房地产企业“自持物业”如何纳税

房地产财税咨询 2021-12-09

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房地产企业“自持物业”如何纳税

随着房地产行业加快了转型进程，众多房地产开发商“自持物业”已经成为常态。那么，“自持物业”如何纳税，本文就这一问题做一探讨。

一般来说，“自持物业”主要有三种用途，一种是用于租赁，其次是用于办公等，三是用于高管或员工宿舍。租赁属于企业的经营行为，办公属于自用，而员工宿舍则属于职工福利，所以，三种用途的税务处理也各不相同。

增值税

对于将开发的房产用于租赁(租赁环节产生的各项税收不在本文讨论范围)和办公，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条和财税〔2016〕36号附件1第十四条，不属于视同销售行为，所以这两种行为不征收增值税。对于将房产用于员工宿舍，根据财税〔2016〕36号附件1第二十七条，属于用于集体福利的不动产，应当作进项税转出。

有一个问题需要关注，就是办理不动产证的问题。在实践中，办理不动产证是需要发票的，而开具发票就要缴纳税收，但房地产企业能否自己给自己开具发票，由于相关规定既没有明令禁止，也没有允许，所以在实务中是有争议的，不过大多数税务机关对自己给自己开票是持负面态度的。如果是一般纳税人，开具的是增值税专用发票，自己也可以认证抵扣，税负并没有增加。所以，这个问题还要咨询当地税务机关加以解决。

此外，对于房地产企业将房产自用一段时间后，又销售的，如何纳税的问题，根据相关政策精神，主要取决于是否已办理产权登记，如果已办理产权登记，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；如果未办理产权登记，则适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，开发商将房产自用，并将产权登记在房企名下，然后再对外出售，就不属于自行开发的产品，而是“二手房”。如果未将产权登记在自己名下，自用后再出售的，仍按自行开发的“一手房”计税。

企业所得税

国税发【2009】31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：（六）其他不改变资产所有权属的用途。

对于将开发的房产用于租赁和办公，不视同销售，不征收企业所得税；对于将房产用于员工宿舍，虽然属于将开发产品用于职工福利，但根据国税函〔2008〕828号文件精神，资产的所有权属没有发生改变，也不视同销售，不征收企业所得税。

从财务核算的角度，对于用于租赁的，应从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目，折旧允许税前扣除；用于办公的，应从“开发产品”科目转入“固定资产”科目，折旧允许税前扣除；用于员工宿舍的，应从“开发产品”科目转入“固定资产”科目，计提的折旧属于福利费，允许在福利费额度（不超过工资薪金总额14%）内进行税前扣除。

土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定，（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

对于将开发的房产用于租赁和办公，不视同销售，不征收土地增值税；对于将房产用于员工宿舍，虽然属于职工福利，但产权未发生转移，也不征收土地增值税。

房产税

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

对于将开发的房产用于租赁、办公以及员工宿舍的，均应按照规定从使用月份次月起缴纳房产税。

此外，根据财税[2000]125号文件第一条：“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税”。对于符合相关政策的企业，向职工出租的单位自有住房是免征房产税的。但是这一政策限制条件较多，普通的房地产企业很难符合要求。

土地使用税

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(财税[2006]186号)的规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业将开发的房产用于租赁、办公以及员工宿舍的，均应按照规定从土地交付月份次月起缴纳土地使用税。

契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”和第八条：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”。

房地产开发企业将开发的商品房用于租赁、办公以及员工宿舍的，商品房的权属既没有变化，也没有以土地使用权作为交易条件，因此，不需要缴纳契税。