国地税合并后，多个新税局针对房地产开发企业发了这些公告

汪道平房地产财税咨询 2021-12-09

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

6月15日，全国各省（自治区、直辖市）级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌，标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。

7月5日，全国各市级国税局、地税局合并，535个市级新税务局集中统一挂牌并对外履行职责，标志着国税地税征管体制改革顺利向纵深推进。

合并后，各地新税局成立后，都开展了税收规范性文件的清理工作，并对税务机构改事项作了公告。

值得注意的是，多个税局都不约而同的发布了针对房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率、土地增值税预征率的相关政策。

一、作为调控手段和进一步统一规范

有的是规范计税毛利率确定方式，统一土增税预征率，多数税局按此原则以合并后新税局名义再次明确或调整相关政策。

根据国税发[2009]31号文，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“ 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

而目前很多地区计税毛利率则由所在地级市自己规定，比较混乱，五花八门。

也有是作为房地产调控的一个手段。明确原则是坚决落实中央调控政策和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，政策从严，预征率提高。

如重庆，渝财规[2018]4号规定，1、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。 2、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。3、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

在此之前，已有部分省市调高或调低了所得税计税毛利率。本次国地税合并后，预计也会重新规范发布。

如，《四川省地方税务局四川省国家税务局关于确定房地产开发经营业务计税毛利率的公告》（四川省地方税务局公告2018年第3号）规定，自2018年1月1日至2022年12月31日至，四川省内开发的经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率按3%执行，其他开发项目计税毛利率按照开发项目所在地分别确定。成都等地按20%执行。

如，《石家庄市地方税务局关于调整房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（石家庄市地方税务局公告2017年第1号）规定，自2018年1月1日起施行，有效期限5年，房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整为：开发项目位于石家庄市长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区、藁城区、栾城区、鹿泉区、正定新区、循环化工园区的，不得低于25%。

如，《天津市国家税务局天津市地方税务局关于我市房地产开发企业计税毛利率有关问题的公告》（2017年第1号）规定，对天津市房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按下列规定进行确定：①开发非经济适用房项目的，暂按20%确定。②符合经济适用房、限价房和危改房条件的，暂按3%确定。

如，《山西省国家税务局山西省地方税务局关于房地产开发经营业务有关企业所得税问题的公告》（山西省国家税务局山西省地方税务局公告〔2017〕2号）规定，自2017年1月1日起，企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率按以下标准确定：①开发项目位于太原市城区和郊区的为25%；②开发项目位于其他地级市城区及郊区的为20%;③开发项目位于其他地区的为17%；④属于经济适用房、限价房和危改房的为6%。

也有调低的。

比如《广东省地方税务局关于调整广东省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（广东省地方税务局公告2018年第3号）规定，自2018年3月31日起有效期5年内，房地产开发企业销售未完工开发产品的，计税毛利率按下列规定进行确定：①开发项目位于广州市城区和郊区的，计税毛利率为15%。②开发项目位于地级市城区及郊区的，计税毛利率为10%。③开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。④经济适用房、限价房和危改房，计税毛利率为3%。

仅以②规定的10%这一新的计税毛利率来看，就比广东一些地级市原执行的计税毛利率要低，如之前汕头原最高计税毛利率为25%，潮州为23%，惠州为18%，茂名、佛山等市为15%。

二、地产企业面临的挑战

1、根据7月1日起施行的国家税务总局2018年第26号公告，所得税月(季)度预缴纳税申报表中，

“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”

企业本期结转收入部分前期预缴的所得额在计算预缴税金时不能转回，年度有收入结转的公司可能汇缴时有大额的所得税退款。如何适用新申报表要求，对资金流紧张的多数房企而言是一个挑战。

2、按照法治化要求，预计后续各省市新税局还会继续发布相关政策，对本区域计税毛利率、土增预征率做统一规范，也不排除部分省市还会提高，也可能会不断背离被不断挤压房地产实际毛利。

广东省税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告

广东省税务局公告2018年第4号

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，现将广东省(不含深圳)房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率公告如下：

　　一、对于本公告公布前已按确定计税毛利率申报销售未完工开发产品收入的项目，2018年度不再对其所适用的计税毛利率进行调整。

　　二、对于本公告公布后新取得销售未完工开发产品收入的项目，各市税务机关应按国税发[2009]31号文的规定，确定2018年度当地销售未完工开发产品的计税毛利率。

　　三、本公告适用于所属期2018年度企业所得税申报。2019年及以后年度销售未完工开发产品的计税毛利率由国家税务总局广东省税务局按照国税发[2009]31号文另行制定及公布。

