房地产企业常见的税务筹划技巧

房地产财税咨询 2021-12-09

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　　一、土地增值税筹划

　　(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

　　正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

　　①房地产的代建房行为

　　税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

　　②合作建房

　　税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

　　(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

　　计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

　　税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%.其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

　　案例剖析：

　　假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地应用权支付金额300万元，房地产开发本钱为500万元。那么：如果该企业利息费用可能按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5%=本钱费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算摊派，或无奈提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并获得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增长扣除项目金额;反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不用按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必供给有关金融机构证实，以便多扣除房地产开发费用，到达增添扣除名目金额的目标。

　　(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。

　　假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

　　该企业应纳的土地增值税为：

　　销售普通标准住宅：

　　销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元

　　扣除项目金额共计=2200+165=2365万元

　　增值额=3000-2365=635万元

　　增值率=635÷2365×100%=27%

　　适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元

　　销售豪华住宅：

　　销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110万元

　　扣除项目金额总计=1000+110=1110万元

　　增值额=2000-1110=890万元

　　增值率=890÷1110×100%=80%

　　适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元

　　共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元

　　通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种：

　　一是增加普通标准住宅的扣除项目金额;二是降低普通标准住宅的销售价格。

　　①增加扣除项目金额

　　②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为：

　　扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X

　　增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%

　　由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335万元

　　此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

　　②降低销售价格

　　降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，转变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y.那么应纳土地增值税为：

　　销售税金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y

　　扣除项目金额合计=2200+5.5%Y

　　增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200

　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%

　　由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827万元F

　　同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。

　　二、房产税筹划

　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

　　对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键，香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

　　三、变房屋销售为股权转让

　　按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

　　如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参加筹划的踊跃性，甲企业可以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

——延伸阅读：产业地产涉税特征和筹划方略！

编者按：产业地产是工业地产的升级与换代。对于政府而言，产业地产提供了一种高效利用平台，既能实现经济发展又能高效利用土地资源；对于企业而言，产业地产为企业提供了一个日益优越的成长环境，契合了企业提高核心竞争力的需要。进入2010年后，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

本篇从产业地产的概念入手，简述了产业地产的发展历程，运营过程，三大主要形式，产业地产四大发展趋势；最后，以两个分析案例和一个筹划案例重点阐述了产业地产涉税特征和筹划方略。

一、产业地产的概念

1、什么是产业地产

产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

2、发展历程

（1）2000年之前，大多采取私下买卖土地，建厂房出租出售进行开发，发展为租赁地产。

（2）进入21世纪，由企业自建园区发展为工业产业。

（3）进入2010年，以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级，发展为产业地产。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

3、运营过程

产业地产的运营涵盖从前期拿地到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益。

4、三大主要形式

产业新城：产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”。
产业综合体：产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。
产业小镇：近年来，中国产业小镇空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。

二、产业地产发展趋势

趋势1：龙头房企纷纷向产业地产进军

国内龙头地产企业，包括万科、绿地、富力、碧桂园、招商局等公司纷纷涉足产业地产，并成立了专门的机构，以谋求新的利润增长点，为未来公司整体转型升级进行探索。

趋势2：产业地产商开始全国复制，扩张规模

华夏幸福自在固安成功探索出“园区+地产”的产城模式后，开始在全国复制，拟在全国打造50个产业新城，规划面积约960平方公里；联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在全国开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷计划扩张到100个；清华科技园已在全国范围内建立超过30个园区，依靠众多的资源优势，凭借自身的品牌资源，清华科技园希望将园区数量扩大到100个；中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城，越来越多的产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

趋势3：制造企业、电商向产业地产延伸

富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动；海航、阿里均提出建设物流园区，林安、传化联合泉胜物流也都提出了5年内在全国扩张100个以上物流园区的宏伟蓝图。

趋势4：金融资本开始青睐产业地产

继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际登录资本市场后，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO；另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金纷给为产业地产商注资。

