房地产企业所得税汇算清缴要注意啦！

房地产财税咨询 2021-12-09

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汇算清缴税前扣除凭证合规性的相关政策要求

作者：牛鲁鹏转自：孙炜财税课堂

临近年底，企业又要开始为一年一度的汇算清缴做准备了。

汇算清缴重要的一项工作，就是审核税前扣除凭证的合规性，税前扣除凭证是企业计算企业所得税应纳税所得额时，扣除相关支出的依据。企业支出的税前扣除范围和标准应当按照企业所得税法及其实施条例等相关规定执行。

当前，我们国家税前扣除凭证种类多、源头广、情形多，原来政策规定散且碎。

一、以往的政策依据

以前在税前扣除凭证管理方面，主要依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则，以及国家税务总局制定的税收规范性文件执行。例如：

（1）《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》（国税发〔2008〕88号）第二条规定，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据；

（2）《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除；

（3）《国家税务总局〈关于进一步加强普通发票管理工作的通知〉》（国税发〔2008〕80号）第八条规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销，等等。

（4）《关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）规定，自2017年7月1日起，开具增值税普通发票时，应填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码，否则，不得作为税收凭证。

（5）对于房地产行业而言，特殊的政策是，依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的通知第三十二条规定，特殊情况下可以预提（应付）费用。

二、新的政策要求

这些规定虽可解决一些日常管理问题，但较为分散，系统性和针对性不强，容易产生认识分歧，带来执行争议。随着税收管理要求的提高，尤其是发票管理的日益信息化，为进一步优化营商环境，规范税收执法，维护纳税人权益，2018年6月6日，国家税务总局出台了《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）文件。

文件规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

企业所得税法第八条规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

税前扣除凭证在管理中应遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

真实性是基础，若企业的经济业务及支出不具备真实性，自然就不涉及税前扣除的问题。合法性和关联性是核心，只有当税前扣除凭证的形式、来源符合法律、法规等相关规定，并与支出相关联且有证明力时，才能作为企业支出在税前扣除的证明资料。

三、境内支出的税前扣除凭证管理要求

1.增值税应税项目

（1）对方为已办理税务登记的增值税纳税人。企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证。也就是，凡对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。

我们在为房地产企业提供服务时发现，企业从银行融资时，仍然存在部分如银行用利息单代替发票给予企业，而没有按照规定开具发票，28号公告发布后，企业必须从银行取得发票。否则，相关企业发生的融资利息，将无法税前扣除。

（2）对方为无需办理税务登记的单位。企业与一些单位发生交易，这些交易虽为应税劳务，但这些单位无需办理税务登记，无法日常开具增值税发票，此种情形，可以用代开发票或收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证。如从政府机关、团体收购废旧物资，这些单位无法开具增值税发票，要么代开，要么以收款凭证即可作为税前扣除凭证。

（3）对方为个人且从事小额零星经营业务，即企业与个人发生交易，且与该个人应税交易额未超过增值税相关政策规定起征点的，企业支出可以税务机关代开的发票或者收款凭证以及内部凭证作为税前扣除凭证。

2.非增值税应税项目

企业在境内发生的不属于应税项目的支出，如企业按照规定缴纳的政府性基金、行政事业性收费、税金、土地出让金、社会保险费、工会经费、住房公积金、公益事业捐赠支出、向法院支付的诉讼费用等，一般情况下按以下规定处理：

（1）对方为单位。企业以对方开具的发票以外的其他外部凭证，如财政票据、完税凭证、收款凭证等作为税前扣除凭证。

（2）对方为个人。企业以内部凭证作为税前扣除凭证。

企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。以上资料不属于税前扣除凭证，但属于与企业经营活动直接相关且能够证明税前扣除凭证真实性的资料，如法院判决企业支付违约金而出具的判决文书就是一种比较典型的支出依据。

企业也应按照法律、法规等相关规定，履行保管责任，以备包括税务机关在内的有关部门、机构或者人员核实。

对于房地产企业，还有一个利好，即28号公告第十七条规定，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

据上述规定，房开企业完工年度未取得发票纳税调整的计税成本，没有得到扣除，在以后年度取得符合规定的建安成本发票后，可以追补至该支出发生的年度企业所得税税前扣除，也就是完工年度扣除，但是追补年度不得超过五年。

