浅析车位捆绑销售 --解决房地产限价一个有效途径！

刘伟军房地产财税咨询 2021-12-09

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随着中央为房地产定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场已步入新一轮的严控。各地调控政策持续加码，市场监管力度加大，政策市场全面收紧，严厉打击炒房客，规范房地产市场。

限价，作为严控的一个有效手段，直接对房地产楼宇价格予以约束，令许多开发商头疼不已。限价令出现后，开发商拆招跌出，一些招数打擦边球，可能侥幸通过，但也潜存巨大风险。

通过捆绑销售，将售价部分转移，避开价格的限制，是解决“限价”的一个有效途径。

本文是以实务中甲房地产公司开发的 “碧湖花园”项目的案例为您阐述车位捆绑销售节税是如何实现的。

碧湖花园项目，位于A市，项目用地性质为商业、住宅用地,用地面积为62,000㎡。分一期开发，开发的主要业态为住宅和商业，可售面积共计161,000㎡，其中住宅131,000㎡占总可售面积的81.37%，其他类型房地产（含地下车库）占总可售面积的18.63%。地下可出售车位980个。

1、通过市场调研，开发商普通住宅定价为8,950元/㎡，不含税收入109,017万元。按原有定价，住宅与车位分别销售，各项税负测算如下：

项目	行次	普通住宅	其它类型房地产	小计
含税收入		117,245.00	11,000.00	128,245.00
一、销售收入(不含税）	1	109,017.00	10,503.36	119,520.36
增值税销项	2	8,228.00	496.64	8,724.64
1、土地费用	3	27,539.13	6,306.67	33,845.80
2、建安成本	4	41,265.00	9,450.00	50,715.00
增值税进项	5	4,286.97	413.03	4,700.00
应交增值税	6	3,941.03	83.61	4,024.64
增值税税负率	7	3.62%	0.80%	3.37%
4、城建及教育附加	8	472.92	10.03	485.90
5、土增税加计扣除9=（3+4）*20%	9	13,760.83	3,151.33
6、开发费用10=（3+4）*10%)	10	6,880.41	1,575.67
二、土增税扣除数合计11=3+4+8+9+10	11	89,918.29	20,493.70
增值额	12	19,098.71	-9,990.34
增值率	13	21.24%	-48.75%
三、应交土地增值税	14	5,729.61		5,729.61
土地增值税税负率	15	5.26%		5.38%
四、期间费用	16			9,000.00
五、所得税扣除总额17=3+4+8+14+16	17			99,776.31
应纳税所得额18=1-17	18			19,744.05
六、应纳企业所得税	19			4,936.01
所得税税负率	20			4.13%
七、应交税费合计	21			15,176.16
八、综合税负率	22			12.70%
净利润	23			14,808.04
净利率	24			12.39%

2、据现场了解的情况，碧湖花园项目普通住宅为1126套，普通住宅部分如果执行限价政策，价格为8900元/㎡。地下可售车位为983个，目前每个车位定价为8万元。

根据了解的A市房地产市场情况，住宅销售火爆，但车位的销售有一定难度。以8800元/㎡销售碧湖花园普通住宅，同时将每个车位增加2万元，即每个车位10万元并与住宅捆绑销售，此举可将普通住宅下降的价格转移部分至车位上，由于车位及商业部分的土地增值税增值率为负数，不产生土增税纳税义务，捆绑销售不会导致其它房地产部分土地增值税增加。捆绑销售的节税增利效果测算如下：

项目	行次	普通住宅	其它类型房地产	小计
含税收入		115,280.00	12,966.00	128,246.00
一、销售收入(不含税）	1	107,230.64	12,469.36	119,700.00
增值税销项	2	8,049.36	496.64	8,546.00
1、土地费用	3	27,539.13	6,306.67	33,845.80
2、建安成本	4	41,265.00	9,450.00	50,715.00
增值税进项	5	4,210.39	489.61	4,700.00
应交增值税	6	3,838.97	7.03	3,846.00
增值税税负率	7	3.58%	0.06%	3.21%
4、城建及教育附加	8	460.68	0.84	485.90
5、土增税加计扣除9=（3+4）*20%	9	13,760.83	3,151.33
6、开发费用10=（3+4）*10%)	10	6,880.41	1,575.67
二、土增税扣除数合计11=3+4+8+9+10	11	89,906.04	20,484.52
增值额	12	17,324.59	-8,015.16
增值率	13	19.27%	-39.13%
三、应交土地增值税	14	-
土地增值税税负率	15	0.00%
四、期间费用	16			9,000.00
五、所得税扣除总额17=3+4+8+14+16	17			94,046.70
应纳税所得额18=1-17	18			25,653.30
六、应纳企业所得税	19			6,413.32
所得税税负率	20			5.36%
七、应交税费合计	21			10,745.23
八、综合税负率	22			8.98%
净利润	23			19,239.97
净利率	24			16.07%

综上，执行政府限价政策，将普通住宅均价定为8800元/㎡，低于政府限价8900元/㎡，同时，将车位捆绑普通住宅一起销售，比原来普通住宅价格定为8950元/㎡，普通住宅部分可以免交土地增值税，使碧湖花园项目整体税负从15,176.16万元下降为10,745.23万元，整体税负降低4,430.93万元，利润从14,808.04增加到19,239.97万元，净利润增4,430.93万元。

当然，需要注意的是，一些地方限价政策对捆绑销售作出规定，会影响到

利用捆绑销售转移价格的适用。