房地产收并购方案设计及税筹实操剖析

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房地产企业要想发展壮大，必须不断增加自身土地储备。除勾地、招拍挂、城市更新/三旧改造外，以收并购方式拿地也是房企增加土地储备的重要途径之一，其相较于一级市场拿地，具有拿地成本较低，支付土地款时间较长等优势。

实操中通过收并购模式拿地涉及交易方式较多，如股权转让、资产转让、增资后股权转让、同一控制下资产划转、以不动产出资入股和企业合并、分立后股权转让等，不同的交易模式所导致的税负差异对企业最终拿地成本也会带来较大的影响。

随着目前宏观政策调控，房企通过收并购方式拿地也会越来越多。加强收并购各交易模式的涉税的认识，是房企发展壮大的必经之路。本文主要是笔者根据相关实操案例，结合相关政策法规依据，对进行资产剥离和不进行资产剥离的两种收并购模式涉税问题进行分析和阐述，以供各位读者参考，亦欢迎读者与笔者交流与探讨。

一、

不进行资产剥离的收并购方式

（一）资产转让

资产转让作为收并购交易中最直接、最常见的方式，其主要适用于目标地块权属公司因债务情况复杂或股权结构复杂等原因无法完成股权转让、原始有票成本较低等情形。直接资产收购方式的优势主要有：

一是收购资产清爽干净，不用承担项目公司的连带债务，或有债务风险较小；

二是项目后期可扣除土地成本增加，项目销售运营阶段税负会降低。需注意的是，在实操中经常碰到因为先期资金压力较大、项目前期投资未达投资总额的25%、转让方税负较重造成交易价提高等因素，最终造成交易难以完成。

完成项目收购后，开发商继续完成项目的开发建设所涉纳税义务主要如下：

1.增值税

（1）老项目用简易计税方法计算（也可以选择用一般计税方法）：[销售额/（1+5%）*5%]

（2）新项目用一般计税法：[增值税=销项税额-进项税额=（销售收入+价外费用-当期土地价款）÷（1+9%）*9%+有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率]。

新老项目的判定：以《建筑工程施工许可证》上记载的合同开工日期划定，在2016年4月30日之前的是老项目，在2016年5月1日之后的是新项目；如果施工许可证没有记载，或者未取得施工许可证，以建筑工程承包合同为准；如果两者都未记载证明，需同税务局沟通判定。

（3）新老项目增值税预征：

老项目预征：销售回款/（1+5%）×3%；

新项目预征：销售回款/（1+9%）×3%。

2.土地增值税

（1）土地增值税预征=（销售回款-预缴的增值税）×预征率。预征率以各地税务局规定确认,以深圳为例，预征率大致为3%-5%。

（2）土地增值税纳税清缴：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（3）扣除项目金额主要包括：取得土地使用权支付金额（含契税）、开发成本、开发期间费用、增值税附加（增值税不可以抵扣）、可加计扣除项。

（4）土地增值税适用税率表：

另外，法院拍卖作为资产收购的一种特殊方式，通过法院拍卖获取的土地由于无法做尽职调查，一般无法确定拍得的房产是否存在租赁等情况而影响房产的交付。

法拍房一般都需按拍卖公告的要求承担被拍卖方（被执行人）需缴纳的土地/房产过户税费，实操中，只需通过取得的法院裁定书、法院成交确认书、公证书等相关资料即可去办理过户、缴税等手续。关于法院拍卖涉税的具体分析可参考“西政资本”2019年7月24日发布的《司法强制拍卖不动产涉税分析及过户流程--以深圳商铺为例》一文。

（二）股权转让

股权转让的操作方式主要是通过取得目标公司的部分或全部股权，从而间接控制目标公司所持有的土地使用权或在建工程。如项目公司名下持有目标地块，直接以资产买卖交易方式所需承担的税负较重，此时通过收购目标地块权属公司的股权（土地权属人为自然人除外）间接持有目标地块则可成为更优的选择

