目标公司的复杂性可能引发收购后或有负债或隐性债务的爆发，最终给项目收购造成拖泥带水的后果。当然，股权收购对项目公司和团队的稳定过度本身有不少积极的作用，只是在操作过程中应特别注意风险控制。

四、在建工程转让的税务风险分析

（一）增值税

单位和个人转让在建工程项目时，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，因此不管是否办理更名手续，转让在建工程应按以下办法征收增值税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”税目征收增值税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收增值税。

（二）土地增值税

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收土地增值税。已投入的开发成本部分可以扣除，但不能加计扣除。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收土地增值税，已投入的开发成本可以加计扣除。

（三）初始成本的确认原则

以购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）为例，如购买在建工程后继续开发，然后进行销售，则其初始成本的确认可以采取两种方法。一是原始成本法，购买时要求转让方提供开发成本清单，然后按照清单上所记载的金额分别计入各个成本核算项目，购买价高于转让方（原开发商）成本的部分视为土地溢价，计入取得土地使用权支出。二是分摊计算法，如果所购项目完工率较低，可以将所有支出全部计入取得土地使用权支出；如果完工率较高，则可以将各项支出按照“预算定额比例”分摊计入不同成本项目。

（四）在建工程拆除重建的成本扣除问题

不管是以股权转让还是资产转让的形式收购在建工程，就实务本身而言，在税前扣除方面，原招拍挂的土地成本不受影响，可以在土增税和所得税前扣除；被拆除的原在建工程的开发成本可在所得税税前扣除，需依据损失情况向税务机关备案。而土增税前是否可扣除，目前无税收法规层面的明确依据，由于原开发成本不构成新建筑物的主体成本基础，部分税务机关认为不能作为新建筑物成本扣除，部分地区则认为拆除重建前后的建筑物具有因果关系，可以作为土地增值税的扣除额，具体需要以各地税局的意见为准。增值税方面，因老项目多数是选用简易计税，不需进项税额抵扣，故不受拆除重建影响。而新项目采用一般计税，若非属于因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形[1]，则可以作进项税额抵扣，烂尾项目的多数是因为规划落后，司法争议等因素形成，不属于不得抵扣情形，故多数情形原进项税额是可以抵扣。

[1]《增值税暂行条例实施细则》第24条

转自：西政资本