房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些?

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。 

01

土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

①房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。

02

房产税筹划

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

03

变房屋销售为股权转让

按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

浅议房地产企业利用“低纳高抵”政策空间合理节税！

▲作者：郝书坤

本文看点：“低纳高抵”是税务筹划的常用方法，但是广大财务人员对此可能并不太了解。什么叫“低纳高抵”？“低纳高抵”存在税务风险吗？房地产企业常用的 “低纳高抵”筹划空间有哪些？如何合理利用“低纳高抵”的政策空间？等等。

 一、什么是“低纳高抵”？ 

“低纳高抵”是指用较低税率的纳税额抵减较高税率的纳税额，或用上一环节的低税负抵减下一个环节的高税负，从而达到企业整体减轻税负的目的。比如劳务报酬，交纳20%的个人所得税，可以据此抵减25%的企业所得税；各地开具劳务发票只需交纳几个百分点的综合税款，也可以据此抵减25%的企业所得税；服务业企业，交纳6%的增值税，但购买设备等支出，可以取得16%的进项税额予以抵扣；这些都属于“低纳高抵”。

二、“低纳高抵”存在税务风险吗？

（一）现行税收制度给企业提供了合法节税的政策空间。

“低纳高抵”政策空间是由我国现行税收制度本身造成的。税收制度的制定者依据税种相应设立独立“模块”，制定各自“模块”管辖范围的税收政策，这种情况下，各“模块”的制定者不可避免的出现“各自为政”的格局，为企业提供了“低纳高抵”的税务筹划空间。

（二）区域、行业税收优惠政策给企业提供了合法节税的政策空间。

我国目前存在区域性优惠税率，例如：前海、横琴、平潭等地符合产业政策条件企业所得税可以享受15%优惠税率，高新技术企业可以享受15%优惠税率，小型微利企业可以享受20%税率减半征收政策等，此外还存在“两免三减半”、“五免五减半”等优惠政策，这就为企业提供了“低纳高抵”的税务筹划空间。

（三）滥用政策就肯定会有税务风险

虽然现行制度给企业提供了合法节税的空间，但如果对节税空间过度使用，构建虚假业务放大“低纳高抵”效果，使得业务活动明显不具有合理商业目的，则肯定会存在税务风险。

三、房地产企业常用的“低纳高抵”筹划空间有哪些？

（一）同一税种之间的“低纳高抵”

1、增值税的“低纳高抵”空间

（1）“甲供材”业务的“低纳高抵”空间

建筑材料的增值税税税率很多是适用16%，而房地产销售的税率为10%，可以达到“低纳高抵”的效果。

（2）农产品购进的“低纳高抵”空间

房地产企业收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据购进价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。

2、企业所得税的“低纳高抵”

在二（二）中已提及，不再赘述。

（二）不同税种之间的“低纳高抵”

1、个人所得税与企业所得税之间的“低纳高抵”

（1）工资薪金的“低纳高抵”

合理工资薪金可以全部在企业所得税税前扣除。

工资薪金执行3%到45%的税率，免征额为3 500元，较之于25%、20%或15%的企业所得税税率，其间存在“低纳高抵”的区间范围。

（2）劳务报酬的“低纳高抵”

企业发放的劳务报酬可以全部在企业所得税税前扣除。

目前，我国劳务报酬实行实行的是3级超额累进税率， 20%、30%、 40%，而企业所得税最高税率为25%，这其中也存在“低纳高抵”的区间范围。

（3）劳务发票的“低纳高抵”

企业支付给个人的劳动报酬，因为个人没有发票，需由税务部门代开劳务发票。

税务部门代开时，要收取增值税、城建税、教育费附加、个人所得税等等税款，但一般执行的是综合征收率；全国各地不尽相同，但税点大都在10%以下，有的地区只有4.5%。这种劳务发票进入企业账务，就可以抵扣25%的企业所得税。

2、增值税与土地增值税的“低纳高抵”

我国增值税的最高税率为16%，对最高税率为60%的土地增值税来说，也存在“低纳高抵”的政策空间。

四、如何合理利用“低纳高抵”的政策空间？

这就是典型的税务筹划了，具体做法就是通过“顶层架构设计”，延伸房地产开发企业产业链条，达到“税务结构优化”效果。

例如：房地产开发企业在进料环节成立一家材料公司，把材料加价卖给开发商，就加价部分交纳16%的增值税，而最高可以抵消60%（最低为30%）的土地增值税，就会产生“低纳高抵”的作用。

当然，税务筹划是一项政策性、专业性较强的工作，是涉及公司战略层面、管理层面、理财层面的系统工程，绝非简单成立几个公司这么简单，方案设计不当就会给企业带来税务风险，这对企业来说就得不偿失了，我们建议企业与专业的咨询机构合作来开展进行，这是实现税务价值最大化的理性选择。

版权声明：本文来源于智慧源

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