在具体操作上其优势在于：

一是时间较短，仅涉及股权变更的工商税务变更手续；

二是不受标的股权项下土地使用权投资强度限制；

三是税负较轻，转让方无需缴纳土地增值税、增值税及附加，受让方无需缴纳契税等税费。但劣势也是非常明显的，受让方需要承接目标地块权属公司的债权债务，若尽职调查披露风险不到位，后续将带来较大的或有债务风险；同时，因为一般均会产生股权溢价，被收购标的股权的股东需缴纳股权溢价产生的所得税，并影响转让方净得，从而影响交易价格。

其中，股权转让所得税计算公式=（股权转让价-股权成本）*所得税税率；须注意的是如项目公司是股东直接成立的，股权成本价为股东投资入股时向企业实际缴付的出资金额（即实收资本）；如项目公司是现股东通过股权收购的方式取得股权的，则股权成本为股东原收购股权支付的价款。

（三）增资后股权转让

增资后股权转让基本操作为收购方对项目公司进行增资，增资款的其中一部分按原股本对应比例做成实收资本，剩余部分进资本公积，在稀释项目公司的股权比例后，再受让原股东持有的剩余的项目公司股权以实现对目标地块的间接控制。

因增资过程中不涉及增值税、所得税、土地增值税等，只有在转股环节缴纳所得税、印花税等，因此，通过增资后再转股可实现降低税负，这也常被用作项目收并购的税务筹划方式。为保障原股东权益且基于税筹考虑，增资入股后可以股东借款的形式支付给原股东，并约定项目公司仅以对原股东的分红权作为该股东借款的追偿权上限（具体需根据项目实际情况）。

通过此方法的优势是相较股权转让，涉及股权溢价所得税一般较少；劣势是增资后通过项目公司向原股东提供借款的方式支付实质性的交易价款时存在挂账等税务风险。因增资后股权转让税负基本与上述所述股权转让相同，此处不再复述。

二、

以资产剥离完成收并购的方式

（一）以不动产出资入股

以不动产出资入股操作过程中，转让方可以将目标地块出资入股设立全资公司，受让方再通过股权转让方式取得全资公司的股权以此获得目标地块。若目标地块属于净地或在建工程，则出资设立公司需满足其开发的规模达到总投入25%的要求（投入证明需总包开具），不过个别地区（如昆明、中山等）无此限制。

通过此种方式操作的优势在于操作简单，资产剥离干净。劣势在于税负较高，且一般有25%开发投入总额的限制，如在建工程只有土地使用权证的，前期已经开发销售但后期为空地的，转让方可以把前、后两期当做一个在建工程项目，前期开发量占项目总投入的25%以上即可，或者约定转让方将后期开发至25%以后再转让，不过违约风险较高，需交易双方合作基础较好。

需注意：

1.以不动产出资入股缴纳增值税层面应视同销售；

2.企业所得税优惠：依据财税[2014]116号文

居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

关于以不动产出资入股的更多操作细节，可参见“西政资本”2017年11月23日的推文《不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析》。

（二）同一控制下的资产划转

同一控制下资产划转，是指100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值（即无增值额）划转股权或资产。实操中，由于同一控制下的资产划转行为在具体的某个区域仍属于少数案例，需要与税务机关做较多的沟通工作。

部分地区税务局认为同一控制下的资产划转仅属于国有企业改制过程中的特殊情况（行业内一般称为“国企专利”），需要主管部门出具同意进行同一控制下的资产划转的相关批复文件，因此实际操作过程中民营企业操作难度较大。

另外，在具体操作上，可以通过设立全资子公司，母公司将标的资产划转至新设子公司，其税负情况如下：

1.企业所得税适用特殊性税务处理：

依据财税〔2014〕109号文：母公司向子公司划转资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以进行特殊性税务处理，划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2.由于适用特殊性税务处理的情况下未产生增值额，所以不缴纳土地增值税和增值税及附加。

（三）企业分立后股权转让

企业分立可以分为存续分立和新设分立两种形式，存续分立是指一个公司以其部分资产分出去设立另一个公司，原公司存续；新设分立是指一个公司将其全部资产分割出去设立两个或两个以上的公司，原公司解散。

