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房地产行业作为重资金投入行业，对资金的依赖性胜过其他大多数行业，从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求，随着金融强监管的开展，以及受房地产调控影响下的资金回流放缓，房地产企业对于资金的外部需求，不降反升，市场上的资金一方面面临无处可投，而另一方面又是成本的节节攀高，受此影响，各类融资的方式不断创新，在正常途径无法满足的情况下，中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资，随之而来的风险却也愈加提高。
一、 预算阶段
二、 执行阶段
执行之初的融资阶段，首先面临的是土地支出，目前，多数企业的土地款并不能一次性缴足，原因有二，一是资金占用的控制，二是多数企业不能一次性支付，即便是几十强内的开发商也依然对项目公司有融资要求，自身提供的资金支持也不过是三四成左右，其他都需要项目公司来融资实现。而对于融资单项业务来说，也同样需要全盘考虑，原因有如下几点：
1、 资金成本。长周期，大额度，且优质项目本身对还款有强有力的支持，这样的项目本身在融资阶段就占有一定的主动权。
2、 政策影响。在现行政策下，对于其变动性的把控往往是最难控制的，而政策的制定往往又对过往已经签订的合同或者发放的贷款不做限制，比如对通道业务的限制等，其风险的掌握类似于通货膨胀或者紧缩政策下，风险规避的选择。
3、 阶段性融资的限制。通常情况下房地产企业在开发的前期已经迫切地在寻求外部资金支持，而开发贷阶段，多数机构会要求达到432的要求，且部分机构在选择时对前期阶段有融资的项目也是退避三舍的谨慎态度，这显然不能满足双方各自的需求，所以通盘考虑，选择平台打包议价或许是最好的选择，既不会在前期被机构吃肉，也不会在后期艰难选择，当然如果你可以摆平前期的融资限制，在常规开发贷阶段拉回成本就另当别论了。
主要风险控制要点：
1、 分期融资的计划性，避免因为前期有贷款而对常规开发贷阶段审核造成影响。
2、 民间融资的风险，部分企业出于自身考虑或者不得已选择民间融资，首先要考虑偿贷能力；二要考虑成本扣除问题；三是涉及代扣个税问题。
3、 明股实债、不良资产包装下融资路径及首选完善问题。
4、 地区性预售资金监管政策下，对于预售资金使用比例和支付额度的自我掌控能力的影响。
三、 日常收支阶段
强调计划性，对项目常规的收支强调责任到部门，最大限度降低突发性支出的发生，强调计划性和前瞻性。
主要影响部分包括两方面：第一方面，固定类：如人工成本、办公成本、折旧费用、可预见的资金成本等；另一方面，变动类：成本类项目工程支出：通常按照项目进度60%-70%审核后的70%-80%支付；成本类支出：重点是营销和推广节奏的掌握。
其中，预售资金的实际使用情况对现金流的影响比重相对较大，各地区政策不同，存在一定的操作空间。
主要风险控制要点：
通常情况下，企业会自留一部分固定金额或者相对比例的应急资金，以备不时之需，风险来自于经营中的意外支出及项目推动受阻时的缓冲资金。
四、 清盘阶段
清盘阶段，企业在现金流回正，自身资金充裕的情况下，极少能够将资金提前还贷，多数转作支持其他项目或者业务，解决的主要问题在于资金监管的协调。
主要风险控制要点：
1、涉税业务
涉及退税业务中，不同项目、不同物业形态不能相互抵退对项目整体税负造成的实际影响；部分地区税局受不同因素影响可退税部分可留抵但退税较难造成的时间性影响；
目前房地产销售一般实行预缴税款，企业资金面相对宽松，可以直接以监管资金支付税款，因而企业应严格按预收账款预缴土地增值税、增值税及附加、企业所得税等，避免税务稽查风险，防范税收滞纳金及罚款，后期预售款逐步减少，企业资金压力较大，一旦税务机关催收税款，会造成企业资金巨大压力。清算后现房销售的，采用实际税率纳税对项目测算现金流变化的影响。
2、保证金：主要考虑各类质保金及受备案进度影响下的工程款支付的时间节点控制；
3、融资业务：平衡融资成本与现房销售去化速度之间产生正现金流之间的影响，以及对抵押品是否提前解押判断造成现金流的影响。
五、 总结
房地产行业进入下半段，在追求生存和利润的情况下，对自身管理的要求日渐提高，鉴于当前情况下已不再有高额的利润掩盖企业管理松散下的利润空洞，因此掌握住资金才有生存的空间。
★ 版权声明：本文转自西政资本
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