关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究

孙权房地产财税咨询 2021-12-09

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【摘要】随着社会主义市场经济的不断完善发展和发展完善，以及国家对城镇化建设的重视，并积极的推动相关房地产行业的迅速发展。而房地产行业的主要税种包括土地增值税收，实施的是为四级百分之三十至百分之六十的超率累进税率。征收土地增值税此种行为在某些程度上确实是有效的扼制了囤地炒地的恶性行为，驱动房地产企业根据国家的意愿医院以及市场的需求去发展，能较有效率的规范房地产之间的交易秩序，较为科学合理的调配动房地产行业的土地增值收益。本文就从房地产企业土地增值税纳税筹划的意义出发，对房地产企业土地增值税纳税筹划进行深入的研究。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义

近些年，我国经济的快速发展带动房地产企业在规模以及增速上都处于一个前所未有的水平。对于整个国家的经济有又非常显著的影响和带动。土地增值税的筹划对于房地产企业来说有着非常重大的意义。土地增值税实施的税率是百分之三十至百分之六十的四级超率累进税率。房地产业销售的增值额越来越高，所需要交纳的土地增值税额也会变得越来越多。

由于这种趋势会在一定程度上约束房地产企业囤地以及炒地，代售等行为，有效的推动房地产企业往良性发展的道路上前行，科学合理的配置土地所得的增值收益，进一步带动水泥、钢铁、建筑以及装修等等关联性较高的企业投资减少，促进我国经济的稳定和健康发展。房地产企业是土地增值税最为主要的纳税人，其在土地项目上的开发和日常的经营管理中，而对于税收，特别需要对土地增值税收进行统筹规划，合理的制定价格，并且多开发部分刚性需求的普通标准住宅，价格制定要合理，便可以免于缴纳土地增值税，减少没有必要的税收支出。除此之外，还能够满足普通市民的刚性需求，也可为房地产企业取得更多的经济效益，对于房地产行业的推进有着巨大的作用。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

(一)合理的利用税收政策

(1)普通的住宅税收优惠政策。因为土地增值税适合于四级超率累进的税率，存在着极其明显的税率跳跃限制点，并且还具备有普通标准的住宅增值率，其还有低于百分之二十免于征收土地增值税的税收优惠政策。而想要开发产品就要有符合地区所规定的普通住宅，企业可以通过某些相关的定价策略，让该项产业增值率逼近但是少于百分之二十。以此来实现房地产业的利润最大化。除此之外，在销售价格已经确认的情景下，可以进行测试计算，能否通过合理的成本测算或者是分摊的方式，在合理的范围内通过部分的开发成本往普通的住宅倾斜，通过将普通的住宅增值率控制在百分之二十之内，可以在很大的程度上保证其所享有的免税政策。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

(2)学会合理利用清算时间筹划。我国的土地增值税实行预先缴费后清算的方式。因此，房地产业要学会寻找到征收金额以及清算后应该缴纳的税收金额相对等的平衡点，当土地增值率比平衡点高时，就代表着预征金额很快就会低于清算金额。房地产业应该尽快的进行清算，并加快资金的回笼，减少财务危机。其次，在运用此方法时，最好要依据真实的情况进行调整和完善，并且对数据进行测算，对方案进行评估，以此来保证方案的切实可信，。才能够真正的为企业带来有效的经济效益。于此同时，房地产企业在计算税收成本时需要最为完整，并且要求其成本的结算要能够进行全部的完成，而且还需要获取到全部的发票。只有这样才能够保障测算扣除的完整，并切实的保障土地增值税税额的最低化。企业要通过对土地增值税收清算以及税款支付的时间在清算对象结算全部完成时，在发票取得下一季度之前，房地产业要能够将所得税汇算清缴。

(二)通过费用的转移来筹划

依照当前的会计准则，房地产开发商在企业管理的过程当中所产生的“管理费用”以及“销售费用”和开发项目间接费用，尚且还不能进行较严格的划分。而在真正的工作上同样存在着交叉难以区分的情况，这就在一定程度上为企业成本的开发给予了相应的空间。在进行相应的会计核算过程中，房地产企业能够将这些相互交织又难以区分的费用列入项目开发的支出当中。

比如，可以通过总部或者是区域的某些费用作为咨询的服务费用分配于各个项目当中，以此来增加项目所需要的开发成本金额。或者，通过会议或者是制度等形式，科学有效的对公司的内部管理框架进行调整。不过值得注意的是，对于转移费用来说，一定要有依据，要合理并合乎法规，不能仅仅是为了取得减税和虚假增加开发费用的目的，就给房地产企业带来不必要的涉税风险。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