实操中，利用企业分立的方式进行房地产交易的大多是做实业的企业通过剥离重资产的名义剥离其持有的土地，在企业分立过程中，符合特殊性税务处理规定的，可免征企业所得税，符合债务重组条款的，可暂免征土地增值税、契税等。

1.企业所得税

财税[2009]59号文对企业重组、合并、分立等行为区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。

一般性税务处理：被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。也即被分立公司对分立出去的资产以公允价值与账面成本的差额确认为所得缴纳所得税，分立公司则以接受资产的公允价值确认为入账价值。

例如，甲公司A块土地账面成本8000万元，市场公允价值20000万元，在不考虑增值税等其他税费前提下，则甲公司在将A块土地分立成立乙项目公司时，甲公司可确认所得约为：20000-8000=12000万元；同时乙公司可以约20000万元作为土地成本入账。

适用特殊性税务处理：被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；

（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；

（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；

（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。

符合上述规定的，可将分立按特殊性税务处理，也即被分立公司对分立出去的资产不确认为资产转让所得，分立公司以接受资产的原计税基础确认为入账价值，同时如果被分立公司存在未超过法定弥补期限的亏损，可按分立部分资产占总资产的比例由分立公司继续弥补。

2.土地增值税

根据财税[2018]57号文规定，转让双方均为非房地产的企业进行分立的可以暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（一）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（二）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（三）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（四）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

如果房地产的转移方任意一方为房地产企业，通过分立的方式操作拿地则达不到免征土地增值税的目的，但如果是非房地产企业名下也有土地，房地产企业想收购目标资产可以通过分立方式先将土地剥离出来，然后再通过股权收购的方式拿地。

3. 契税

根据财税[2018]17号文规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。 因此，利用企业分立的方式进行房地产交易过程中，分立后新派生的企业可暂免征契税。

4. 增值税

2016年36号文附件2规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

通过上述解释来看，分立的交易本质是对于公司资产和负债的整体交易，所以利用分立对目标资产进行交易，也应当受前述土地前期开发总投入需达到25%比例的限定，即对于开发强度未达25%的土地，笔者个人认为是不能通过公司分立的方式取得的（不过个别地区仍有例外）。

总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供一些参考。

拓展知识：房地产收购涉税实务

一、股权收购涉税

                                 交易各方涉税一览表

	增值税	土增税	契税	印花税	所得税
出让人	要区分	有争议	不涉及	涉及	涉及
受让人	不涉及	不涉及	不涉及	涉及	不涉及

         1、增值税及附加

       2016年5月1日全面“营改增”后，我国增值税的征税范围包括:(1)销售或进口货物,(2)销售劳务,(3)销售服务,(4)销售无形资产,(5)销售不动产。

       若涉案房地产企业为有限责任公司，则股权转让不属于增值税征税范围。若涉案企业为股份有限公司，则其发行并上市的股票构成有价证券，对企业法人转让要按照“销售服务”项下“金融服务”中的“金融商品转让”征收6%的增值税，对个人持有的上市公司股票免征增值税。

此处所谓“附加”，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三项，其中城市维护建设税应纳税额=(实际缴纳增值税额+实际缴纳消费税额)×适用税率（7%,5%,1%)，教育费附加=(实际缴纳增值税额+实际缴纳消费税额)×3%，地方教育附加=(实际缴纳增值税额+实际缴纳消费税额)×2%。

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2、土地增值税

对以股权受让方式实际取得土地的行为，是否征收土地增值税，在理论与实务界、税务行政与司法裁判、甚至税务部门内部都存在争议，以下重点解析：按照《土地增值税暂行条例》规定：转让房地产（国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。按照“税收法定”原则，土地增值税应当发生在不动产转让环节，对于受让人通过受让房地产企业全部股权，间接实现控制不动产的，应不属于土地增值税征税范围；但在税务征管中的处理并非如此。

