房地产企业筹资费用全攻略！

任书晶房地产财税咨询 2021-12-09

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

本期看点：房地产作为一个资金密集型行业，资金来源始终是其最主要的命门，本文将从三个方面阐述房地产企业筹资费用的来源、成本和风险！

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一、借款利息

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二、财务咨询费/财务顾问费及其他

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三、政策依据

1、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第三款：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，”

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款：“房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

2、企业所得税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款。企业的利息支出按以下规定进行处理：

1.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

2.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第二十一条：“企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令[2007]512号）第三十八条：“企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；

（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。”

第一百一十九条：“企业所得税法第四十六条所称债权性投资，

是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：

（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；

（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；

（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。”

《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）

第一条：“一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5∶1；

（二）其他企业，为2∶1。”

第二条：“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。”

《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）

“一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；

（二）企业与个人之间签订了借款合同。”

延伸阅读：房地产企业的融资模式一览

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看点：目前国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、非标债权、房企发债（包括海外发债）、资产证券化、资本市场股权融资（IPO、定增、配股）和私募股权基金等。从融资方式来看又可以分为债权融资、股权融资和“股权+债权”三大类。

一

银行开发贷

比较传统的房地产企业融资模式，成本较低，但用款用途受限，只能用于项目建设，从2016年四季度以来，央妈和银监会加强对银行贷款投向的管控，严禁信贷违规介入拿地。虽然信贷资金直接拿地基本并监管禁止，但对于房企来说，获得项目开发贷款有利于其倒腾出自有资金去拿地。银行开发贷依然是房企的主要融资渠道之一。

二

非标债权

这里的非标债权主要包括信托计划、保险债权（股权）投资计划，基金子公司/券商资管计划等。

（1）房地产信托在IPO、公司债暂停的年代，房地产信托一度成为房企的主要融资渠道之一，2010-2013年是房地产信托的发行高峰，2014年后，由于房企其他融资渠道的放开和行业利润率下降，信托较高的融资成本对房企吸引力逐渐下降，近年来房企通过信托融资规模在不断下滑。房地产信托的优势是结构较为灵活，可以通过股权或股+债或债权的方式投资于房地产项目公司，投向也较为宽松（虽然近期监管尺度也在趋严，不能发放土地储备贷款等），融资成本高于银行开发贷。

（2）保险债权（股权）计划保险债权（股权）计划投资房地产企业的依据和范围主要可以参照《保险资金投资不动产暂行办法》，办法中规定保险资金可以采用债权、股权或物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、驱车服务等不动产及自用性不动产，也就是说保险债权投资计划受保险资金投向限制不能投资于住宅项目（除旧城改造类住宅），一般主要投向商业地产，保险债权（股权）投资计划的优势是期限较长成本较低。

（3）基金子公司/券商资管计划私募资管计划在前几年比房地产信托更加灵活，但2017年政策明显收紧，2月基金业协会叫停16个热点城市普通住宅暂不予备案，并且规定募集资金不得用于拿地，补充流动资金。预计2017年房企通过资管计划融资将明显压缩。

三

债券

房地产企业发债主要包括境内发债和境外发债两大途径。

（1）境内发债境内目前主流的房企发债工具包括公司债、企业债、中票、短融等。2014-15年以来，房企中票、公司债先后开闸，近两年来房企发债大幅放量。2015年初证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，使得公司还在发行更加灵活、审核效率更高、发行门槛降低。因此，房企发行公司债占到房企债券融资的大头，2015和2016年房企发行公司债的规模分别达到4221亿元和8133元，中票发行规模为1103亿元和1036亿元，短融发行较少分别为261亿元和325亿元。房企发债的优势主要是成本低（万科、保利等企业利率最低的时候发到3.X%）、不需要土地抵押，期限长，资金用途灵活（可以用于偿还贷款）。但是，again，自2016年年底以来，房企发债政策收紧，目前公司债要求主体评级AA以上，上市房企、以房地产企业为主业的央企、副省级城市及计划点劣势级别以上的地方国企，房地产协会排名前100的其他民营非上市企业。（今年至今房企发行公司债仅有60元左右，中票350亿元，短融50亿元左右）政策收紧对主体资质要求更为严格，对中小房企影响较大。

（2）海外发债在2013年上一轮地产调控、房企融资收紧的时候，房地产公司纷纷寻求在海外发债，拓宽融资渠道，2014年房企海外发债规模大概超过200亿美元，而且彼时海外融资成本较低，尤其是房地产央企和大型国企的债券受到海外投资者的欢迎。后来到2015-16年，房企境内发债全面打开，国内货币政策宽松，美元不断升值，房企境外发债动力下降。从2016年下半年开始本轮地产融资收紧后，房企海外发债又开始升温，2017年至今房企海外发债同比大幅增长，票面利率在6-8%的居多，少数排名靠前的房企票面利率可以在4-6%之间。

四

资产证券化

在交易所、银行间发行ABS产品也是近两年房企的一个新的融资渠道，目前房企的ABS基础资产通常为购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、信托受益权等。

购房尾款ABS：基础资产购买尾款指购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间。房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以“打包出售”的方式提前从公开市场的投资者中将尾款收回，缓解购房尾款到位前的流动性压力。国内首单购房尾款ABS是 “汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”之后碧桂园、融信、华夏幸福等公司也在市场上发行此类ABS。购房尾款通常较为分散，但是否能实现破产隔离尚存疑问，2016年底交易所暂停了购房尾款ABS，但最近又有放松的风声。

物业收费权ABS：首单物业收费权ABS项目是2015年7月发行的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”基础资产是世茂集团的物业费收入。

商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）：CMBS是指将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。国内的首单CMBS是2016年发行的高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划，目前国内发行的CMBS较少，只有3-4单左右。

类REITs产品：结构较为复杂，多采用专项计划+母基金的形式对接项目公司股权/股权+债权。类REITs产品对于房地产企业优势在于可以通过REITS将物业出售，实现资产增值收益并降低房企自身负债水平。在国内首单类类REITs产品中信启航专项资产管理计划发行后，陆续发行的项目还有首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、中信华夏三胞南京国际金融中心资产支持专项计划等。预计在其他房地产融资渠道收紧后，基础资产为核对城市优质物业的CMBS和类REITs产品将得到快速的发展。

ABS发行不受“融资规模低于净资产40%”的限制，对融资方要求比发债要低（不过最近交易所也对ABS原始权益人审核也趋严了）

五

资本市场股权融资（IPO、增发、配资）

房企在资本市场的股权融资主要包括IPO、增发、配股等。房企股权融资在2010-2014年一度被暂停，2014年下半年证监会放松房企再融资审核后，上市房企再融资规模在2015-2016年得到爆发式增长，到2016年四季度证监会又再次收紧了房企再融资的政策（这几年借壳上市的房企：绿地、蓝光、金科等）。房企股权融资的优势在于资金用途相对灵活，可以有效降低企业资产负债率，通过直接扩大净资产、进一步提升了企业加杠杆的空间，并且上市后有利于企业拓宽融资渠道，我们可以观察到，同等资质上市房企和非上市房企在融资渠道和融资成本上明显差别。

六

私募房地产股权基金

目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主，GP负责基金所有资产的管理和运作，优点是募集资金投向较为宽松（比如可以用于拿地，提供土地首付款过桥资金，资金成本较高一般在10%或以上）

转自：智慧源