房地产企业售后返租的财税风险管控
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根据《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》的规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租（又称为经营性售后返租），是指开发商将房产销售给买受人，然后在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租涉及到法律、财务和税务三方面的风险，对其进行财税法三方面的管控是房地产企业管理中的重要内容之一。
（一）售后返租业务的法律风险管控
1、售后返租涉及的法律风险：非法集资
一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与资产管理公司签订租赁合同，资产管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。经营性售后返租面向的是社会公众，尤其是不特定的买受人，稍有不慎，将可能面临非法集资的风险。
（1）非法集资的特征
根据《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》、《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《非法集资解释》”）、《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等规定，非法集资是指法人、其他组织或者个人，未经有权机关批准，向社会公众募集资金的行为。非法集资的主要特征：
①未经有关监管部门依法批准，违规向社会（尤其是向不特定对象）筹集资金。如未经批准吸收社会资金；未经批准公开、非公开发行股票、债券等。
②承诺在一定期限内给予出资人货币、实物、股权等形式的投资回报。有的犯罪分子以提供种苗等形式吸收资金，承诺以收购或包销产品等方式支付回报；有的则以商品销售的方式吸收资金，以承诺返租、回购、转让等方式给予回报。
③以合法形式掩盖非法集资目的。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与受害者签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。
（2）非法集资犯罪活动的法律分析
非法集资犯罪活动包括非法吸收公众存款、集资诈骗等行为。非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动；变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。因此，非法集资主要体现为非法吸收公众存款行为和集资诈骗行为，认定非法集资的关键点在于是否经有关监管部门批准向社会公众募集资金。
《非法集资解释》第1条规定了认定非法吸收公众存款罪必须满足的四个条件，分别是：①未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；②通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；③承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；④向社会公众即社会不特定对象吸收资金。一般来说，开发商进行售后返租，公开宣传必不可少，这符合第2项要件；既然是售后返租，必然涉及到给付租金，这符合第3项要件；经营性的售后返租要取得利益最大化，一般都是面向社会公众，这符合第4项要件。因此，认定经营性售后返租是否构成非法集资的关键在于第1项要件。
（3）非法集资与经营性售后返租的界限
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租，（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租，（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售），（4）商品房现售阶段的售后返租。
对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止。第一个阶段的售后返租，除了要承担《商品房销售管理办法》第42条规定的行政责任外，因为未取得预售许可资格，预售商品房不仅要承担违规销售的行政责任，因未取得批准而售后返租，可能被认定为非法集资，承担非法集资的相应责任。第二个阶段的售后返租，虽然已经取得预售许可，但同样为《商品房销售管理办法》所禁止，如违反须承担相应的行政责任。售后返租的违规不能等同于非法集资，此时承担的仅是售后返租违规的行政责任，构成非法集资的，才承担非法集资的责任。第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构“借用合法经营的形式吸收资金”。具体细化到房产销售，根据《非法集资解释》第2条的规定，符合《非法集资解释》第1条规定的要件，且不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
2、售后返租业务法律风险管控策略
通过以上法律分析，售后返租业务法律风险的管控策略如下：
第一，房地产企业只有将竣工并取得预售许可证的房地产开发产品，与购房者或投资者签订真实的销售房产（在房产所在地的建委进行网签）交易合同的情况下，才可以开展售后返租业务。
第二，如果房地产企业销售现房，则与购房者或投资者签订具有真实的销售房产（在房产所在地的建委进行网签）交易合同的情况下，才可以开展售后返租业务。
（二）税务风险管控策略
1、售后返租的税收风险
房地产企业发生售后返租业务的税收风险体现在以下两方面：
第一，房地产企业申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关可以根据周边房价和租金核定应纳税额。
当开发商在销售商品房时，采用售后返租的促销手段，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商所有的情况下，往往会引起税务机关的注意和关注：房地产企业销售给购房者或投资者的价格的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关可以根据周边房价和租金核定应纳税额。
