详解：甲供材模式对房地产、建筑业成本管理的影响

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甲供材可理解为甲方提供的材料。合同约定甲方供应的材料，负责供应运送到现场卸车堆放在乙方指定地点，乙方负责签收认可材料质量和数量。

甲供材和甲控供材是有区别的。甲供材是建设方与材料供应商直接签订采购合同，供应商开具发票给建设方，由建设方向供应商付款。甲控材是甲方指定材料的品牌、价格等，让施工方与供应商签订合同，供应商开具发票给施工方，由施工方向供应商付款。

一、甲供材税率的影响

2016年营改增实施以后，一些甲方会考虑拿到某几项的材料是13%税可以抵扣自己企业税9%，设计成甲供材方式这样可以降低企业成本。甲供材比例大，就代表施工单位可抵扣的税减少，而施工单位无甲供材的时候可以测算出企业纳税约5~6%，甲方要求数量多而且税率高的材料为甲供材，实际就是增加施工单位成本。

施工单位在投标报价时就要考虑甲供材的税率和比例因素，甲供材较多的时候可考虑提高报价价格1%平衡成本。多数施工企业未考虑这些因素，核算成本时税率超出测算预期控制目标，也有施工企业投标时对甲供材影响估算数据，导致报价偏离无法中标。

增值税签订的合同是扣除甲供材的价格。例如合同价格1500万元，甲供材200万元，施工单位（一般纳税人）缴纳的税就是1500/（1+9%）*9%-取得可抵扣的进项税额，而不是以1700万元缴纳税。如果合同约定是1700万元包括甲供材价款，这必须在合同写明甲供材料的税额，甲方付给多少钱就开出多少票，形成“三流合一”。

许多房地产企业把甲供材变成了甲控材。甲方、施工方和材料供应商签订三方委托支付协议书，甲方委托施工方向材料供应商支付材料款，材料供应商开具增值税专用发票给施工企业。签订的合同价格包括甲供材，这样税率可以抵扣，实际变成了甲控材。

二、甲供材对成本经营过程的影响

甲供材是甲方付款，前期投资比例小，考虑资金压力小。例如住宅项目，甲供钢材、混凝土，施工单位前期施工方不用考虑采购材料的资金，若没有预付款的情况，甲供主要材料钢筋、混凝土占总价的28%（《成本经理的新思维》课程中有占比例分析），按照材料采购分三批统计，前期节省约28%*33%＝9.2%，假如造价单方指标价格2200元/m2，基础完成（3个月）后甲方支付工程款，2200*9.2%*0.03＝6.07元/m2（0.03是月息1分计），可以考虑降低成本6.07元/m2，所以，多数施工方在前期愿意接受甲供材，而对于甲供材税率的增加，在测算成本的时候会综合考虑在报价中。

在实际施工环节，甲供材核对工程量难度大，特别是批次多不能及时确定供货量的情况，管理不力会带来亏量风险。例如甲供混凝土材料，甲方通知商品混凝土厂商本批次需要方量数就可以，后面的管理还必须施工方控制，因为施工方不是直接与供货商签订的合同，往往出现亏方现象，或者故意刁难施工方，搅拌站供货高峰缓慢发货。

甲供材的质量问题带来许多隐患。根据“《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适应法律问题的解释》第九条之规定，发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：(二)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的;第十二条之规定，发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：(二)提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准。”可见，对于甲供材料出现质量问题，施工方是要承担责任的，甲供材不合格可拒绝使用。

在经营过程中，有些施工方为了减少投资或利用甲方集中采购优势，施工方把甲供材的数量超报虚报，挪用到别的项目使用，甲方对材料数量审核管理增加了不少麻烦。施工方提前要求甲方购买材料，甲方安排咨询公司、第三方审计报量再审批，这样环节多流程长，往往申请一次材料需要15天以上，影响项目工期进度。

三、甲供材容易发生的潜在风险

甲供材的质量问题有些施工方不懂法律，任由此类问题发生，认为甲方提供的材料质量不合格，检测出来甲方承担责任，也有甲方想侥幸的混过关，送礼打点只要不出质量问题就可以，强制施工方接受质量差的材料。这样给施工方带来无限风险，一旦质量事故发生，施工方的成本就无法控制。