无比重要的年终汇算清缴马上开始，以下的两个问题您注意到了吗？

（一）股东借款在年底前应归还

自然人股东向企业借款在在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，按《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条“关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题”规定，未归还的借款视为红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

其中“该纳税年度”是指“借款时的纳税年度”。

【举例说明】

股东A、B两人作为股东共同投资设立甲公司；由于个人消费的原因，

股东A于2018年1月1日从公司借款1000万元；

股东B于2018年12月21日从公司借款2000万元；

错误理解：

只有A必须2018年12月31日归还，B可以延迟到2019年12月20日归还借款。

正确理解：

A和B均应于2018年12月31日前归还各自公司的借款，否则股东B应缴纳股息红利分配个人所得税金额=2000*20%=400万元。

（二）向银行融资借款应取得发票

2018年8月30日上午9:30，国家税务总局举行《2018年第三季度政策解读》。其中国家税务总局所得税司副司长刘宝柱解读《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）文件时提到：

“对方为已办理税务登记的增值税纳税人。企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证。也就是，凡对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。以往一些企业（如银行）用利息单代替发票给予企业，而没有按照规定开具发票，本公告发布后，必须统一按照规定开具发票。否则，相关企业发生的利息，将无法税前扣除”。

营改增后，部分企业仍然以银行不给开具发票为由，以银行利息单入账，此次给企业敲响了警钟。

以后企业再凭借利息清单入账，属于在汇算清缴期满前允许扣除的金额“应取得而未取得发票”的，不得在税前扣除。

“应取得而未取得发票”理解为该项支出属于发票开具的范围，且开票时间即对方增值税纳税义务发生时间，在本企业汇缴期满前。

目前税收已经成为房地产企业继土地成本、开发成本之后的第三大成本。危急时刻，企业应开源节流捂紧荷包，汇算清缴时应充分重视资金的时间价值。

房地产企业所得税纳税义务发生时间纵览

本文转自：D调的税乐园

一、委托销售模式

1、支付手续费方式

房地产企业大多是通过支付手续费方式即销售提成，而这些销售人员是你公司的员工还是外来的员工？销售代理公司居多吧。支付给销售代理公司手续费假设按2%提成，你们按照多少提成？1.5%。于是年末卖了1个亿，要给150万，怎么做账：

借：销售费用 150

贷：银行存款-销售手续费 150

于是我就知道你卖了多少房子，15/1.5%倒推知道你卖了多少吧.但是今年你明明卖了3个亿，但是2个亿你不愿意上账，但是支付手续费肯定是按真实支付，于是年末做一笔账：

借：销售费用 450

贷：银行存款销售手续费 450

你家预收账款:

借：银行存款 1个亿

贷:预收账款 1个亿

剩下2个亿沉淀在个人银行卡上，有没有这种可能性？太有可能了。税务局一看太乐了，可以用销售费用倒推收入吧。

2、视同买断方式

重庆的楼盘未来是涨还是降？涨啊，为什么你不去大举借贷买房子？其实你心里也有根小勾叉，害怕崩盘。所以是涨还是降，没人说得清，除非你是王林大师，是不是？所以你就找个销售代理公司，兄弟，我心脏承受能力差，这样吧我这房子你就买成3个亿就好了，多的是你的，少的你赔给我，这叫视同买断。我要问的是签合同是开发商和业主签还是销售公司和业主签？谁签？销售公司吗？房管局根本不会接受。所以视同买断是你们之间的协议，其实在房管局签的合同仍然是谁的合同？开发商。若视同买断价格是100万，开发商签120万，多20万是谁的？销售公司的，会计账上计收入计多少？120？100?协议上只要100是不是？但是合同上签120万，会计收入计多少？120万，因为合同与发票一致。20万支付给销售公司做什么处理？销售费用把。

假设楼盘卖的太差了，只卖了80万，但是销售公司很讲义气，说好100万就是100万，给你20万。因此所得税收入按100万处理。关键是20万销售公司就他那样会给你补足吗？没收到做不做收入？做不做？仍然要做，税法是权责发生制还是收付实现制？权责发生制。没收到仍然要做收入，没收到3年后做资产损失，3年后没收入形成亏损，亏损能退税吗？有这么一个问题。但是我想告诉你，若视同买断合同卖低了仍然按照合同约定的买断收入做收入。