例如：A房地产开发公司采用售后返租方式销售商铺。A公司与购房者同时签订房地产销售合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（原价100万元）出售之后再由业主返租给开发商，租金收益归房地产公司所有，并且用未来三年的租金分别按购房原价格100万元的4%、5%和6%抵扣房款，合计共抵扣原购房款15%的房款。在这种售后返租促销手段的情况下，税务机关将以价格偏低又无正当理由，将核定房地产企业的销售价格为100万元作为计税依据。
第二，房地产企业给予购房者或投资者的购房优惠价（购买者个人少支出的购房价款），应视同个人财产租赁所得，房地产企业按照“财产租赁所得”项目代扣代缴购房者或投资者的个人所得税、房产税和增值税。
实践中售后返租的价格执行条款的一种表现特征为：房地产企业给予购买者或投资者一定的优惠价，将优惠后的购房款签订购房销售合同，然后将优惠价作为未来几年的房租价格归房地产企业所有，并作为购房者或投资者抵房地产企业的购房款。购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用的实质是购买者个人以所购开发产品交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据 《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，房地产企业按照“财产租赁所得”项目代扣代缴购房者或投资者的个人所得税、房产税和增值税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
第三，房地产企业给予购房者或投资者未来几年的租金收入，应视同个人财产租赁所得，房地产企业按照“财产租赁所得”项目代扣代缴购房者或投资者的个人所得税、房产税和增值税。
实践中售后返租的价格执行条款的另一种表现特征为：房地产企业与购买者或投资者按照市场销售价格签订购房销售合同，然后房地产企业通过其资产管理公司与购房者或投资者签订房屋租赁合同，租赁合同约定：今后几年内，资产管理公司按照购房原价格的一定比例，每年支付购房者或投资者的租金。根据《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定精神，对上述情形的购买者个人得到的租金，应视同个人财产租赁所得，房地产企业按照“财产租赁所得”项目代扣代缴购房者或投资者的个人所得税、房产税和增值税。
第四，物业公司或资产管理公司从购房者个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租的商业经营模式将产生较重的税负。
为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。一般的商业经营模式是：物业公司或资产管理公司从购房者个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租。营改增后的这种商业经营模式将产生较重的税负，原因体现两方面：
一方面是：物业公司或资产管理公司从购房者（投资客）租回商铺或房屋的阶段，对于购房者（投资客） ，需要按5%征收增值税，符合免征增值税规定除外。而购房者（投资客）是个人的情况下，只能到当地国税局代开5%税率的增值税普通发票，物业公司或资产管理公司不可以享受抵扣增值税进项税。
另一方面是：物业公司或资产管理公司将从投资客租回来的商铺或房屋再对外出租，需要缴纳增值税，一般纳税人适用9%增值税税率，小规模纳税人适用5%的增值税税率。对于一般纳税人而言的物业公司或资产管理公司对外统一出租的商铺或房屋要依法缴纳9%的增值税。
2、税务风险管控策略：合同节税策略
通过经营性售后返租的税务风险分析，房地产企业规避经营性售后返租税收风险的管控策略如下：
第一，各购房者或投资客在购房时，由物业公司或资产管理公司与购房者签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者或投资客签订租房合同。
第二，由购房者或投资客个人（出租人）、承租人和物业公司或资产管理公司（中介）签订三方租赁合同，，合同约定物业公司或资产管理公司从租房者租金中收取一定比例的佣金。
第三，物业公司或资产管理公司统一汇总到当地国税局代购房者或投资客个人（出租人）扣缴税金，代开增值税普通发票。
通过以上合同的签订，根据财税[2016]36号文件的规定，一般纳税人（物业公司或资产管理公司）收取的佣金按照6%征收增值税。购房者或投资客个人按5%征收增值税。这有利于物业公司或资产管理公司降低增值税税负。
案例分析1
成立物业公司开展售后返租业务的节税分析
1、案情介绍
某房地产公司营改增后，采用“售后返租”方式在某市开发一栋商业大楼，准备采取售后返租的形式销售。房地产公司承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。房地产公司再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元（含增值税），开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护建设费及地方教育附加和不考虑增值税进项税额的抵扣。请分析如何进行税收筹划才能更省税。
2、筹划前的涉税成本
此项售后返租业务产生的税费（房产税，印花税等不计）为：开发商每年就收到的租金需缴纳增值税计算如下：
700 ÷（1+9%） ×9%=57.8（万元）。
而开发商付给购房者或投资客个人的租金650万元，需要统一汇总到当地国税局代购房者或投资客个人（出租人）扣缴税金，代开增值税普通发票。
由于个人在当地国税局代开增值税普通发票，不可以抵扣增值税，因此，房地产公司付给购房者或投资客个人的租金650万元，没有增值税进项税额可抵扣，必须对700万元的租金全额缴纳57.8万元的增值税，税负较高！
3、筹划方案
房地产公司成立一家物业公司，并申请为增值税一般纳税人，具体操作如下：
第一，各购房者或投资客在购房时，由物业公司与购房者签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者或投资客签订租房合同。
第二，由购房者或投资客个人（出租人）、承租人和物业公司（中介）签订三方租赁合同，，合同约定：物业公司从租房者每年的租金中扣除支付给购房者或投资客650万元后，剩下的作为物业公司佣金。
4、筹划后的涉税分析
通过筹划后，物业公司可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，物业公司依法缴纳的增值税为：
50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(万元）。
比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金54.97万元。