甲供材的规格品牌供货也是有风险的。甲方供应时不明确或未考虑周全，规格品牌问题时有发生，往往把风险嫁祸施工方。例如室内地面砖甲供，在供货时同一批次的货厂家断货，地面砖两个批次有色差，第一批次的材料施工至某楼层时铺贴一半，甲方要求把剩余的材料集中到某一部位铺贴，把铺贴面积较小的部分拆除，这样材料二次运输、拆除、重铺、损耗、拼色等费用甲方不予认可，想推脱责任，直到结算相互扯皮。

甲供材质量责任划分不清楚也是风险。我国材料检测方法是检验批次抽检，有些材料运输每天都进场，不是全部入库再抽检，这样给供货商留下了漏洞。例如防水卷材是甲供材，现场别墅项目多个基坑同时铺贴，供货商运输到施工方指定位置卸车，抽检也是第一天运入现场的材料抽出来做检测，今后运输的材料供货商偷机调换材料，肉眼也观察不出质量问题。基础完工后漏水，甲方和供货方都推脱责任，即使再从施工部位切下来检测质量不合格，供货商也会回应火烧的卷材质量会变化。所以，甲供材质量管理施工方还必须有对应的办法。

甲供材必须约定清楚交货方式及交货地点，不能认为甲供材就是甲方负责运送到施工现场，甲供材可以是让施工单位到指定厂家运输，或者指定仓库、港口、堆场等地方，这样运输成本也是施工单位要考虑的。在合同中约定交货方式、交货地点、交货批次数量，都可以避免投标报价偏离，不清楚要在招标答疑时提出核实。

四、总结建议

营改增以后，甲方主要目标就是控制材料质量、控制施工方偷工减料、多拿到可抵扣的材料税票，如果是甲方控制材料较多，可以考虑与正常交易模式（无甲供材）情况下增加报价价格来平衡的企业成本。

为了施工过程中管理简单，减少扯皮争议更利于施工，所供材料的采购、运输、管理都由施工方负责，这样责任划分明确更适合市场规则。

不一样的甲供材管理解读

甲供材模式对于成本人来说应该不算陌生，在项目开发过程中，出于更好的控制主要/大宗材料设备来源，保证工程质量，控制成本、加强廉洁以及税筹等目的，对一些价值大、用量多、对建筑结构和性能可能产生重大影响的材料、设备，地产企业往往会选择自行采购并以甲供材的方式提供给施工单位

如果采用甲供材方式需要在发包方（甲方）与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上

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为什么采用甲供材模式

甲供材的方式是目前比较常见的方式，为什么这么多的地产企业愿意采用甲供材方式呢？

1 出于保证品质考虑

作为基建大国，国内注册的建筑类企业数不胜数，管理水平也参差不齐，常常出现材料无法按时到场，影响进度的情况

同时出于控制企业成本的原因，很多施工企业也在材料上动起了脑筋，以次充好，假冒伪劣材料不断的出现，这也直接影响了项目的质量、安全及品质

为了解决这一问题，基本上每家地产企业都在做材料设备的集中采购，并采用甲供的方式，以保证项目上使用的材料都是合格的产品。

近年来精装交付的项目越来越多，对于装修材料，尤其是面层、橱柜、地板等客户直接感受的材料，施工单位的理解远远无法体现地产企业的意图，因而，为了保证品质，现在精装修的材料基本上集采覆盖率都很高

2 出于控制成本的考虑

以量换价是个普世的道理，大家都知道买东西买的越多就越容易得到更优惠的价格，出于控制成本考虑，地产企业也会整合资源，打包采购材料设备，以此来降低成本。甲供方式的出现也就不难理解了

3 出于税筹的考虑

可见，如果拿了地，开发销售完，利润越低则土地的增值部分越少，相应的缴纳数量就越少，所以开发过程中的各种成本如果高了，增值自然少了，这就是降低土增税的最朴素的理解

那如何“合理”增加成本呢？ 

通常使用的方式有：

（1）做大成本，调低税档

对于土地价格比较便宜的项目，可以采取提高开发成本，降低税档。

除了在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房等途径提高成本外，也可以通过做高材料设备价格方式实现。

