房地产企业财务风险管理体系构建
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房地产企业财务风险管理体系构建
一、引言
近年来，我国经济发展迅速，房地产产业迅速崛起，不但成为国民经济的重要支柱，也成为人们最关注的话题之一。在全国范围内掀起的房地产热，呈现出飞速发展的态势。2011年，国家为了使房地产业的发展更为稳健，接连出台限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等一系列政策。随着一系列调控政策的落地，房地产业的“高收入”特点被打破，一些资金也纷纷撤离房地产市场。房地产企业在进行市场运作时，本就具有负债率高、融资规模大以及运营周期长的特点，当市场遇冷后，很多资金不能及时回收，迫使一些房地产企业无法按期筹措到需要还贷的资金，不得不宣布破产。能够正常运营的房地产企业也不得不采取一系列的措施，应对资金方面的压力。危机的处理方法不应是消极、被动的，而应是积极、主动的，为此，房地产企业应建立财务风险应变机制，构建财务风险管理体系，以预防为主，通过财务风除管理体系的建立转变房地产企业在面对财务危机时的被动局面。
英国著名学者汉斯认为，财务风险管理主要包括财务风险的识别、财务风险的度量与财务风险的管理。其中识别为难点，度量为重点，而管理则是应对财务风险的关键， 及时发现财务风险，精准度量财务风险，采取积极有效的手段应对与化解财务风险，以利用尽可能低的支出将为企业财务上带来的危害降到最低。台湾学者袁宗慰认为，财务风险管理存在的意义在于市场环境中会突发一些不可预知的情况，而这些不可预知的情况通常难以度量、观察与判别，如何对这些不可预知的风险做出精准的判断，并通过合理、科学、有效的方法将风险进行整合，进一步提出应对的策略，将由风险为企业带来的损失降到最低，就是财务风险管理。如上所述，财务风险管理主要分为三个环节，即风险的评测，合理预防措施的采用，达成以最低支出获得最大产出的目标。
二、房地产企业财务风险管理目标
划分财务风险目标的主要依据为企业在经历了风险 前后，是否能完成既定管理目标，其中风险对企业的影响是临界点，可以划分为影响前目标和影响后目标（如图1所示）两种类型。
（一）影响前目标
（1） 成本支出合理目标。房地产企业以追求更多的经济利益为企业发展的重心，即使是在风险出现前，它依然会选择经济合理性最高、收入效益最明显、性价比最突 出的投资方案。通俗一点讲，房地产开发商都希望通过最少的投入赚取最大的收益。但房地产行业的高投入特征决定其投资成本不可能过低，而应该是一个合理的范围，房地产企业希望通过合理的成本支出获得合理的经济收入。
（2） 工程项目安全目标。影响工程项目顺利进行的诸多因素中，财务风险为较为重要的几个因素之一。如果 企业财务管理方面出现问题，必然会影响企业对工程的投入，财务风险的出现会波及工程项目固定资产与原材料的安全，会使工程项目不能如期完工，严重影响工程项目的顺利进行。
（二）影响后目标
（1） 企业正常运营目标。当发生财务风险后，房地产开发企业必然会受到其影响而造成重大经济损失，丧失一 些机遇。因此，财务风险管理虽然不能完全避免其为企业造成的损害，但是可以将风险的影响力降到最低，至少可以保证企业可以正常运转。
（2） 达成计划预期目标。企业可以正常运转是财务风险管理的第一目标，此外，还要通过财务风险管理应对计划执行所带来的困难，缩小与调整企业在实际运行与计划中出现的偏差，尽量使工程项目的收益达到预期目标。
三、房地产财务管理体系构建
房地产财务管理体系主要包括三个模块，即财务风险 的识别、财务风险的评估、财务风险的管理。每个模块由多个子模块的构成。体系结构图如图2所示。
（一）财务风险识别
（1） 财务风险的识别方法。常用的财务风险识别方法有四种。不同的财务风险识别方法有不同的适用范围，也有其不同的优缺点（如表1所示）。选择适合房地产企业实际情况的财务风险识别方法，有利于识别准确性的提高， 有利于风险识别时间的提前，有利于提出有针对性的管理方法与手段。
（2） 财务风险的调查表的应用。财务风险调查表主要用于辅助财务风险识别方法来进行风险识别。识别表的应用虽然偏向于定性因素的识别，但是简单可靠，可以用于房地产企业的初步自查，它会与财务识别方法共同发挥作用，可以帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险（如表2所示）。房地产企业可以对调查题目进行作答， 如果选择“是的数量超过5个，则说明企业当前存在财务风险，如果选择“是的数量小于5个，则说明企业的财务风险稍小，但也要引起注意。
（二）财务风险评估
