房地产企业销售精装房涉税处理全攻略

房地产财税咨询 2021-12-09

点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)
☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
房建企业最新财税专题课程将于【何广涛博士专题】【成都】【深圳】【赤峰】【成都】【北京】【南京】【沈阳】【成都】【深圳】【北京】【石家庄】【北京】【福州】【厦门】等地举办
——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于人们对房屋的需要，因此，精装房的销售也应运而生。那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？

一

增值税

根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

另：如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。但是，如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

二

土地增值税

根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三

印花税

根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

四

企业所得税

根据国税发（2009）年31号文件第二章的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为企业所得税收入的计税价格，减去合理的成本费用（含装饰、设备等直接成本）为应纳税所得额，按照25%（或企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。

成立独立核算的装修公司

另：针对购买房屋的业主，这里需要注意，根据国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

因此，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

那么在很多实务操作过程中，不乏存在部分房地产企业为了规避一些销售限价或者其他涉税原因，存在以下两种行为：

1、强行将毛坯房人为变成精装修房：即房地产企业与业主签订商品房销售合同的同时，再与业主补签定一份装修合同。

（1）第一种操作方式：房地产企业将装修业务做为价外费用一并计入不动产销售中，按“房屋售价+装修费用”开具5%（或10%）“不动产销售”发票，缴纳相关的增值税、土增税、企业所得税等，这样操作使得增加的装修成本可以正常计入房地产开发成本中。从而加大建造成本，同时适当提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿。而发生的相应的装修费用也可以在土增计算时加计扣除，从而达到节税的目的。但这样操作存在的最大问题是：业主的网签合同（原来备案的是毛坯房）无法正常在房管局备案通过，实务中这种操作方式一般很难执行下去。

（2）第二种操作方式：房地产企业将销售不动产和装修业务做为一个公司的两项业务即兼营行为，分别开票缴税。即：销售不动产开具5%（或10%）的“不动产销售”发票，装修业务开具3%（10%）的“建筑施工”发票。

这样操作的涉税风险：①增值税：房地产企业将销售不动产和装修业务分别开票缴税，税务局会认定房地产企业的装修收入属于销售不动产的价外费用，按销售不动产一致开票缴税；②土地增值税：将装修收入也认定为销售不动产的销售收入，参与土增清算，当然装修成本也可以加计扣除。

2、强行将精装修房拆分为两部分。即签定两份合同。一份是房地产公司与业主签订的商品房销售售合同。内容只涉及毛坯房本身，采用制式合同；根据销售合同上注明的不动产价格缴纳增值税、土增税、企业所得税等。另一份是独立的装修合同。即：房地产公司将装修业务分立出去，成立一个独立核算的装修公司。由独立的装修公司与业主签订装修合同。根据装修合同上注明的装修价款缴纳增值税，企业所得税等。

由于装修业务不涉及土增税，这样装修业务的增值额就不作为房地产企业销售不动产的土地增值税的计税依据，从而降低了土地增值税税负。

“销售精装房”与”买房送装修”，税差在哪里?

壹

“销售精装房”与”买房送装修”的增值税问题

(一)销售精装房

　　国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

　　第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

　第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

　　1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：

　　①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产10%税率计算缴纳增值税;

　　②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税(也遵从了原国税函[1998]53号的精神，虽然已作废)。

　　(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税即可。

注意：如果房地产公司在销售精装房的同时赠送家具、家电，不属于税法中所称的无偿赠送，与送装修一样也无需视同销售;但如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率(按兼营处理)。

贰

“销售精装房”与”买房送装修”的土地增值税问题

国税发〔2006〕187号第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　根据上述规定，房地产开发企业销售已精装房的装修费，作为房价的一部分，不论是否单独开票，装修支出均可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本项目扣除。

　　房地产公司销售房地产送装修的，装修部分没有取得收入，不需要视同销售作为土地增值税的应税收入纳税，卖房后发生的装修支出只能作为销售费用的一部分据实列支，土地增值税前扣除的期间费用是按比例计算的而不是据实列支。

叁

“销售精装房”与”买房送装修”的印花税问题

财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。产权转移书据，按书据所载金额万分之五贴花。

　　《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同、购销合同均按万分之三贴花。

　　《花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。

　　根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中注明销售总价含装修费的，以全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花;在《商品房买卖合同》中分别注明房款和装修费的，房款部分按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花，装修费部分按建筑安装工程承包合同按万分之三贴花(单独注明家具家电金额的，按购销合同，按万分之三贴花);销售房产送装修的，只就全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花即可，装修部分并未单独注明金额，也未单独签订合同，因此，不需要贴花。

肆

销售精装房”与”买房送装修”的企业所得税问题

国税发[2009]31号第二章第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　国税函[2008]875号规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

　　根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中不论是否单独注明装修费，均应以全部价款作为企业所得税收入的计税价格，减去合理的成本费用(含装饰、设备等直接成本)为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。房地产企业销售房产送装修(或送家电)的，类似于买一赠一，不需要视同销售，按总价确认收入计算缴纳企业所得税即可，发生的装修支出，作为销售费用据实扣除即可。

伍

“销售精装房”与”买房送装修”的契税问题

国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

　　根据上述规定，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，《商品房买卖合同》中不论是否单独与注明装修费，均按全价作为计算契税的计税依据计算契税;地产企业销售房产送装修的，装修费并未另支付费用，按支付的房价作为计算契税的计税依据计算契税即可。

陆

“销售精装房”与”买房送装修”的附加税费问题

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的增值税应纳额作为计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%或5%或1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。即因增值税异同而定。

柒

“销售精装房”与”买房送装修”的房产税问题

国税发〔2003〕89号规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　根据上述规定，房地产销售的精装房，在销售前，如果已经自用(如作为售楼处)，应申报缴纳房产税，房产税的计税有依据自然包括房产的所有成本(即含装修费 );如果出售前没有自用则不涉及房产税的问题，即不论是“销售精装房”与”买房送装修”都不没有房产税的问题。

更多精彩请点击