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问题一：我们是一家房地产企业，公司领导经常进行大额现金报销，并且票据中存在服装、家居用品、化妆品等个人消费的票据。请问能否报销，会有什么风险吗？

【答复】

对于这个问题，我们认为首先应该符合《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条规定，即税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

另外我们将从财务和税务两个角度分析风险。

（一）财务风险

我们认为，报销首先要符合公司财务制度。

《企业财务通则》（财政部令第41号）第四十六条规定，企业不得承担属于个人的下列支出：

（1）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。

（2）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。

（3）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。

（4）购买住房、支付物业管理费等支出

（5）应由个人承担的其他支出。

在此前提下，大额现金报销现金去向难以控制，影响资金的安全性；也容易出现经办人员利用现金报销的管理漏洞，通过虚开发票等方式挤占公款的行为。

（二）税务风险

另外，个人、家庭消费在公司报销，企业公户向个人支付大额现金，容易引起税务机关对业务真实性的怀疑，还存在所得税涉税风险：

1.企业所得税风险

根据《企业所得税法》及《实施条例》的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益的或者有关资产成本必要和正常的支出。

因此，与企业取得收入无关的支出或者不合理的支出，在企业所得税汇算清缴时不得税前扣除，应当调增应纳税所得额计征企业所得税。

2.个人所得税风险

《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）第一条第（二）款规定，除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

综上，企业财务人员在处理时应该综合考虑，妥善处置。

问题二：房地产开发企业出售精装修房，其装修费用以及在精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等，是否可以计入开发成本在土地增值税扣除项目中扣除？

【答复】

根据《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

因此，给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施等不可移动的物品的装修费用可以计入开发成本，在土地增值税扣除项目中扣除。精装修过程中一并购置的电视机、空调、家具、冰箱等可以移动的物品不可计入房地产开发成本，不得在土地增值税扣除项目中扣除。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

问题三：我们是一家房地产开发企业，因环保问题间歇停工，导致延期交房，现在向业主支付的违约金，是否需要扣缴个人所得税？

【答复】

（一）对于这个问题，国家税务总局曾经三次作出答复。

（1）2007年11月29日，答复“根据购房合同，房地产企业延期交房需向购房人支付一定的违约金，该违约金是否需要缴纳个人所得税，支付违约金的房地产企业是否有代扣代缴的义务？”

（2）2008年5月19日，答复“关于业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税的问题”。

我们认为前两次答非所问，回复时均引用了国家税务总局《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）文件的内容：

商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

尽管答非所问，但是答复却明确了：因房地产公司未协调好银行导致业主不能购房从而解除合同，从房地产企业收到的违约金，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税。

需要说明的是，将于2019年1月1日全面实施的《中华人民共和国个人所得税法》，删除了“其他所得”一项，但保留了“偶然所得”，对于国税函〔2006〕865号文件规定的情形，未来是否按照“偶然所得”征收个税，还有待明确。

（3）2009年3月6日，总局第三次对“房企违反合同约定，如延期交房，交房标准与合同不符，支付给购房人的违约金是否需交个税？有何依据？”作出了正确答复，内容如下：

《个人所得税法》规定，其他所得是指经国务院财政部门确定征税的其他所得。未经国务院财政部门确定征税的，不能按其他所得项目征税。因此，除国税函〔2006〕865号文件规定的情形外，房地产公司支付给购房人的其他形式的违约金（如推迟交房，房屋出现质量问题等），在财政部和国家税务总局未有明文规定之前，不能按其他所得项目征收个人所得税。

综上，房地产开发企业因环保问题间歇停工，导致延期交房向业主支付的违约金，无需缴纳个人所得税。

上述回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

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