土地增值税税务处理，七问七答！
问题 1
我单位为个人独资企业，现供暖车间要对外出售，出售范围包括土地、厂房、设备等，请问在计算土地、厂房相关的土地增值税时，是以评估报告的评估价格作为销售金额还是以整体出让价格按各项资产账面价值分摊的金额计算？供暖管网（供热水流通的管道）绝大部分在企业的园区范围外，管网归企业所有，管网上的土地与企业无关，请问供暖管网要交土地增值税吗？
答
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：土地增值税暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
因此只有符合第九条的情形，才使用房地产评估价格来核定土地增值税的收入或扣除项目，否则依据企业实际转让不动产取得的收入计算土地增值税。
国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（国家税务总局公告2011年第47号）纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
也即属于货物的不征收土地增值税，只有属于不动产的部分才征收土地增值税，而财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知（财税〔2009〕113号）所附:《固定资产分类与代码》（gbt14885-1994）输送管道：输水管道、输油管道、输气管道、输尾矿管道、管道输送设施、其他输送管道，均列入了设备一列。
因此贵企业不需要就厂房内的设备及管网设备缴纳土地增值税。
问题 2
土地增值税清算普通住宅和非普通住宅，有什么区别呢？
答
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
对于何为普通住宅，何为非普通住宅，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税〔2006〕21号）《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号 ）为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
由于国务院授权各省级政府确定具体标准，因此各省级政府根据本省实际，相应规定了普通住宅的标准，比如天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告（天津市地方税务局公告2016年第22号）房地产开发项目中的普通住宅，按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定，浙江省宁波市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（宁波市地方税务局公告2015年第1号）：“普通住宅”的认定：市区按照宁波市人民政府办公厅《关于确定市区普通住房标准的通知》（甬政办发〔2005〕104）号文公布的标准执行，其它各地按照当地政府公布的标准实施。
建议搜索各省关于普通住宅的认定，非普通住宅则指居住用地上的所建住宅除去普通住宅外的住宅。
问题 3
请问开发商项目食堂的白条，所得税和土增税要不要剔出来？
答
一、根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第五条、第十二条：企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。
另外注意第九条：对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
属于上述情形的，自制的收款凭证可以在税前扣除，比如向农民采购按次未达起征点的蔬菜，凭收款凭证也可以在企业所得税前扣除。
二、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此计入职工福利费的项目食堂的白条，其实属于收款凭证，符合国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第九条规定的可以作为土地增值税的扣除项目，否则不予计入扣除项目。
问题 4
新的土增税清算方法和新的房地产预征税率计算公式，有哪些？
答
清算方面，建议查阅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）、国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）等文件。
关于预征，除上面文件，可以再看一下《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）等文件相关规定。
问题 5
1. 公司现在进行土增税清算，现在房屋销售面积为90%，项目整体开发成本14亿，财务费用2亿。
（1）开发费用选择按照10%办法进行扣除，扣除基数是按照项目整体开发成本14亿，还是90%分摊成本14亿*90%；
（2）开发费用选择按照5%办法进行扣除，财务费用据实扣除是2亿，还是90%分摊成本2亿*90%。
答
上面两个问题其实是一个问题，只需要参考一个文件条款即可明了。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
这里我们清楚地看到，剩余房屋的扣除金额是按照“扣除项目总金额”来折算的，已售部分显然也应如此。即按照全部成本计算其他各项，算出“扣除项目总额”，然后按照销售面积进行折算。
问题 6
我是开发公司，开发的项目有一栋楼要开洗浴中心，这栋楼肯定要纳入土增清算。另外洗浴中心买的一些洗浴设备怎么开发票，怎么入账，这个洗浴中心如果要另外设立公司核算是否要交税？在开发公司名下核算可以吗？
答
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。因此，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
因此，如果上述洗浴中心属于开发公司内部单位，则不涉及土地增值税；若为另外独立纳税人，则按照转让房地产依法计算缴纳土地增值税。
关于取得发票，也是一个道理。属于开发公司内部单位，则按照开发公司取得发票并入核算；若为另外独立纳税人，则独立取得发票进行核算。
问题 7
房地产公司从非金融企业取得的借款利息，土地增值税前能按多少比例扣除？
答
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
因此房地产开发企业向非金融企业取得的借款支付的利息，在土地增值税清算时按照上述第二款，即包括利息在内的开发费用全部按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。目前各省级税务机关均按10%来计算扣除。