三、产业地产涉税案例分析

案例一：成都国际医学城

成都国际医学城坐落于四川省成都市温江区现代服务业园区内，紧邻高新西区、青羊区，清水河穿流而过，“198”生态绿化带位于其中，区位优势明显、生态环境优越、交通条件较好。医学城以健康医疗为产业发展核心，以健康旅游为产业发展动力，以健康商务为产业发展配套。目前是亚洲规模最大、功能布局最为完善的现代医疗健康产业园区。

1、健康医疗板块，以高端治疗、医学检测、教育研发、康复疗养、养老服务体系建设为主。

2、健康旅游板块，聚集旅游观光、健康养生、中药种植等方面。

3、健康商务板块，提供相关的培训中心、中介机构、高端居住、餐饮娱乐等服务。

针对以上三个板块所涉及的有关行业，涉税及税收优惠政策分析如下：

行业	涉及税种	税收分析	备注
医疗行业	增值税	符合条件的诊所提供的医疗服务免征增值税，包括与医疗服务相关的药品、医用材料器具、救护车、病房住宿和伙食服务。	财税〔2016〕36号筹划点：通过与医疗服务配套提供相应药品，尽量避免药品单独出售。
1.医疗服务提供的药品——免征增值税：向前来本院就诊者销售与医疗服务有关的药品销售，免征增值税；对医院附设的制剂车间、制剂室生产的药品直接用于本院医疗服务的，暂不征税。 2.单独销售的药品——全额征增值税：医院附设的制剂车间、制剂室生产药品直接或通过药库对外销售，征收增值税。医院药房发生其他销售药品的业务，征收增值税。
用于免征增值税的医疗服务的药品，其进项税额不得抵扣。
教育科研	增值税	从事学历教育的学校提供的教育服务免征增值税。	财税〔2016〕36号
房产税、城镇土地使用税	对国家拨付事业经费的企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。	财税〔2004〕39号
契税	国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学目的免征契税。	财税〔2004〕39号
企业所得税	研究开发费用加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除。	《中华人民共和国企业所得税法》及《实施条例》
养老服务	增值税	养老服务机构提供的养老服务免征增值税。	财税〔2016〕36号
企业所得税	符合非营利性组织条件的老年服务机构，取得的养老服务收入，暂免征收企业所得税。其他老年服务机构，符合小微企业条件的，其取得的养老服务收入所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。	《中华人民共和国企业所得税法》《实施条例》财税〔2017〕43号
房产税、城镇土地使用税	暂免征收养老服务机构自用的房产、土地的房产税、土地使用税。	财税〔2000〕97号

案例二：文化旅游地产涉税政策分析

一、文化旅游地产涉税特征

序号	涉税特征	主要税种
1	占地面积大，一般位于市郊，地价偏低，对于净收益是利好因素。但土地成本低，所得税和土增税的压力大。同时，营改增后，支付政府的土地价款可从售楼收入销项税中计算抵扣，在税负方案比较时，也是一个需要考虑的因素。	增值税、土地增值税
2	多业态经营，不同业态进入盈利的时间不同，可考虑创造条件利用亏损弥补的政策降低企业所得税。	企业所得税
3	拆迁补偿方式的选择，如何取得合法票据。被拆迁企业争取适用政策性拆迁相关的各类税收优惠政策是控制税务风险的重点。（被拆迁企业税负转嫁）	增值税、土地增值税
4	文旅项目如果利用荒地、滩涂改造用地，注意争取土地使用税的免征政策。	土地使用税
5	大量的自持物业，大量的商业出租，房产税压力大。可抵扣进项税额少，租金收入还面临较大的增值税负及附加。	房产税、增值税
6	出售还是自持，出租方式的选择等商业的运营模式较为灵活，可对不同运营模式下的总体税负进行比较和选择。	增值税、土地增值税、房产税、所得税
7	政策性强，政府的影响大，公共配套设施操作空间大，红线外支出的税前扣除需要政府文件的支持，前期拿地时的约定有讲究，要细致。	土地增值税企业所得税
8	绿化面积大，装修装饰费用占开发成本的比重大，而房地产公司的这两项成本，无法定的严格标准，在合理的范围内，伸缩性很大，可以作为税收筹划的一个方向。	增值税、土地增值税
9	文化旅游地产开发公司，高管年终奖金动辄十几万元，高者几十万元。一方面，企业纳税要规范，依法为高管代扣代缴。另一方面，高管总在抱怨，税负实在太重。如何给高管发奖金？	个人所得税
10	文化旅游地产，投资规模大，开发周期长，资金的利息是一笔很大的支出。土地增值税清算时，是计算扣除还是据实扣除，有玄机。	土地增值税、所得税
11	对城镇土地使用税征税范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于种植、养殖的用地，免征城镇土地使用税，其余用地则应按规定征收城镇土地使用税。	土地使用税