(三)合理的增加扣除项目资金进行筹划

据法律规定，在计算土地增值税项目相关的扣减资金时，需要根据有关法律凭证，对于那些不能够提供相关的有效凭证的项目不能允许其扣除。并且还特别的制定了房地产业的预期提取费用。除了特殊规定之外，不能进行扣减。

因此，房地产业需要明白，在消费者所能承担的范围之内，必须要提高公共设备的质量，还要提高商品房的规格，并完善商品房的环境，合理利用成本效果，加强项目资金的扣除量。

此外，尤其需要注意的是房地产业所获得的建安发票。对于发票的备注栏倘若没有特别的标记为建筑服务所发生的地县镇等的名称和项目名称。不能够允许归入土地增值税扣除的项目资金中。

除此之外，在土地增值税的清算方面，倘若没有办法及时的获得有效合法的凭证，那么纳税人可能会面对着可扣除风险的情景，也就是说相应会需要交纳更多的税款，并且在以后及时是获得了成本的费用的相关有效的依据，在当前的文件上来看，也很难进行相关的土地增值税的第二次清算扣除。

所以，倘若在清算的时候还留有大量的，还未曾真正付款的成本或是已经付款但是由于某种原因没能获取到正当发票的部分，需要尽快的结算并且于此同时尽量努力争取到提前开回发票，以此来保障相关的税收机构在出示清算交换的建议书之前，让项目的成本能够得到足够的扣除。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

(四)利用合作建房的税收政策进行筹划

合作建房时某方提供了相应的土地使用权，而另一合作方提供所需要的大量资金。这个项目以双方的名义进行开发，合作开发房地产的开发形式要求双方之中必须要存在有一方具有开发房地产的资质，要根据相应的法律法规，通过合法的途径，获取到合法的办理手续。

下面两种方式不适合合作建房:第一种是提供土地使用权，只能收取固定数额的房屋以及资金，而不承担相应的经营管理风险，应该认为是转让土地使用权的合同;给予资金的相应一方不承担经营管理的风险只是用于分配固定数额的房屋或者是收取相关固定的资金，理应认为是房屋买卖合同或者是借款的合同。

对于以上的两种情景是必须要按照规定缴纳相应土地增值税收的。这是房地产企业土地增值税筹划的方法之一。

(五)关于拆迁补偿的筹划

房地产业在项目开发的进程中在很大的概率上都会接触到拆迁补偿的问题。而拆迁补偿往往有三种方式，第一种便是就地安置回迁户，第二种为异地安置回迁户，第三种则是支付给拆迁户相应的货币金额补偿，让拆迁户自行安排安置地。

对于那些用房产来补偿拆迁户的，补偿的房屋应该要按照市场的报价来计算。同时还需要将该项资金记入到拆迁补偿费用的开发成本之内。在计算和估计土地增值税的增值额时，必须要将拆迁补偿费用作为是开发成本，作为加计扣除基数房地产业记入百分之二十扣除的基本数额。

拆迁补偿费支出要重点关注拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，保管好支付相关凭证普遍具有比较多的资金，房地产企业在和拆迁户签订相关的拆迁补偿合同时必须要想房地产企业讨要相关的收据和字据，否则不能在土地增值税前扣除。不然不能够记入开发的成本。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

(六)会计核算方法的选择筹划

房地产业在开发成本以及费用上的确认和会计核算方法相互结合并加以使用。比如，对于所发出的存货成本的计算方法，固定资产的计算方法等等，企业需要增加其相应的扣除金额的方法。

房地产企业可以通过加速折旧法来计提折旧，其是根据税收法的规定由房地产企业自行选择，此可以增加相应的开发成本并且还能将自发的费用减少到增值数额，以此来达到降低增值率的目的。

总而言之，因为土地增值税在房地产开发企业的税费中占有较大的比重，它税率高、税负重，对土地增值税的筹划就显得更加重要，在这样的市场大背景下，对于房地产企业来说做好执行土地增值税的筹划具有极其深远的意义，能够在一定程度上减轻土地增值税不必要的支出，也能相应的减轻房地产企业的收支负担。以此来为企业获得更大的经济效益，进一步推动房地产企业健康稳健的发展。

孙权，作者单位：招商局蛇口工业区控股股份有限公司，本文发表于期刊《商业研究》

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