（2）分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

跟甲供材相关的是贸易公司，通过贸易公司将材料设备“加价”以提高项目使用材料的价格，增加开发成本，无疑这样的操作只能放在自己公司体系内部来做。

从上图可见，甲供材模式比乙供材多加价一次，而且这次关键的加价可以在相对合理的范围内做到最大程度的加价，以便提高成本

4 出于廉洁考虑

甲供材通常是采用集采模式供货，这样相对于分散采购来说，由地产企业集团或者区域层面进行统一的采购，可以有效避免分散采购中可能出现的舞弊问题，也是地产企业做廉政工作的考虑

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甲供材或乙供材该如何选择

这是很多地产企业在探讨的问题，是使用甲供材模式还是乙供模式，需要从以下两方面来考虑：

1 税费方面考虑：

较之之前，甲供材在纳税方面在在实行营改增后，产生了很大的变化

这里借用德居正财税团队的一个计算模型（感谢德居正财税团队）：

工程项目成本由两部分构成，其中可以取得13%材料设备增值税专用发票的成本比例为A，可以取得3%建筑服务增值税专用发票的成本比例为B，甲供材模式下A+B=100%，包工包料模式下可以取得9%建筑服务增值税专用发票。可以列出：

13%*A/(1+13%)+3%*B/(1+3%)=(A+B)/(1+9%)*9%                                解得：A/（A+B）=62.20%

按照上述简易模型测算结果，是否采用甲供材模式是由成本结构中可以取得13%增值税专用发票的材料设备成本决定的，当成本构成中的13%税率材料设备成本达到62.20%以上时，选择甲供材模式对甲方是有利的，反之低于62.20%时，应该选择乙供模式。

2 资金方面考虑

垫资已成为现在工程承包不可回避的情况，以总承包为例，地产企业在招标时付款条款一般会采用节点付款模式，如正负零第一次付款，达到预售条件第二次付款，结构封顶第三次付款等等，且每个付款节点的付款比例也不会按照产值100%支付，通常付款比例在60%-80%之间，这就造成总承包单位为了承接项目，一般会先行垫资，按行业统计，垫资额一般在2000万左右（视项目规模）

做为承包单位发生成本的相当大一部分就是材料费用，这也意味着，如果采用乙供模式，甲方不仅可以享受到劳务方面的缓付，同样可以享受到材料款的缓付

一旦采用甲供模式就意味着不得不接受无法享受材料款垫资的政策，因为绝大部分材料是不接受垫资或垫资周期极短，以钢筋材料为例，通常付款最长的周期也是材料提供后第二个月付全款

对于资金压力比较大的地产企业来说，这无疑是个不能接受的现实

所以是否采用甲供材模式也要结合公司的资金情况来综合考虑

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甲供模式的优劣势

从以上的分析，可以看出甲供材模式有其优势，同样也有其劣势

优势：

1 降低采购价格

2 保证材料设备品质

3 通过税筹提高利润

4 有效提升内部产业链

5 起到廉洁内控作用

劣势：

1 现款现货，资金压力大

2 管理人员要求高

3 施工单位抗性大

4 减少财务进项税的获取

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甲供材管理

一旦选择了甲供材模式，如何保证正常推进呢？

1 招标合约阶段

明确甲供材范围：在招标时要明确甲供材的范围，甲供材的范围以及多少直接影响投标单位对于利润、税金抵扣等的判断，一定要合理规划甲供材范围，即达到甲方的诉求，又不至于导致承包单位报价过高

同时在招标文件的合同文本中应形成甲供材清单，一旦遗漏，后续再想进行甲供处理会导致承包单位预期变化，极易造成商务纠纷

预估消耗量：对于材料供应量，甲方可按照本项目工程的施工图纸测算出材料消耗量，作为确定材料供应量的标准。如果图纸尚未完备，也可参照已有/外部类似项目估算出材料消耗量，待图纸完备后进行准确的计算

明确损耗率：由于材料是甲方供应，所以施工方对于材料供应的多少，消耗的多少是没有积极性进行控制的，所以甲方应在签约前，结合经验对工程完工所需的材料供应量及合理的损耗率进行预估