案例三、怎样谋划产业地产物业自持和出售？

【案例】A公司开发一个文化旅游地产项目，总成本200,000万元，其中，出售部分物业的成本为90,000万元，自持部分物业的成本为110,000万元。自持物业中，自用物业的成本为60,000万元，拟出租物业的成本为50,000万元。对外销售物业预计可实现销售收入150,000万元，流转环节可扣除的税金及附加为600万元。智慧源建议将成本处理优化如下：出售部分的物业为100,000万元，自用部分的物业为52,000万元，出租部分的物业为48,000万元。税负会怎样变化呢？我们分析如下：

A.原有成本处理方式下，税负计算：

①土地增值税

扣除项目：90,000×（1+30%）+600=117,600万元

增值率：（150,000-117,600）/117,600=28%

土地增值税：（150,000-117，600）×30%=9,720万元

②自用物业的房产税

60,000×（1-30%）×1.2%=504万元

③合计：9,720+504=10,224万元。

B.成本优化处理后，税负计算如下：

①土地增值税

扣除项目：100,000×（1+30%）+600=130,600万元

增值率：（150,000-130,600）/130,600=15%

土地增值税：（150,000-130,600）×30%=5，820万元

②自用物业的房产税

52,000×（1-30%）×1.2%=436万元

③合计：5,820+436=6,256万元。

成本处理经优化后，可以节税：10,224-6,256=3,968万（企业所得税的时间价值略）。

智慧源观点：

产业地产涉税问题中，较为突出的有三大问题：

第一个问题是，产业地产作为政府鼓励和扶持的项目，政府通常会以财政补贴的方式将部分土地出让金返回给项目公司。根据各地政策口径不同，对返还款的财税处理也不同，由此将对项目公司产生不同的税负影响。所以特别注意。

第二个问题是，政府通常给产业地产商较低的土地出让价格，但会要求多少面积的物业必须自持多少年以上。只允许部分物业对外做商业开发和销售。这在税务上就涉及到自持物业与销售物业的成本分摊问题，如果能在拿地阶段，就和政府协商区别地价，当然是最理想的。

第三个问题是，政府通常会要求开发商在红线以外建设配套设施作为开发项目拿地的前提条件。也就是说，产业地产通常会存在大量红线外支出。对红线外发生的支出是否允许土地增值税税前扣除，有的省份已作出明确规定，如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）明确规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。

但也有省份规定，包括在国税总局颁发的国税发（2009）31号文也明确规定，红线外支出不得计入红线内列支。智慧源咨询实践中，通常会建议客户在拿地时，要求政府在土地出让合同中约定（或要求政府部门单独发函约定），红线外支出属于招拍挂拿地时的附带条件，并且是开发项目验收的必备条件，写进土地出让合同中，或另签补充协议约定。如果属事后行为，至少也要求政府出具会议纪要。未来在与税局进行税务清算中，就可以据此积极沟通，争取将红线外支出列为土地成本的一部分，在计算土地增值税时，允许税前扣除。