当卖高了卖了120万，支付20万手续费，20/120=1.67%。问你一个事，手续费的比例最高不能超过多少？根据财税[2009]29号的规定，佣金手续费的比例不得超过合同金额的5%，因此超5%不让你扣。实际上我觉得也有问题，因为这个29号文所说的手续费佣金是建立在纯劳务，替你干活，而现在你给人家的20万不仅仅是他给你干活你给手续费，人家有没有承担风险？之所以那么高是因为对方承担了风险。但是29号文没有考虑有些手续费佣金是承担风险的手续费佣金，没有区分开。上海税务局针对这种情况专门发文件，针对上海适用，说视同买断方式和超基价分成方式手续费和佣金不受5%的限制，因为有风险。

但是在其他地方不管那么多了，风险佣金是不是？是，超没超5%？超了，那就不能扣。因此你明白怎么办了吧，绝对不能付20万的佣金，只能付5%，剩下的15%提供一些其他的劳务，就不能说售房手续费。

3、超基价分成方式。

啥叫超基价分成方式？和视同买断类似。我现在真的不知道重庆的房价是涨还是降，我想保险一点，可是万一重庆的房价井喷式增长呢？如果视同买断，卖给销售公司100万，万一它卖了200万呢？多出的100万都是销售公司的。合着我花了3年时间把房子盖起来了，钱都被谁挣了？销售公司吧，所以心有不甘。于是这样，为规避风险，最少卖100万，不足100万帮你给我补足，如卖到100万以上，超过部分我要60%，你要40%，超基价分成。外商投资的房地产公司大多数是这么干的。假设卖了150万，你需要取得130万，20万是佣金手续费。卖低了80万，仍然按100万做收入。

4、包销方式

我不是一套一套，这一幢楼5个亿就给你了，你愿意卖多少钱就多少钱，总之我卖给你5个亿，但是签合同是谁来签？开发商签。这里面可能有支付手续费、视同买断、超基价分成，总体来说形成一个包销。

以上4种统称为委托代销模式，核心问题是超过比例不能做手续费佣金。其实啊，应当做策划，例如销售策划、广告策划。上游销项，下游进项。上游收入，下游成本。

二、银行按揭模式

银行按揭模式最常见。我买你家房子1万多没有钱，于是首付款30%，我支付了30万，剩下70万银行贷款。30万首付款给你一个收条的复印件，然后银行见首付款复印件方可发放按揭。有没有这种情况？2016年10月首付款交了，但是按揭款2017年2月方才发放下来?有没有这种情况？一般周期多少？1到2个月吧。31号文说首付款以首付款收到日作为纳税义务发生时间，按揭款以按按揭款转账日作为纳税义务发生时间，有没有一套房子分成2年交税？有没有可能？于是第一年3000*预计计税毛利率15%，第二年7000*预计计税毛利率15%。

有没有现房也做按揭的？有。现房一按揭，2016年10月公司收到首付款3000万，对应的成本是多少？假设收入1个亿，总成本6000万。当年首款30%，对应的成本也应当配比即1800万。2016年度纳税申报表收入3000万，成本30%。所以要特别注意完工阶段的现房按揭。

三、分期收款模式

假设第一年收30%，第二年收50%，第三年收20%。分期收款以分期收款合同注明的收款日期作为纳税义务发生时间。有没有这种情况，本来说是分期收款，但第2年对方将全款就交给你了？没有优惠为什么愿意提前交全款啊？为什么？因为房地产企业和其他企业不一样，他不交全款，房产证能给他吗？不能。没有房产证他能抵押贷款吗？他着急把全款交给你，因为他想抵押贷款。关于分期收款，税法是这么规定的：分期收款以分期收款合同约定的收款时间作为纳税义务发生时间，但纳税人先支付款项的，按照先支付款项的日期作为纳税义务发生时间，

四、一次性收款模式

所谓一次性收款模式，就是交钱交房，以收取销售款项或者取得索取销售款凭据的当天作为纳税义务发生时间，所以收钱交房。

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