资深财务总监告诉你:地下车位怎样销售更合算?

白蕊莲房地产财税咨询 2021-12-09

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地下车位怎样销售更合算

房地产公司在销售房屋时，车位一般会在后期推出，尤其是无产权的车位。由于购房人经济的压力，或新楼盘周边道路交通管制松散等原因，车位的销售通常会滞后，需要单独销售。但是，如果在项目前期做好销售方案，采用捆绑销售或许会给企业提早解决资金流回流问题，车库去化率也会加速。

以下主要就捆绑销售的无产权车位的操作问题进行分析：

合同签订

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1、有产权的地下车位，采用买房赠车位的销售方式，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。

2、无产权的地下车位，采用买房赠车位的销售方式，车位的赠送可以签订房屋销售合同的补充协议进行相关约定。

价格怎么分拆

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房屋和地下车库的销售价格应遵循公允的原则，所以二者的定价都应按市场价格做为依据，实务中可以按一定的销售折扣分别按折后价格确认。

1、有产权的地下车位，合同直接拆分签订，应分别确认房屋和车位的销售收入。

2、无产权的地下车位，按房屋总价款确认销售不动产的收入。

发票的开具

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从办理不动产权证的实务处理来说，房屋销售合同的价格应与发票的价格保持一致。所以车库的赠送可以在发票的备注栏注明。

涉税情况

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1、增值税

合同未分别签订的，因地下车位的价格已经包含在房价中，赠送车位属于有偿赠送，无需按无偿赠送行为视同销售征收增值税。

应按房屋销售的总价款缴纳增值税。

2、土地增值税

对于车库或车位的销售，是否参与土增清算，应归为住宅或其他房产，各地规定不一致，实践中可按当地规定执行。

典型的如以下省份的规定。

按照河南省地方税务局公告[2011]10号

三、关于车库、地下室归属问题

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

根据文件规定，应将地下车库归为其他房地产项目进行清算。如果是买住宅送车位，应按合同价分开确认住宅与车位的收入，车库的成本应独立核算。

按照西安市的规定（西地税发[2010]235号）

十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；
2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

西安市没有明确规定随房确定的原则，但是明确只要销售应按“其他不动产”计算土地增值税。最终清算的分类同河南省的规定。

按照辽地税函[2012]92号

五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题

转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

根据辽宁省的规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，不参与土地增值税清算。

按照青地税函[2013]44号

二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

根据青岛市的规定，车位可按普通住宅与非普通住宅的比例分开进行土增清算。对于赠送地下车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

在实践中，企业应结合当地政策规定，制定适合的销售策略，为企业争取最大利益。如果赠送的车位随房确定，在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，利用车库收入和成本倒挂的现实情况可大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。

值得注意的是价格应合理，合同金额中车位价格明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，缴纳增值税、土地增值税及企业所得税。

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