如果甲方此前已有同类项目开发经验的，可参照此前同类项目的材料供应量及实际损耗率，估算出合理的损耗率范围

如果甲方此前从未开发过同类项目的，可参照外部企业同类项目的材料供应量及实际损耗率，估算出合理的损耗率范围。也可以在施工合同招标文件中确定甲供材料的数量和单价之后，由投标方直接在报价中填报损耗率，通过比较各家的投标方案之后，以最优报价方案来确定合理的损耗率

超欠供：即便合同中再明确材料消耗量及损耗率，现场施工过程中的材料供应也不会百分百的刚刚好，难免会出现供货量大于实际用量（超供）或者供货量小于实际用量（欠供）的情况

不管是超供还是欠供，都会增加双方的资金占用。比如项目当月钢筋需求量是50吨，但承包人报甲供材需求时报了150吨，那就意味着甲方需要额外承担100吨的资金压力。所以对于超欠供的处理方式一定要在合同中明确，对于甲供材需求计划多于实际用量一定幅度的需要设置罚则条款

同时合同中也需要明确超欠供在结算阶段的处理条款，如明确结算阶段如果提报的甲供材需求计划总量或甲供材领用总量超过通过图纸、约定损耗率计算出的甲供材料用的，要在结算款中扣除，并且当此差值大于一定比例时需要进行罚款

设置节约奖励条款：罚款只是一种手段，节省材料用量是甲乙双方共同的利益诉求，所以在合同条款中可设置甲供材节约奖励条款，以提高施工方节约甲供材料使用量的积极性。在保证按图施工及工程质量的前提下，如出现施工单位实际使用的甲供材数量少于原招标预算工程数量的情形，甲方可以考虑将施工单位因节余的甲供材量差所对应的部分费用按一定比例作为施工单位的奖励费用

约定装卸搬运费用：合同中应明确甲供材料到场后卸车及搬运的工作及费用的处理方式。现场实际操作过程中经常会遇到这样的问题，由于材料设备供应商往往只是发货、运输，车上通常不配置卸货人员，故材料到场后谁来卸货，谁来运到仓库，费用谁来承担就成了争议的问题。因而在施工合同中对于此类工作及费用的明确就尤为必要。

2 施工阶段

材料验收程序

为了确保甲供材质量及做好验收交接手续，应制定完善的甲供材验收程序：

（1）施工单位每月提交甲供材料需求计划，甲方根据材料需求计划安排甲供材供应商备货发货。

（2）甲供材料进场后施工单位初步清点核验材料 (设备)清单数量、品种、规格等是否一致

（3）由甲供材供应商、施工单位、监理工程师、甲方工程师等相关人员查看材料（设备）质量证明文件及外观检查

（4）甲供材验收合格后由上述四方在现场签收单上签字（四方验收单），现场签收单由甲方保管

（5）材料（设备）投入工程使用(如需进行复试检验的，等复试报告出来并合格后方能投入使用)

上述各环节只要有一个环节不合格，就不能进入下一个环节，甲方可按照甲供材合同约定直接将材料(设备)退回甲供材供应商，并要求其及时补货。

设立甲供材管理专岗

甲方对甲供材管理应指派专人专项负责管理，建立甲供材管理台账，从合同签订到竣工结算每一个涉及甲供材的环节都应重视。

尤其是对于甲供材供应商每月的供货量、现场签收单、施工单位的使用情况等应及时进行记录、归档，并严格按照甲供材合同约定的结算规则进行结算，结算价款不得突破甲供材合同价。

严防超供

对于施工单位的甲供材需求计划，甲方应按照年、月、周计划来进行管控，管理颗粒尽量细化，确保甲供材计划的准确性。

与此相对应的，甲方还应要求施工单位每月初上报上月的材料使用情况，甲方应根据上月材料采购计划及使用情况测算其材料库存数量，并在施工单位当期材料采购计划中进行扣除，从而严格控制其库存数量

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小 结

对于甲供材的管理，房地产企业不能仅限于业务本身，应从企业自身的情况及需求出发，确定是否进行材料甲供，甲供材的范围是哪些

一旦确定了采用甲供材模式，要从制度、合约、实施（供应、验收、计量、结算）等各方面统筹安排，以精细化管理为脉络，对甲供材所涉及的每一个环节都要充分重视，从而实现房地产企业的诉求并与材料供应商、施工企业达到共赢的目标

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