文化旅游地产税务筹划案例简析！

赵明炜房地产财税咨询 2021-12-09

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一、文化旅游地产涉税特征

序号	涉税特征	主要税种
1	占地面积大，一般位于市郊，地价偏低，对于净收益是利好因素。但土地成本低，所得税和土增税的压力大。同时，营改增后，支付政府的土地价款可从售楼收入销项税中计算抵扣，在税负方案比较时，也是一个需要考虑的因素。	增值税土地增值税
2	多业态经营，不同业态进入盈利的时间不同，可考虑创造条件利用亏损弥补的政策降低企业所得税。	土地增值税
3	拆迁，补偿方式的选择，如何取得合法票据。被拆迁企业争取适用政策性拆迁相关的各类税收优惠政策是控制税务风险的重点。（被拆迁企业税负转嫁）	增值税土地增值税
4	文旅项目如果利用荒地、滩涂改造用地，注意争取土地使用税的免征政策。	土地使用税
5	大量的自持物业，大量的商业出租，房产税压力大。可抵扣进项税额少，租金收入还面临较大的增值税负及附加。	房产税、增值税
6	出售还是自持，出租方式的选择等商业的运营模式较为灵活，可对不同运营模式下的总体税负进行比较和选择。	增值税、土地增值税、房产税、所得税
7	政策性强，政府的影响大，公共配套设施操作空间大，红线外支出的税前扣除需要政府文件的支持，前期拿地时的约定有讲究，要细致。	土地增值税
8	绿化面积大，装修装饰费用占开发成本的比重大，而房地产公司的这两项成本，无法定的严格标准，在合理的范围内，伸缩性很大，可以作为税收筹划的一个方向。	增值税土地增值税
9	文化旅游地产开发公司，高管年终奖金动辄十几万元，高者几十万元。一方面，企业纳税要规范，依法为高管代扣代缴。另一方面，高管总在抱怨，税负实在太重。如何给高管发奖金？	个人所得税
10	文化旅游地产，投资规模大，开发周期长，资金的利息是一笔很大的支出。土地增值税清算时，是计算扣除还是据实扣除，有玄机。	土地增值税所得税
11	对城镇土地使用税征税范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于种植、养殖的用地，免征城镇土地使用税，其余用地则应按规定征收城镇土地使用税。	土地使用税

二、税收筹划案例

（1）怎样谋划物业的自持和出售？

【案例】A公司开发一个文化旅游地产项目，总成本200，000万元，按原有成本处理，出售部分物业90，000万元，自持部分物业110，000万元，其中自用的物业60，000万元，出租50，000万元。预计实现销售收入150，000万元，流转环节可扣除的税金及附加为600万元。经咨询公司意见，成本处理优化如下：出售部分的物业为100，000万元，自用部分的物业为52，000万元，出租部分的物业为48，000万元。

A.原有成本处理方式下，税负计算：

①土地增值税

扣除项目：90，000*（1+30%）+600=117，600万元

增值率：（150，000-117，600）/117，600=28%

土地增值税：（150，000-117，600）*30%=9，720万元

②自用物业的房产税

60，000*（1-30%）*1.2%=504万元

③合计：9，720+504=10，224万元

B.成本优化处理后，税负计算：

①土地增值税，

扣除项目：100，000*（1+30%）+600=130，600万元

增值率：（150，000-130，600）/130，600=15%

土地增值税：（150，000-130，600）*30%=5，820万元

②自用物业的房产税

52，000*（1-30%）*1.2%=436万元

③合计：5，820+436=6，256万元

成本处理经优化后，可以节税：10，224-6，256=3，968万（企业所得税的时间价值略。）

（2）红线外市政支出税收成本如何处理？

文化旅游地产，受政策和政府影响大。政府通常要求开发商在红线以外建设基础设施或配套设施作为开发文旅项目的拿地条件。对红线外发生的支出是否允许土地增值税税前扣除，有的省份已作出具体规定，如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）明确规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。

实践中，房开企业在拿地时，会在土地出让合同中约定（或要求政府部门单独发函约定），红线外支出为属于招拍挂拿地时的附带条件，并且是开发项目验收的必备条件。这样，红线外支出相当于土地成本的一部分，在计算土地增值税时，允许税前扣除。