你所不知道的土地增值税专属成本

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土地增值税，可能是对房地产项目最终收益率影响最大的税种。根据行税制所设计的计算原理，开发成本如何在普通住宅、非普通住宅和其它房产中进行分配，是影响土地增值税总体税负的关键因素之一。今天我们就来讨论一下成本分配方法中关于“专属成本”的问题。

这个时候你可能会说，我看过法条，哪有“专属成本”这个词啊！？别着急，我们先回顾一下成本分配方法的相关规定。

一、成本分配方法都有哪些？

主要文件依据：

（一）国家税务总局层面

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条，“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”，即确定了土地成本分配时使用“占地面积法”或者“建筑面积法”的基本原则。

2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条的第五款，“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”，确定了“建筑面积法”是建筑成本主要分配方法的总基调。

3.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”，原则上确定了不同类型房产分摊“共同的”成本和费用的方法，一是要“按受益对象”；二是要采取“合理方法”。

综合以上，总局层面在成本分配方法上，提出了三种基本方法，即“占地面积法”、“建筑面积法”和“其它合理方法”。

（二）广西税务局层面

为了加强操作性，广西税务机关出台了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号，以下称“1号公告”），其中第三十七条规定，“扣除项目金额的计算分摊方法：（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。（三）税务机关确认的其他合理方法”。

因此，结合总局层面和广西层面的规定，目前可以选择的成本分配方法只有三种：建筑面积法、占地面积法和其他合理方法。

二、实务操作中成本分配方法的选择空间在哪里？

（一）仅简单采用“占地面积法”或“建筑面积法”不尽合理

在开发产品分三类计算增值率的前提下，三类产品的收入与可扣除成本的配比关系成为影响土地增值税税负的主要因素。但是，按“建筑面积法+占地面积法”的计算原则，收入与成本显然是无法“合理”地配比起来的。我们知道，不同类型房产的经济价值与其建筑成本并不具有正相关的关系。经济价值的差异，源于不同类型产品本身的供求关系和商品属性。

因此，在实际清算中，出现同一个项目楼盘内普通住宅增值率低至10%，而其它房产增值率却高达100%以上就不足为奇了。如果从土地增值税设计原理的角度看，是否按总收入和总成本来计算增值额（即不区分三种类型），或者在三类产品分别计算增值率时按“收入配比法”来分配成本更具合理性呢？这是一个值得反思的问题。通过这个思考我们会发现，简单地适用“占地面积法”和“建筑面积法”对于房开企业来说不够合理的。

（二）“其它合理方法”的选择空间

根据我们向某些税务机关的咨询，明确答复的“其它合理方法”仅包括“层高系数法”（层高系数法怎么用，需要改天专门来谈谈）。

但是事实是否真的如此？这里就要谈到我们今天想讨论的话题——“合理方法”中是不是还存在一个“专属成本法”。

三、属于“其它合理方法”的“专属成本法”

在广西1号公告里，特别的，有第三十八条第三、第五款规定如下：

“（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。”

“（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊”。

这两条便是我们今天想讨论的重点，要点是：“有明显差异”+“税务机关确认”。

由于各省制定政策往往相互借鉴，我们特意翻查了一下江苏省的相关规定。《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号），其中第四条，关于“同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊”，“同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊”。

对比广西和江苏的规定，我们可以发现，其条文蕴含的基本原理是：只要某项成本（不管是土地成本还是建筑开发成本）能够合理地归集在某一类型房产中，那么就不需要将其视同为共同成本，按建筑面积法或者占地面积法进行分摊。那么，这不就是“专属成本”了吗？

结论如下：如果某一类型房产在事实上存在独立的不属于其他类型房产的成本，只要我们能够在财务上准确核算、单独归集，则并不需要将其归入共同成本后再使用建筑面积法或者占地面积法进行分摊。即，任何“具有合理性”的建筑成本的“独立核算”都具有定向增加特定类型房产成本的功能，可以在合法的框架下提升某一类房产的开发成本、加计扣除以及相应开发费用。

实务中可能的情况包括：

——某项独立占地的房产（比如一个独立占地的做为开发产品出售的会所），显然其土地成本、建筑成本、装修成本等都是“专属成本”；

——同时具有普通住宅、非普通住宅和其它房产三种类型产品的项目，仅针对住宅进行了精装修，则精装修成本应该属于“专属成本”。

如此等等。

四、积极争取企业的合法、合理权益

房地产企业应当积极争取合法、合理的税收权益，一方面积极在事前与主管税务机关进行沟通，争取在占地面积法和建筑面积之外，基于建筑安装工程费存在明显差异这一事实，协商认可“其它合理方法”（包括但不限于采取“层高系数法”，以及划定专属于某一类房产的成本等）；另一方面应当在工程量确认、成本核算等方面能够独立、清晰地反应合理的“专属成本”，避免因为在最终清算审核时产生争议而被统统否定。

来源： 文鳐地产内参

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