案例解析：土地使用权变更如何优化税收成本

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随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也呈现多样化。在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产企业出资、土地使用权属于中标房地产企业，取得的土地出让金行政收据的单位抬头也是中标房地产企业，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金缴付，加大了企业沉重的税收负担。笔者通过划拨、分立、划转三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，并解析节税技巧。

【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。

根据以下三种方案，分析土地变更中的税收成本：

1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；

2、 由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；

3、 将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。

【涉税成本分析】

方案一：资产划转方案的涉税成本分析

① 增值税

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述文件中的第二项规定，应视同销售缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号） 第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

A公司以地块W无偿划拨到B公司，需缴纳增值税。

①增值税=(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）

②城建税、教育费附加（含地方）

需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）

③印花税：按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

④土地增值税

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号） 第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

因此，房地产A公司需缴纳土地增值税。

土地增值税=〔230×60÷（1+5%） -（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）〕×30%=229.70（万元）

注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税。

⑤企业所得税

《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》 (财税〔2014〕109号)第三条规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间，按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。

第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

根据以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。

①契税

《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

根据以上文件，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。

②印花税

A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

B公司需缴纳印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

第一种方案下的总税收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+6.90=339.50（万元）

※计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计成本为200万元/亩。

方案二：公司分立涉税成本分析

①增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第(二)项，不征收增值税项目中第5点规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。因此，不缴纳增值税。

②城建税、教育费附加（含地方）

不缴纳城建税、教育费附加（含地方）

③印花税

《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183 号）第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。因此，产权转移书据免缴印花税。

④土地增值税

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号） 第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。因此，房地产A公司需缴纳土地增值税。

需缴纳的土地增值税=〔230×60÷（1+5%） -（200×60 +200×60×3%）〕×30%=234.86（万元）

注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税

⑤企业所得税

根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：

（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；

（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；

（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；

（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：

（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；

（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；

（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；

（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。

（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

判断是否属于免税重组，因分立时未发生非股权支付额，且满足其条件，应认定为免税重组。免缴纳企业所得税。

①契税

《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第四条公司分立，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。因此，公司分立，不需缴纳契税。

②印花税

《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183 号）第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。因此，产权转移书据免缴印花税。

第二种方案下的总税收成本=234.86（万元）

计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计税成本为200万元/亩。

方案三：地块投资涉税成本分析

①增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据上述规定可以得出，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。

根据以上规定可知，企业以土地使用权不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据。因此，以土地使用权投资要视同销售缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号） 第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

A公司以地块W投资到B公司，需缴纳增值税。

增值税=(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）

②城建税、教育费附加（含地方）

城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）

③印花税

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

④土地增值税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。因此，本案例中的房地产A公司需缴纳土地增值税。

需缴纳的土地增值税=〔230×60÷（1+5%） -（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）〕×30%=229.70（万元） 

注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税

⑤企业所得税

《财政部　国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》 (财税〔2014〕116号)第二条规定，企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。因此，A公司将土地投资到B公司名下，应缴纳企业所得税。

应缴纳的企业所得税=〔230×60 ÷（1+5%）-（200×60+10.29+6.90+229.70 ）〕×25%=223.99（万元 ）

①契税

根据《契税暂行条例实施细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股。因此，应缴纳契税。

需缴纳的契税=230×60÷（1+5%）×3%=394.29（万元）

②印花税

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）

第三种方案下的总税收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+223.99+394.29+6.90=957.78（万元）

【结论】

通过以上三种方案分析，此土地使用权变更税收成本，方案二234.86万元 < 方案一339.50万元 < 方案三957.78万元，方案二以公司分立模式下特殊性税务处理的企业分立方案变更土地使用权更节税。

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