　　四、《广东省地方税务局关于调整广东省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》(广东省地方税务局公告2018年第3号)同时废止。

　　特此公告。

国家税务总局广东省税务局

2018年6月15日

广州市税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告

国家税务总局广州市税务局公告2018年第4号

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)和《国家税务总局广东省税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2018年第4号)规定，现将广州市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率公告如下：

　　一、广州市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率在2018年度按下列规定进行确定：

　　(一)属于经济适用房、限价房和危改房的开发产品，计税毛利率按3%确定。

　　(二)除了经济适用房、限价房和危改房的开发产品以外的其他开发产品，计税毛利率按15%确定。

　　二、本公告适用于所属期2018年度企业所得税申报，2019年度及以后年度销售未完工开发产品的计税毛利率按国家税务总局广东省税务局另行制定及公布的规定执行。

　　三、《广州市国家税务局、广州市地方税务局转发关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(穗国税发[2009]181号)同时废止。

　　特此公告。

国家税务总局广州市税务局

2018年7月5日

江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告

江苏省税务局公告2018年第13号

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，现就全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下：

一、房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。

（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

二、本公告自2018年7月1日起施行。江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔2009〕079号）、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏地税发〔2009〕53号）同时废止。

特此公告。

国家税务总局江苏省税务局

2018年6月15日

关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知

渝财规[2018]4号

各区县（自治县）财政局、税务局、国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，主城区各不动产登记中心：

　　为促进我市房地产市场平稳健康发展，坚决落实中央调控政策和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，按照市委提出的“着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展”的安排部署，经市政府同意，现就调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策通知如下：

　　一、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。

　　二、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

　　三、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

　　四、自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

　　五、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。对2018年8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，可在补助年度到期后3个月内进行申报办理；对2018年8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在2018年8月1日-2018年10月30日进行申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理；暂未取得房产证的产权人，可在2018年8月1日-2018年10月30日进行申报办理，相关补助资金待产权人取得产权证后再予拨付。

　　六、本通知自2018年7月1日起施行，其他文件相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。自2018年8月1日起，《重庆市财政局关于调整实施个人首次购房按揭财政补助政策的通知》（渝财税〔2016〕70号）、《重庆市财政局重庆市国土资源和房屋管理局重庆市地方税务局关于重庆市主城区个人首次购房按揭财政补助有关事宜的通知》（渝财税〔2016〕170号）废止。

　　七、各区县（自治县）财政、税务、国土房管部门应高度重视相关政策调整工作，加强沟通、密切协作，确保政策执行到位。

重庆市财政局

国家税务总局重庆市税务局

重庆市国土资源和房屋管理局

2018年6月29日

湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告

湖北省税务局公告2018年第6号

　　为规范我省土地增值税预征率、核定征收率文件规定，现将我省土地增值税预征率、核定征收率及选择适用等有关事项公告如下：

　　一、土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

　　二、土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、9%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类核定征收率上下浮动1%予以确定。

　　三、对个人转让非住宅存量房，能够提供合法、完整、准确的凭证，并能正确计算应纳税额的，应采取查账征收；对个人未能提供相关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的7%核定计征土地增值税。

　　四、建造工业园区内的工业厂房车间预征土地增值税的，按照当地普通住宅预征率标准执行。

　　五、房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

　　上述规定自2018年6月15日起执行。对于本公告开始执行之前的政策仍按照《省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》（鄂地税发〔2012〕127号）、《省地方税务局关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知》（鄂地税函〔2013〕66号）和省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（湖北省地方税务局公告2014年第7号）有关规定执行。

国家税务总局湖北省税务局

2018年6月21日

武汉市税务局关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告

武汉市税务局公告2018年第3号

　　根据《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》(2018年第6号)，现将我市普通住房、非普通住房及其它类型房地产土地增值税预征率、核定征收率等有关事项公告如下：

　　一、土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

　　二、土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分。

　　(一)江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、9%。

　　(二)东西湖、汉南、蔡甸、新洲、黄陂、江夏区按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、6%、8%。

　　(三)单纯土地转让为10%。

　　四、建造工业园区内的工业厂房车间预征土地增值税的，按照普通住房预征率标准执行。

　　上述规定自2018年6月15日起执行。对于本公告开始执行之前的政策仍按照《市地税局转发〈省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率〉的通知》(武地税发[2012]140号)、《省地方税务局关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知》(鄂地税函[2013]66号)和省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告(湖北省地方税务局公告2014年第7号)有关规定执行。

国家税务总局武汉市税务局

2018年7月5日

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