房地产财税答疑精选

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房地产营改增答疑精选

 1.房地产开发企业收到定金、订金、诚意金、意向金时，是否预缴增值税？

房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，但河北情况较为特殊，需要多加留意。

2.房地产开发企业对预缴的增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

3.那么，房地产开发企业销售现房是否要按3%预缴增值税？

现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按纳税义务发生时间，按适用税率计算缴纳增值税。

4.那么，房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间如何确定？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。一般情况下，房地产开发企业销售不动产，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间（签订《交房确认书》）早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

房地产企业所得税答疑精选

一、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定，签订预售合同或销售合同的收入为销售收入，因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入，不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时，一并纳入预收账款核算，作为销售收入，如果客户不再要房子，而没收的定金，作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订制式的预售合同，但是签订了相当于预售合同的协议，也应当认定为已经签订了预售合同，对此定金应该作为销售收入征税。

二、房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用扣除基数？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，已经签订预售合同的收入应确认为销售收入，而销售收入是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。

但是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。

三、房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的税金及附加？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第十二条规定，企业发生的期间费用，已经销售的开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税。准予当期按规定扣除。

四、企业支付的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费摊销期限如何界定？

【答复】

根据《企业所得税法实施条例》第70条规定，其他长期待摊费用自发生之日起，按照不短于3年摊销。因此对一次性支付的费用，如果有合同规定服务年限的，应该服务合同年限内摊销，如果合同没有规定服务年限的，作为其他长期待摊费用应不短于3年摊销。

五、园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第三十二条规定，部分项目可以预提成本，其中包括公共配套设施建造费。

但是问题中提到的园林绿化工程，按照31号文件第二十七第（四）款规定，应属于基础设施建造费，不属于公共配套设施，因此不允许预提成本。

六、房地产企业以地下人防设施作为地下车库出售或出租，是否作为计算计税成本的可售面积？计算有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第三十三条规定，企业以地下基础设施作为停车场所的，作为公共配套设施处理，而公共配套设施在计算计税成本时，作为不可售面积，因此无论是无产权的地下人防设施，还是有产权的地下车库，都是以地下基础设施建造的停车场所，因此均可以不作为可售面积计算。

房地产财税答疑精选——违约金篇

问题一：我是一个房地产开发企业财务人员，我们开发的项目因建筑施工单位延误工期，我们按照规定对其罚款，请问收到罚款后需要为其开具发票吗？

【答复】

《营改增试点实施办法》（财税2016年36号文件印发）第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

施工企业按照合同约定，向房地产企业支付工程延期罚款，这种情况下，房地产企业虽然收到违约金，但其未发生销售商品、提供服务等经营行为，不属于销售额中的价外费用，不缴增值税，因此不能开具发票。

问题二：我们房地产企业向另外一标段的施工企业支付了文明施工奖，需要他们为我们开具发票吗？

【答复】

房地产企业按照合同约定，向施工企业支付文明施工奖，属于施工企业按照《营改增试点实施办法》（财税2016年36号文件印发）第三十七条规定，提供建筑服务收取的价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税，按“建筑服务”开具发票。

另外，建筑企业从甲方所取得的违约金、提前竣工奖励、材料差价、赔偿金等费用都属于此类。

房地产财税答疑精选（11月2日）

1.建筑公司向开发公司以银行转款方式支付电费，开发公司向建安公司提供电费分割单，建筑公司附电费分割单入账，是否合适？

【答复】

依据《国家税务总局关于规范成本分摊协议管理的公告》(国家税务总局公告2015年第45号)文件规定，企业所得税认可分割协议和分割单。

但是该业务不属于《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）文件所规定的劳务和出租业务，不适用分割单方式，且增值税不认可分割单。

因施工用电金额较大，建议按照转售处理，为对方开具增值税发票。

2.建筑服务发票需在发票备注栏备注项目名称及地址，目前房地产企业甲供材时是否需要在发票备注栏备注项目名称及地址？

【答复】

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号 ）第四条“增值税发票开具”第（三）款规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

需要注意的是，目前仅对提供建筑服务的纳税人做了要求，建议企业不要擅自扩大，原因有二：

一是增加了企业财务和对方企业开票的工作量；

二是不利于企业成本合理分摊，有可能会加重企业土地增值税税收负担。

3.房地产公司组织的各种销售活动发生的费用，账务处理全部进入业务宣传费，是否存在税务风险？活动策划方案和各种活动资料能作为附件证明吗？

【答复】

销售活动中不排除业务招待，账务处理全部进入业务宣传费，有被税务机关调整到业务招待费的可能性，这样的话将导致企业所得税税负增加。

建议企业考虑成立活动组织、会展类公司，新设立公司为房地产公司提供服务作为主营业务收入，收取费用，并开具发票。

房地产企业凭服务类发票可全额计入销售费用。

4.房地产企业经常从电商采购物品，但是部分电商公司不给提供购物清单，发票能税前扣除吗？

【答复】

如果是普票，依据《关于增值税发票开具有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年第16号）文件第二条要求，

销售方开具发票时，通过销售平台系统与增值税发票税控系统后台对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。

如果购买的商品种类较多，销售方可以汇总开具增值税普通发票。购买方可凭汇总开具的增值税普通发票以及购物清单或小票作为税收凭证。　

电商不符合要求，只是短期行为。如果电商暂时没有达到要求，企业可以凭借订单明细和自制的购物清单作为凭证，进行税前扣除。

如果是专票，不给清单的容易属于脱离税控系统开票，后续一旦发现有可能不让列支。

房地产财税答疑精选（11月7日）

问题一：最近房地产销售形式不太理想，我们企业通过买一赠一的形式销售房地产，即买房子送储藏室，请问发票应该如何开具、合同应该如何签订？

【答复】

对于该业务，需要规避被认定为视同销售的风险，同时注意各税种间的区别：

增值税，《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函〔2010〕56号）文件明确，销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。

企业所得税，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

因此，实务处理中，假定房子100万元，储藏室10万元，我们通过举例说明：

（1）签订合同时应约定：合同价款合计100万元（含储藏室）

（2）开发票时，通过三行列示，金额如下：

（3）账务处理时，按照875号文件规定进行价格分摊，分别确认两个产品的收入金额，即

房子=100/(100+10)*100=90.91万元

储藏室=100/(100+10)*10=9.09万元

按照上述处理，即便于向税务机关解释，也避免了储藏室在后期被认定视同销售，补征税款的风险。

问题二：我们是一家房地产企业，转让了一个未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。请问，对应的土地价款是否可以扣除？

【答复】

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）文件第四条、第五条精神，房地产开发企业一次性转让适用一般计税方法的尚未完工在建工程，应以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

此处的支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

问题三：我们是房地产企业，现在拟以名下土地对外投资参股其他公司，是否应缴纳增值税？

【答复】

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

因此，企业将不动产、无形资产对外投资，取得被投资方股权的行为，属于有偿转让不动产、无形资产，应按规定征收增值税。

问题四：房地产企业与设计公司签订了设计合同并已缴纳印花税，但因为设计方案达不到我们企业要求，故合同中途终止，请问能否申请印花税退税？

【答复】

《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”

《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]第25号）文件规定：“依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。”

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