财税实务｜房地产企业不同计税方法下的收入确认的那些“碎”事

Shinny 房地产财税咨询 2021-12-09

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房地产企业？营改增？老项目？简易征收？一般计税？增值税收入？会计收入？土地增值税…面对着令人“望而生畏”的专业名词们，您还在绕道而行吗？

今天小编带您消除恐惧，跟您一起理一理房地产企业销售自行开发房地产项目增值税、会计、土地增值税收入确认的那些“碎”事。

一般计税方法下的收入确认

01增值税应税收入

国家税务总局公告2016年18号公告规定：“房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”；财税〔2016〕140号规定：“在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”。

根据上述文件，一般计税方法是按照含税销售额扣除从政府处取得的土地价款以及拆迁补偿费用后的差额计税的。

即销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款－拆迁补偿费用）/（1+10%）

之所以差额计税是因为从政府处受让的土地及支付的拆迁补偿费用不属于增值税征税范围，无法取得扣税凭证，又由于土地成本占开发成本比重较高，本着实事求是的原则而给予一种征收措施。

02会计核算收入

根据财会（2016）22号文件的规定：

会计核算收入=含税销售额/（1+10%），计入“主营业务收入；

会计核算收入*10%，计入“应交税费-应交增值税（销项税额）”；

因增值税规定扣减销售额而减少的销项税额，计入“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”，同时，贷记“开发成本”。

土地增值税收入

国家税务总局公告2016年70号规定：“适用增值税一般计税方法的一般纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

即土地增值税收入=含税销售额-增值税销项税额

而不是含税销售额/1.10

小编认为：因为增值税采用差额征税，所以不能简单地按照一般计税方法做价税分离，应先计算出增值税销项税额，再从含税收入中将其扣除，方才真正贯彻了70号公告的那句：“不含增值税销项税额”。

看着似乎有些抽象，咱们举例说明：

某房地产开发公司（一般纳税人）于2017年1月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门土地价款5,600万元，已取得相关部门的财政票据，当月办妥土地使用证并支付相关税费。自2017年2月起至2018年2月末，该房地产公司在该土地上开发建造一栋写字楼，后续发生开发成本8,400万元（不含税），并于2018年5月后开始销售，2018年8月销售完毕，依据销售合同共计取得含税销售收入20,000万元。

解析：此项目为营改增后新项目，应采用一般计税方法，增值税税率10%

增值税计税：扣土地价款，差额征税

增值税应税销售额=（20,000.00-5,600.00）/1.10=13,090.91（万元）

增值税销项税额=13,090.91*10%=1,309.09（万元）

会计核算：直接价税分离

借：预收账款 20,000.00

贷：主营业务收入 18,181.82*

应交税费-应交增值税（销项税额） 1,818.18

（*=20,000.00/1.10）

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 509.09*

贷：开发成本－土地征用费 509.09

（*=1,818.18-1,309.09）

土地增值税：不含增值税销售额

土地增值税收入=含税销售额-增值税销项税额

=20,000.00-1,309.09=18,690.91（万元）

小编提醒：因为一般计税方法下增值税采用差额计税，由此产生增值税应税收入、会计核算收入和土地增值税应税收入额都是不相同的哦（本案例中的房地产公司应确认的三项收入均不一致：会计核算的收入为18,181.82万元，增值税应税收入为13,090.91万元，土地增值税应税收入为18,690.91万元），实务工作中务必加以重视！！

此外，在确定土地增值税扣除项目金额时，土地成本应按取得的财政票据上的金额5,600.00万元确认，而非会计账面上的开发成本5,090.91万元（=5,600.00-509.09）；一旦弄错，将多确认增值额152.73万元（=509.09*30%）咯~~~

注：增值率小于50%，土地增值税适用税率30%

小编整理了本案例在会计核算和主要税种确认金额的差异情况，详见下表。

简易计税方法下房地产企业的收入确认

对房地产企业而言，简易计税方法不仅适用于小规模纳税人，而且还适用于房地产企业一般纳税人销售自行开发的老项目（纳税人可以选择一般计税方法和简易计税方法，但一经选择，36个月不得变更）。

咱们接下来以一般纳税人销售自行开发的老项目并选择简易计税方法展开。

1会计核算收入

根据财会〔2016〕22号文件的规定，

会计核算收入为全部价款/（1+5%），计入“主营业务收入”；

应交增值税=会计核算收入*5%，计入“应交税费-简易计税”。

2增值税应税收入

根据国家税务总局公告2016年18号的规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”

增值税应税收入（销售额）＝全部价款和价外费用/（1+5%）

Tips

这是因为，简易计税方法相当于平移了原来营业税的计税方法，而且还是以不含税销售收入作为计税基数，税负比原营业税还略有下降，所以就不能再扣除土地价款了哦！！

3土地增值税应税收入

财税〔2016〕43号规定：“营改增后土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

之后，国家税务总局公告2016年第70号进一步明确，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额”。

因此，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

某房地产A公司为增值税一般纳税人，2014年9月起开发A项目，支付土地价款2,800.00万元，2015年12月完工，2016年4月30日前取得销售收入10,000.00万元（无价外费用，下同），2016年5月1日后取得含税销售收入10,000.00万元，分析简易计税方法下会计核算收入、货物劳务增值税应税收入、土地增值税应税收入分别为多少？

（解析：因此项目为营改增前的老项目，故A公司可以选择简易计税方法征收增值税，征收率5%）

1、会计核算

借：预收账款 20,000.00万元

贷：主营业务收入 19,523.81万元

应交税费-简易计税 476.19万元（=10,000.00/1.05*5%）

注：19,523.81万元=10,000.00（营改增前）+10,000.00/1.05（营改增后）

2、增值税

增值税应税收入=

10,000.00/1.05=9,523.81（万元）

注：营改增前不涉及增值税，营业税应税收入＝10,000.00（万元）

3、土地增值税

项目房地产转让收入＝10,000.00（营改增前）+10,000.00/1.05（营改增后）=19,523.81（万元）