基于财税角度分析营改增对房地产开发企业的税收影响

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

基于财税角度分析营改增对房地产开发企业的税收影响

▲作者：王乐怡

本文看点：2017年政府工作报告显示，去年全面推开营改增试点，全年降低企业税负5700多亿元，所有行业实现税负只减不增。然而由于企业情况千差万别，在统一的税收政策下，确实难以做到所有企业以及企业在所有时段的税负都是降低的。本文将针对营改增对房地产企业税负影响展开分析。

自2016年5月1日起，我国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。这4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人已全部改征增值税。

推行营改增的初衷是为了降低企业税负。营改增之前，我国对制造业征收增值税，对建筑业和大多数服务业征收营业税。这种征税模式会带来重复征税的问题，因为制造业在购进建筑业和服务业产品时所包含的营业税不能抵扣，而建筑业和服务业在购进制造业的产品时所包含的增值税也不能抵扣。营改增是本届政府最大的减税举措。2017年政府工作报告显示，去年全面推开营改增试点，全年降低企业税负5700多亿元，所有行业实现税负只减不增。然而由于企业情况千差万别，在统一的税收政策下，确实难以做到所有企业以及企业在所有时段的税负都是降低的。本文将针对营改增对房地产企业税负影响展开分析。

全面推行营改增之后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目将适用10%的增值税税率进行差额征税，从整体看房地产企业税收负担将会减轻。此外，开发商预售房屋征收率将由营业税时期的5%下降到3%，这一改变有利于提高房地产企业的现金流通率。

目前营改增针对房地产建筑行业给出了一些过渡性政策，确保营改增不会增加企业税负。根据财税﹝2016﹞36号文，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。其中，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。因此，如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照10%的税率计算增值税。反之，如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。

另一方面，财税﹝2016﹞36号文规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目判定标准有两种：一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；二是未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

这就意味着对取得增值税专用发票有困难的老项目建筑服务商可以采用简易计税方法按照3%征收率缴纳增值税。

然而，当上述过渡性政策叠加后却造成了新的问题，如果房地产开发企业尚未取得《建筑工程施工许可证》但已签订建筑工程承包合同并注明开工日期在2016年4月30日前，则该房地产开发企业只能按照新项目要求适用10%的税率计算增值税，但其建筑服务商却可能选择按照老项目采用3%的征收率缴纳增值率。如此，将导致房地产开发企业取得的大量成本发票无法抵扣进项税额，从而使其承担更高的税负。

根据财税〔2017〕58号，采用甲供材料的施工企业可选择简易征收。由于一些材料无法开专票，这一规定将大大降低施工企业增值税负担，但与此同时却会加重房地产商的负担，因而甲供材料将成为双方博弈的一个焦点。

除此以外，虽然营改增已将建造服务业纳入增值税征收范畴，但实际操作中仍面临困难。一些包工头采用核定征收所得税，拒绝提供增值税专用发票，这将导致开发商难以取得进项税进行抵扣。问题的根源在于营改增之前，包工头组织农民工所产生的劳务费用，可以按3%支付营业所得税即可获得发票。而营改增之后，没有进项税额可抵扣，包工头必须支付10%的税款才能取得增值税发票。很多材料供应商仗着自己可以开专票，胡乱升价，包工头为了拿到专票，不得不妥协，而这些成本最终会转嫁给开发商。如果筑商开发商联手虚开建安发票，税收风险将增大。金税三期的全面上线使得开假发票、大票的行为更容易被发现，且虚开增值税专用发票罪”是一项目极其严格的罪名，将面临刑事处罚，其中虚开数额超过50万元的将面临十年以上有期徒刑并处五万元以上五十万元以下罚款或者没收财产。

综上所述，营改增在整体上会降低企业税负，但考虑到取得进项税额专用发票中面临的种种困难，部分房地产开发企业的税务负担会不降反增。

版权声明：本文来源智慧源

营改增后房企利润变化的计算方法

作者单位：浙江省台州市国税局

    房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。

    营改增对房企营业利润的影响

    案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。

    营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。

    《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。

    增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。若甲企业开发成本中进项税额增加，则甲公司应缴纳的增值税和开发成本均减少，企业营业利润和应纳税的税额都增加。反之，则甲公司应缴纳的增值税会增加，营业利润和应纳税所得额均减少。

    营改增对房企土地增值税影响

    案例2：预计乙房地产公司2016年销售额15000万元，假设2016年5月1日营改增后乙企业新开工项目按一般计税办法计算增值税，符合土地增值税扣除项目的金额为项目成本合计7000万元（假设土地款 3500万元，营改增后可以取得346.85万元的进项税额），营改增前营业税税率5%，营改增后增值税税率11%，乙公司无法按项目分摊利息支出，不能提供金融机构贷款证明，不考虑其他税费。

    土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。乙房地产公司合计可以加计扣除30%的成本。

    营改增前，乙公司销售收入为15000万元，扣除项目金额为9100万元〔7000×（1+30%）〕，营业税750万元。土地增值税增值额为5150万元，增值率为52.28%（5150÷9850），应缴土地增值税为1567.5万元 （5150×40%-9850×5%）。营改增后，乙公司销售收入为13860.36万元，应缴增值税792.79万元〔（15000-3500）÷1.11×0.11-346.85〕，扣除项目金额为开发成本8649.10万元〔6653.15×（1+30%）〕。土地增值税增值额为5211.26万元，增值率为60.25%（5211.26÷8649.10），应缴土地增值税为1652.05万元（5211.26×40%-8649.10×5%）

    可见，营改增后乙公司土地增值税增加了84.55万元，虽然土地增值税的税率没有从40%超率累进到50%，但是也可能会导致土地增值税增加。原因如下：第一，虽然收入和成本都下降，但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素，导致增值率增加；第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，导致增值率增加；第三，土地增值税实行四级超率累进，增值率越高，土地增值税越高。

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