现用的财务状况评价指标体系繁多，但是基本上都是参照国家财务部于1999年颁布的《国 有本金绩交评价规则》。定量指标包括财务效益指标，可分为成本费用利润表、销售利润表、资本保值增值表；资产运营指标包括不良资产所占比率、存货周转率、应收账周转率和资产损失率；偿债能力指标可分为酸性测试比率、流动比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率和现金流动负债比率；发展能力指标可分为总资产增长率、固定资产增长率、三年资本平均增长与三年利润平均增长。定性指标主要包括产品的市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、发展能力预测、行业地区影响力、经营发展战略、基础管理水平以及技术装备。上述财务风险评估的定性与定量指标反映的所有企业可以应用的所有指标。而房地产企业具有一定的特殊性，如果应用上述指标进行风险评估， 可操作差的局限性就显现出来。因此，参照上述财务风险评估指标，本着典型性原则、可以反映实际偿债能力的原则、统筹性原则、反映经营利润等原则，构建适合房地产企业的财务风险评估指标系统。房地产财务风险评估体系可以分为财务指标和非财务指标两大类。
（1） 财务指标。房地产风险管理体系中的评估体系的财务指标的具体分类如表3所示。
（2） 非财务指标。
一是岗位设置。建筑工程从规划设计到竣工验收，不仅需要大量的资金，更需要大量的专业的、合格的技能人才的参与。例如，工程设计师、招投标人员、工程预算人员、 造价师、财务管理人员、安全管理人员、风险控制人员以及质量检查人员等。每一项工作都必须由专人来负责，做到分工明确，责任到人，协调配合，才能保证工程的完工。然而，很多房地产企业为了缩减开支，多采用一人多岗的方式，甚至存在有岗无人的现象。这种岗位设置方式本身就为企业带有很大的财务风险隐患。
二是人才管理。房地产行业中，一些专业技术人才在 企业中积累了丰富的实践经验，就会选择离开原有企业自主创业，或者一些工作人员对现有的薪资待遇不满，主动 离开寻求新的单位。这样一来，房地产企业每年都会招聘大量的应届毕业生，然而，应届毕业生虽然具有较高的知识水平，但是无论是从实践经验上，还是专业技能上都与曾在企业工作多年的技术人无法比拟。人才的流失还会使企业丢失一些客户资源，由此看来，人才管理不到位，会影响企业的正常运转。
三是管理人员。管理层是否对市场信息具有较高的灵敏度，是否可以精准地把握国家宏观调控政策，是否具有长远的战略发展眼光，是否可以产生强大的凝聚力，都是影响企业发展的重要因素。
四是福利待遇及薪资发放。当今社会，企业福利的好与坏一定程度上成为判断企业是否盈利的重要标志。薪资是否发放及时也成为企业是否具有较高诚信的标志。福利待遇与薪资的及时发放会影响企业人才的去留，会影响企业凝聚力的提升。无法留住人才，就无法推进项目改革，无 法在激烈的市场竞争中立足，也会影响企业的生死存亡。
五是制度的制定与执行。房地产是安全事故高发行业，并且是产品质量最不易控制的行业之一。房地产开发过程中，频发的安全事故会为企业造成很大的财务损失。一些开发商不制定严格的质量控制制度，工程竣工验收时才发现问题，大规模的返工给企业带来很多的财务风险。
（三）财务风险管理
（1） 拓宽资金筹措渠道。房地产开发周期长、资金使用量大，而合理地利用债务资本可以帮助企业实现合理避税。然而，债务资本在工程开发过程中所起到的是财务杠杆的作用，比例适当，可以实现预期目标，即完成工程开发且合理避税，如果比例过大，企业自身的偿债压力就会加大，如果市场突然变化，很可能会出现财务风险。因此， 建议房地产企业不要仅仅依托于债务资本与自我资本进行工程开发，可以通过信托基金或自身的优良信贷记录来拓宽资金的筹措渠道，优化资金结构。
（2） 健全财务预算机制。房地产企业应更新观念，从传统的重质量、抓工期的工作重点转移到质量、工期、预算齐抓共管。房地产企业的财务预算机制应在三个方面发挥 作用：其一，在项目开发前，就要对资金的筹措、使用、成本支出与收入比例、利润分配进行科学的预计规划；其二，在进行项目预算时，财务管理人员要统观全局，考虑全面，将项目开发过程中的所有财务支出都纳入预算体系中并一 一进行分析，确保其合理性与科学性；其三，在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。
（3） 加强流动资金管理。房地产开发项目不仅资金使用量大，并且占用周期长，工程项目一旦开工，资金的链条就不能断裂，如果在某一环节出现资金链条的断裂，就会致使整个工程无法进行，那么，工程的工期与质量都会受到影响，企业也会因此陷入财务危机。因此，房地产企业应加强流动资金的管理，重视大宗大额资金的财务稽核， 定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况， 制定科学、有效的资金回流政策，提升资金的周转率。
（4） 加快专业人才培养。专业的财务管理人才可以通过三大报表进行财务风险决策，适时地采用有效措施，及时地化解财务风险。房地产企业应该注重财务管理工作， 注重财务专业人才的培养与引进，将财务风险管理纳入到财务管理工作中，让财务管理人才制定有效的财务风险预防方案，降低财务风险的发生机率。
本文转自:哲企业管理
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