其中《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）明确：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）明确：同意关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税”。

再来关注本土案例，《国家税务总局关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》国税函[1997]700号明确：对陕西省电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。比较三个案例可以看出：在税务征管上，如果100%转让股权进而实现土地间接转让的，会被认定为不动产交易，需要交纳土增税；如果部分转让股权，可“暂不征收”土增税。实务操作需要关注。

至于税务部门如此操作是否能保证国家税款不流失，对受让人支付的股权对价不能进入不动产成本是否公平等问题在此不做探究。

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3、契税

土地增值税是在不动产交易过程中对转让人征收的，而契税则是针对不动产的受让人征收。按照《契税暂行条例》规定：境内转移土地、房屋权属（包括土地使用权出让、转让及房屋买卖），承受的单位和个人为契税的纳税人。

对通过受让股权方式实现不动产间接转让的，是否征收契税？可按照《财政部、税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第9条有关“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”的规定，股权转让的标的物是公司股东持有的股权，未发生土地权属变更，不缴纳契税。

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4、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。因纳税人主要是通过在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务，故名印花税。

按照印花税法规政策，转让股权（股份）按照“产权转移书据”征收印花税。若涉案房地产企业为有限责任公司，则股权转让对转让、受让双方同时征税，各自应纳税额=书据中所载金额×0.5‰。若涉案企业为股份有限公司，按照“在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股、股票所书立的股权转让书据，均依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券交易印花税”执行。

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5、所得税

出让方是个人的，则征收个人所得税，按照“财产转让所得”计征（不属于综合所得范围），其中财产转让所得应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率征收。出让方为企业的，则征收企业所得税。

二、资产收购涉税

                              交易各方涉税一览表

	增值税	土 增 税	契税	印花税	所得税
出让人	涉及	涉及	不涉及	涉及	涉及
受让人	不涉及	不涉及	涉及	涉及	不涉及

1、增值税及附加

营改增后，销售不动产需要交纳增值税，但基于营业税向增值税的过渡情况，法规政策较复杂凌乱，表现在：项目要区分老项目和新项目（时点是2016.4.30），房地产要区分自建项目和非自建项目，计税方法要区分一般计税和简易计税，计税依据要区分全额计税和差额计税，纳税主体要区分一般纳税人、小规模纳税人、个人、个体工商户和其他个人，税款的征收要区分为预缴和申报。

在此以一个有限责任公司（非房企）转让其不动产举例，该企业为一般纳税人、项目为自建、适用一般计税，则在不动产销售时该企业首先需向项目所在地税务机关预缴增值税，预缴额=出售全额÷（1+5%）×5%；之后向该企业住所的申报缴纳，缴纳额=出售全额÷（1+10%）×10%－进项税额－预缴额。

附加税费也按照增值税预缴和申报的金额，分别在项目所在地和企业住所地缴纳。

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2、土地增值税

首先，关注土地增值税的税率——超率累计税率

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%~100%的部分	40	5
3	超过100%~200%部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

其中增值额=转让不动产不含税收入-税法规定的扣除项目金额；扣除项目金额=房屋及建筑物的评估价格评估价格（重置成本价×成新度折扣率）+取得土地使用权所支付的金额+转让环节缴纳的税金；应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

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3、契税

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

其中《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）明确：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对以协议方式出让的，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的。对以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。对先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。应纳税额=计税价格×税率。

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4、印花税

转让不动产按照“产权转移书据”对转让方和受让方分别征收印花税。各自应纳税额=书据中所载金额×0.5‰。

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5、所得税

出让方是个人的，征收个人所得税。出让方为企业的，征收企业所得税，按照《企业所得税法实施条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》明确，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》规定，企业取得财产（包括各类资产、股权和债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入和无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

由此，企业股权转让收入应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，一次性确认企业所得税收入的实现。

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以上为房地产股权收购、资产收购下的涉税分析，税务筹划是重大资产交易结构设计的基础考量，交易各方应根据税务影响确定最优交易方案，合法合规实现商业目的。

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