村企合作开发房地产项目的涉税政策，你了解吗？

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村企合作模式是指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造的情形。

典型案例

G村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地，分为融资地块与复建地块，并与开发企业合作实施改造，具体情形如下：

1.G村集体经济组织成员表决同意项目实施方案后，按程序提交有权机关审批。项目实施方案经批复后，该农村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开选择开发企业参与改造。

2.农村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，向当地国土部门申请办理集体建设用地转为国有建设用地手续，当地国土部门组织报批材料按程序上报省政府批准。

3.经批准转为国有后，复建地块采取划拨方式供应给G村集体经济组织，融资地块由政府协议出让给开发企业。

4.开发企业按要求缴纳土地出让金后对融资地块实施改造，并承担复建地块物业建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

税务事项处理意见

一

被征收方（农村集体经济组织或村民）

农村集体经济组织或村民土地、房屋被征收，取得复建地块物业补偿。

1）

增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。（如果没有走法定程序将土地转国有建设用地，那么按照营改增政策规定，农村集体经济组织或者村民以土地作价合作换取房产模式，土地使用者需按照土地的对价或者市场公允价值计算缴纳增值税。）

2

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第七条的规定，农村集体经济组织因政府征收土地及地上建筑物，由受让方对复建地块房产经营所得缴纳企业所得税，农村集体经济组织取得的房屋不征收企业所得税。

3

个人所得税

被拆迁人按照有关城镇房屋拆迁的有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二

受让方

受让方取得融资地块土地使用权，并以建造复建地块房产为代价补偿农村集体经济组织或村民。

1

增值税

复建地块房产补偿村民或者农村集体经济组织业务，属于以房换地非货币性交易，其实质是有偿交易行为，应视同销售计算缴纳增值税，对应的建安成本取得的增值税专用发票可以抵扣。

2

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除。

3

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》和国家税务总局关于土地增值税若干征管规定，以房换地部分的不动产项目在实际交楼时确认收入并依法计算缴纳土地增值税。

4

契税

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

5

城镇土地使用税

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

来源：国家税务总局阳江市税务局

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