案例分析2
某房开公司商铺售后返租的涉税透析
1、案情介绍
A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
2、涉税处理
（1）增值税的处理
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（一），行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号） 第三条第（二）项规定：“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”
显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入增值税计税依据。因此，A公司销售房地产应缴纳增值税100 ÷ （1+9%）×9%=8.26（万元）。购房者出租商铺应缴纳增值税15 ÷ （1+5%）×5%=0.71（万元)。
A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“出租不动产”税目缴纳增值税，即5 ÷ （1+9%）×9%=0.41（万元）。
（2）印花税
本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
（3）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第四条规定：“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[15 ÷ （1+5%）÷（5×12）－0.08]×20%×60=1.9（万元）。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
（4）房产税
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”，基于此规定，购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（1+5%） ÷ （5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
（5）企业所得税
对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15 ÷ （1+5%）÷5=2.9（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
本例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为：（85+5） ÷ （1+9%）=82.57（万元），扣除租赁支出2.9万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
（6）土地增值税 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号） 第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”本例中，A公司销售不动产计征增值税的销售额为91.74万元[100 ÷ （1+9%）]，所得税计税收入为77.98万元[85 ÷ （1+9%） ]，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以77.98万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
（三）房地产企业经营性售后返租的财务管控：按照房地产企业销售不动产和资产管理公司中介代理购房者经营性出租不动产进行会计处理。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。而作为购房者取得房地产公司或资产管理公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
1、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
同时，结转成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
2、一般纳税人的资产管理公司转租不动产（按新资产），取得租金时
借：银行存款
贷：其他业务支出——应付购房者租金（含增值税的应付购房者租金）
其他业务收入（佣金收入）
应交税费—应交增值税（佣金收入的销项税额）
3、资产管理公司返租支付给购房者商定的租金
借：其他业务支出（由于购房者时个人，在税务机关代开发票，只能取得增值税普通发票，不能抵扣增值税进项税额，增值税直接进入成本在企业所得税前扣除）
贷：银行存款
案例：甲房地产公司开发酒店式公寓，销售时采取返租策略，承诺三年按照固定回报7%返租运营。请问有什么涉税风险？
这种售后返租非常常见，对于销售方公司来讲，附带回报方案的销售更容易被客户认可，尤其是投资型客户；对于客户来讲，并不实际使用房屋，而是作为一项投资考量，风险低收益高。要理解售后返租业务的财税关键点，至少要考虑以下几点：
按照返租的逻辑，本质上应划分为两个交易行为，第一个是房产销售，正常签署协议，缴纳各种税费；另一个是租赁行为，业主又将自己购得的房产租给A公司，A公司是直接运营还是重新租给第三方需要看后续经营方案的设计。
业主购得房屋是否一定将房产租给房地产公司？其实并不一定，如果返租给房地产公司，则房产公司同时介入两种业务，各自核算各自交税；但这特别容易引发风险，因此我们通常建议重新设立新的商业运营公司来作为返祖主体，也就是让业主购房时同房产公司签署购房协议，同运营公司签署租赁协议，将后续租赁风险从房地产公司剥离出去。
业主从运营公司取得连续三年固定租金，应缴纳5%增值税、12%房产税和20%个人所得税，这些税当中，尤其需要注意个税应当由运营公司在实际支付时代扣代缴，但这还不够，对于运营公司来讲，支付给个人业主的租金需要从业主处取得增值税发票方可在税前扣除，而业主只能到税务机关代开增值税发票，实务中是否能够顺利实施？需要在合同中和后续执行中做好准备，否则必将给运营公司带来巨大风险。
通常情况下，为了刺激业主购房，房地产公司会承诺前几年的固定高回报，运营公司在运营中能不能将这个回报租金赚回来？实务中很难做到。这就导致运营公司会长期亏损，而亏损五年后就不能税前扣除，因此在设计运营公司业务的时候，需要具有前瞻性，考虑这部分亏损如何解决，如何有效利用。
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