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税筹专题 | 土地增值税项目登记和预征你搞懂了吗？（附案例分析）
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因此，掌握一系列土地增值税在税务处理时的一些技巧，对房地产开发企业尤为重要。
（文末有粉丝福利，不要错过）
1
土地增值税项目
登记信息不齐全的应如何处理？
1政策依据
根据《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第八条规定，主管税务机关管理科在纳税人办理项目初始登记后3个工作日内确定房地产项目管理员。
管理员应当在10个工作日内完成项目初始登记资料核对，对项目登记信息不完备的向纳税人发送《税务事项告知书》，并在规定的期限内完成修改、补录。管理员应当将办理项目登记以及补充、变更登记的程序以及规定完整详细告知纳税人。
2释义
2.土地增值税项目登记应及时办理。财务负责人应及时按照《如何避开财务损失？房地产开发中的土地增值税问题详解（附案例）》的内容做好项目登记决策，并通知报税人员到房地产管理科办理土地增值税项目登记，填写《土地增值税项目报告表》。
3.销售合同部分信息提前在项目登记中填写。金税三期上线前，销售合同的“楼、房、栋、号”等销售合同信息在预征申报时，进行明细申报。金税三期上线之后，预征申报不再明细申报，而是汇总申报。销售合同的转让建筑面积、合同签订日期提前到项目登记环节填写。
4.两个核心信息需要及时向税务机关更新：
① 分次取得预售许可证的，应及时更新最后一次取得预售许可证的时间；
② 总可售建筑面积发生变化的，应及时更新总可售建筑面积。
3案例
1.报税人员因工作疏忽，未按规定期限办理项目登记。某房地产开发项目，2015年3月1日取得立项批文，因报税人员疏忽，长期未办理土地增值税项目登记。2015年7月10日，税务局通过数据比对发现上述疑点，通过核实认定该公司确实未在取得立项批文的30日内到税务机关办理土地增值税项目登记。
2.按照《征管法》第六十二条规定，公司被处以一千元罚款。根据《征管法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
3.报税人员及时补办了项目登记，但仍然留有后遗症。被处罚后，2015年7月15日，在税务局规定的期限内补办了项目登记，且接受了处罚。登记的总建筑（可售）面积为3万平方米。2015年8月10日，项目因容积率调整，总建筑（可售）面积调整为5万平方米。但项目登记信息一直未进行更新。
4.突然被税务局要求办理土地增值税清算手续。2017年1月10日，项目取得预售许可证；2018年3月1日，公司项目销售2.6万平方米；2018年4月1日，税务局通知该企业到税务局办理土地增值税清算手续。
5.经核实发现，该项目未及时变更登记信息，造成乌龙。税务局通过数据分析发现，该项目2017年1月10日取得预售许可证，截至2018年4月1日，取得预售许可证未满三年，未达到可清算条件；但同时，该项目销售比例=2.6÷3=86.67%，销售比例超过85%，达到可清算条件。经核实，公司因未及时变更项目登记信息，导致出现乌龙事件。
6.案例结论和需要注意事项：
①如果不及时进行项目登记，可能会面临征管处罚；
②如果不及时补充、变更项目登记信息，容易引发税务局误判风险。
2
土地增值税预征的计税依据
是否为合同金额？
1政策依据
根据《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（公告[2016]7号）第一条规定，已将《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第十二条从按合同金额预征修订为按照取得土地增值税不含增值税收入进行预征。
2释义
1.土地增值税没有严格的纳税义务发生时间的规定。《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
查看所有财政部、总局文件，没有一条明确提到土地增值税“纳税义务发生时间”的规定。上述暂行条例仅规定了办理纳税申报的期限和缴纳税款的期限。
2.要区分纳税义务发生时间、申报期限、缴税期限三者的不同。通俗的说，经济行为发生时，先触发纳税义务发生，之后才进行申报，再缴税。
纳税义务发生时间是指你的某个经济行为发生时，在那个时点让你负有向国家缴纳税款的义务，有这个义务并不是说需要马上就去缴税，就像你欠了信用卡钱，银行也得给你足够的时间去还钱，一样一样的。
3.按照合同总金额预征土地增值税不够合理但便于征管。
首先，按照合同总金额预征土地增值税政策是可以的。因为，暂行条例第十条并没有说要收了钱才要去交税，而是说签订合同之日起7日内就要去办理申报，在税务机关核定的期限内缴款。
其次，按合同总金额预征属于双重标准不合理。我们知道土地增值税扣除项目一定要实际发生和支付，没有实际支付的不能扣除，类似于收付实现制。但是对于土地增值税收入的确定却采用的是权责发生制，无论是否收钱，都算收入。所以，不！合！理！
最后，70号公告终于做了改进，规程也做了修订。《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。这里明确规定了，按照预收款的金额预征土地增值税。
