房地产企业土地使用税实务问题详解

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房地产开发企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段，由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不求甚解，在认识上存在误区。具体表现在：一是既然商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需缴纳城镇土地使用税;二是只要缴纳了土地出让金就无需缴纳城镇土地使用税;三是拿到建设部门的预售证以后，税务部门就按照预收账款收取增值税等税款，既然你收了税，就等于承认企业的销售行为，那么从收到的第一笔预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城镇土地使用税;四是从拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注明房产所处土地的城镇土地使用税;五是一些外资房地产开发企业认为，缴纳城镇土地使用税有过渡期优惠政策。

一、房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生

分三种情况：一是根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二是根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。三是根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》(国税函[2007]596号)规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。

二、房地产开发企业城镇土地使用税的正确计税方法

以《商品房买卖合同》约定的交房时间为土地使用权的转移时间，或者说纳税义务减少的发生时间，然后计算城镇土地使用税，有法规逻辑依据，理由是该时间与国税发[2003]89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间无缝对接。国税发[2003]89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。顺其意，从交房之次月起，纳税人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失，只不过根据国税地字[1988]15号文件第18点第1项的有关规定以及各地出台的相关规定，个人自用住宅是暂免征收城镇土地使用税罢了。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。

房地产企业城镇土地使用税如何计算？

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

「例」武泰钢材进出口公司拥有占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元。月应纳城镇土地使用税额=1500×6/12=9000/12=750（元）

房地产企业城镇土地使用税典型实务问答

一、城镇土地使用税起止时间如何确定？

（一）关于起止时间税法是怎么规定的？

1、开始时间的规定

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、截止时间的规定

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”

（二）实务问题问答

1、未取得土地使用证情况下交不交税？

答：不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

相关依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”

2、土地储备中心在合同的约定时间不能交付土地，怎么办？

答：（1）提前做好税收筹划，在与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

（2）如果签订合同时没有考虑到土地储备中心不能按时交付使用情况，在土地储备中心不能再约定时间交付土地时，争取与当地土地储备中心签订补充协议，明确预计政府能够提供土地交付使用时间，也可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

3、土地交付后，因资金问题等原因项目无法启动，土地闲置期间是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：因企业自身原因导致的“土地未使用”，照常缴纳城镇土地使用税。

4、城镇土地使用税的截止时间具体如何确定，是以签订销售合同日期、交房日期、还是办理产权证的日期？

答：因为财税[2008]152号文件给定的判定标准是“因房产、土地的实物或权利状态发生变化”，导致各地的标准不统一，有按预售（销售）合同日期的，例如广州；有按交房日期的，例如西安；有按办理产权证日期的，例如河南。

从各地规定来看，以取得预售许可证作为土地使用税交纳截止时间对企业是最为有利的，但这种方式本质上土地的权利实务状态并未发生转移；以交房作为截止时间，从权利实物状态方面比较符合财税[2008]152号文件精神；以办理产权证为交房时间，由于实务中办理产权证时间滞后，因此实际上延迟了土地使用税交纳的截止时间。

实务中，如果当地有明确的政策，以当地政策为准，如果当地无明确政策，建议与主管局沟通，以交房时间作为土地使用税交纳的截止时间。

二、关于城镇土地使用税税收优惠政策的问题问答

1、公共绿化用地是否缴纳城镇土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字[1989]140号）文件的规定,对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

2、土地使用权证上注明的用途是瞻仰景观休闲用地，是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）文件的规定，瞻仰景观休闲用地需要缴纳城镇土地使用税。

3、企业范围内的荒山、林地按规定免征了城镇土地使用税，是否有政策变化？

答：根据《财政部 国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2014]1号）规定：“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。”

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