4.按照合同总金额预征土地增值税为什么便于征管？最根本的原因是企业什么时候收到钱，税务局不知道，但是什么时候签订了购房合同，税务局可以从国土部门拿到第三方合同备案数据。
3案例
1.2016年11月，公司按合同总金额进行预征土地增值税。某公司的房地产项目2016年11月进行预售，并于当月签订销售合同10份，每个合同金额300万元，合计3000万元，每个合同预收了100万元首付款，合计1000万首付款。2016年12月15日前，该公司按照3000万合同金额预征了土地增值税。
2.2016年12月19日，深圳修订土地增值税规程，预征计税依据发生调整。2016年11月，该项目继续销售，签订了5份销售合同，每个合同金额300万元，每个合同预收了100万首付款。公司按照最新规定，5份合同按照预收款总额500万元预征了土地增值税。
3.2017年1月，公司收到了2016年11月合同的款项，新政存在衔接问题。公司在2017年1月，收到了2016年11月签订的10份合同的剩余款项2000万。若按照新规定，该2000万元应继续预征土地增值税，因为2017年1月当月收到了款项。但是，该2000万元实际上在2016年11月按合同总金额预征土地增值税时，已全额缴纳。
4.案例结论和需要注意的事项。对于之前已经按照合同全额预征了土地增值税的，在预征计税依据发生调整之后，继续按照合同约定收取款项的，企业自行调整报税差异，不需要重复预征和退税。企业应及时做好台账备查。
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土地增值税的不预征情形
1政策依据
根据《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（公告[2016]7号）第二条规定，已将《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第十三条关于暂不预征的规定删除。
2政策依据
1.不预征土地增值税，中央有规定。
《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
本条释义是保障性住房的预征率不受最低预征率的限制，也就是说最低可以低到零，但也可以正常预征，权限在各地税务机关对预征率的规定。
2.保障性住房不预征的理由
因为一般来说，保障性住房售价低，增值率不会超过20%，这种情况政策是免征的，如果预征，意味着清算的时候要退税。
3.深圳保障性住房到底要预征还是不预征。按照2015年第1号公告的规定，还是要预征的。
4.什么情况下要预征
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该 项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
5.为什么竣工决算前要预征
因为没有竣工决算，导致成本、费用没有全部结算，无法取得全部扣除项目的支付凭证，无法分摊和计算实际应缴土地增值税税额。简单来说，就是成本不清楚，算不出来要交多少土地增值税。
6.不预征的逻辑是什么
核心因素有两个：一是先交了税，如果最后清算要退税，建议就不要预征；二是如果没有现金流，建议也不要预征。主要包括以下几种情况：
①保障性住房，清算要退税，先交再退没啥必要；
②拆迁回迁房，没有现金流就要交税，拿什么来交税；
③ 预计没有增值的项目，原因也是因为最后清算还是要退税。
7.如何监管到位且便于执法
①保障性住房不预征，核心要点是要搞清楚什么是保障性住房，如果没有规定就难办了；
②回迁房，主要看拆迁补偿协议，如果定性为拆迁补偿性质，也没有现金流入，就没有问题；
③预计没有增值的项目，如果是在有增值和没增值边界上的，稍微浮动一下就要交税，这个判断有难度。
上述三种不预征的情况，都需要税务局有文件才能执行，否则就有难度。
3案例
1.某项目30%面积需要按规定移交政府做保障性住房。
某公司的房地产项目按照土地出让合同的约定，需要为政府建设30%比例的保障性住房，项目一共三期，第一期需按规定全部无偿移交给政府所属国有企业。
2.该企业认为不需要预征土地增值税。
该项目第一期于2018年3月1日建设完毕，截至到3月20日，陆续将第一期房产按照政府的规定全部移交给了某国有企业。4月份，该项目未预征土地增值税。
3.企业认为不预征土地增值税的理由充分。
公司认为：
① 该项目属于政府行为；
② 没有取得现金收入，没有钱交税；
③认为公司的房产证标明为“安居性商品房”属于保障性住房，认为可以不预征土地增值税。
4.税务局要求企业按规定补缴税款及滞纳金。
2016年12月19日，2016年第7号公告，明确删除了不预征的规定，因此自2016年12月19日起，所有房地产项目都应按规定预征土地增值税。理由如下：
①只要文件没有规定可以不预征，就要预征，因为预征有文件；
②安居性商品房是否属于保障性住房，企业需要提供证明材料；
③没有现金流不是不交税的理由；
④除非有减免文件，否则政府也是纳税人。
5.案例结论和需要注意的事项。
尽管文件有不合理的地方，但是文件规定要预征，那么还是得预征。最起码，文件对所有纳税人都是公平的。如何可以争取不预征，需要在政策层面去解决，简单来说就是需要，发！文！件！
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