房地产企业印花税税务规划方案

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房屋租赁合同的印花税，必须注意8个事项！

注意点一

不仅仅是房屋租赁合同，包括机械设备、车辆等的租赁合同，租赁合同的印花税都是按照千分之一缴纳。

注意点二

房屋租赁合同一经签订，印花税即要缴纳，比如我签订了20年的房租合同，每年租金500万元，合同总金额1亿元，则应一次性缴纳印花税=10万元。

注意点三

印花税一旦缴纳不得因为合同中止而退税，因此印花税属于一次性的，不存在反悔的情况。

注意点四

物业管理费不需要缴纳印花税，因此签订房租合同的时候，一定要区分开来，比如：房租500万元，物业费100万元，合计600万元，这样就只是针对500万元的房租合同缴纳千分之一的印花税。

注意点五

对于个人出租房屋是否缴纳印花税问题，需要区分住房还是商铺？个人出租住房免征印花税，个人出租商铺写字楼等，是要征印花税的。

注意点六

对于签订的房屋租赁合同没有约定租赁期限，只是规定了日租金是多少的，这类合同不需要按照千分之一缴纳印花税，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

注意点七

合同印花税属于双向税、行为税，一经签订，双方都要缴纳印花税。

注意点八

增值税小规模纳税人印花税有减半征收的优惠，一般纳税人不存在减半优惠。

参考政策

1、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

下列凭证为应纳税凭证：

1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

2.产权转移书据；

3.营业账簿；

4.权利、许可证照；

5.经财政部确定征税的其他凭证。

2、《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。即印花税的缴纳采取正列举的方式，只有在税目税率表范围之内的才属于印花税的征收范围，否则不属于印花税的征收范围。

3、《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等，按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

4、根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人在订立、领受应税凭证时贴花。同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。

5、《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）4.有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，如何贴花？　　有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是法规了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

6、《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

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课程背景

税负的高低及税务风险的防范取决于事前筹划和事中执行。税务筹划是指纳税人（企业及其股东）在资本运营和经营活动过程中，基于税法的规定和纳税遵从，以统筹兼顾为原则，采取科学的方法设计合理的符合商业目的交易结构，以实现税负最小化、价值最大化的决策行为。本期特邀高金平教授主讲《房地产企业的税务规划与风险管理》。课程以税收视角聚焦房地产企业运营的全流程，您将领略公司税务管理的独门密技；课程将通过精彩纷呈的案例分析，您将感受理论与实践的完美结合；课程生动活泼的互动答疑环节，将为您指点迷津。

        我们希望本次课程，可以为学员们全方位、全景式透析房地产行业企业涉及的税收政策与税务规划，引领学员驾驭企业税务风险，构建规范化管理模型，在税收法制框架内做到最大程度降低成本、开源节流。

【培训对象】

各房地产开发企业总经理，总裁，董事长、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员等各个部门中高层。

讲师简介

高金平：国家税务总局税务干部学院教授，上海交通大学税务研究所所长，中国社科院研究生院学术导师，国内多家知名商学院EMBA课程教授，业界誉称“中国税法活辞典”。专著：《企业所得税法与企业会计准则差异分析》《特殊行业与特定业务的税务与会计》《资产重组的会计与税务问题》《国内税法与税收协定的衔接》《税收疑难案例分析》等20余部。

授课提纲

30个涉税实务专题，包含但不限于下列内容。

一、房地产行业商业模式设计与创新

二．房地产企业集团税务风险管控模式

三．房地产企业股权结构设计的税收规划

四．房地产合作开发模式类型与税收规划

五．房地产企业拿地环节税务管理与规划

六．“三旧改”政府土地成本的规划

七．房地产项目工程委托代建的税收规划

八．房地产项目境内外设计费的税收规划

九．房地产业融资与资金管控的税收规划

十．房地产企业立项报批报建的税收规划

十一．开发项目工程总承包与分包税收规划

十二、房地产开发企业酒店项目的税务规划

十三．房地产开发企业预售环节的税收规划

十四．房地产企业商业用房售后回租的税收规划

十五．房地产开发企业各种促销方式的税收规划

十六．房地产业限价与限购销售模式的税收规划

十七．房地产企业先租后售销售模式的税收规划

十八．房地产企业以租代售销售模式的税收规划

十九．房地产企业精装修房销售模式与税收规划

二十．房地产企业渠道费与代理佣金的税收规划

二十一．房地产开发企业持有物业经营的税收规划

二二．房地产项目公司注销涉税事项与税收规划

二三．养老地产商业模式设计与税收规划

二四．工业地产商业模式设计与税收规划

二五．房地产开发企业特定业务的税务规划

1．房地产土地置换的操作要点

2．土地出让金返还的操作要点

3．红线外配套设施的操作要点

4．无偿为政府配套房的操作要点

5．延期缴纳出让金补交利息的操作要点

6．延期开发缴纳土地闲置费的操作要点

7．房地产企业拆迁安置房的操作要点

8．“烂尾楼”转让双方的操作要点

9．人防车位与非人防车位的操作要点

10．房地产企业容积率超标的操作要点

11．房地产半成品拆除重建操作要点

12．房地产企业临时建筑物操作要点

13．房地产企业售楼处与样板房操作要点

14．房地产企业承担物业管理费操作要点

15．房地产企业承担意外工程责任操作要点

16．开发产品转作固定资产使用后出售操作要点

17．房地产企业未及时取得发票的操作要点

18．房地产企业关联交易操作要点

19．房地产企业资产重组业务操作要点

二六．房地产企业各税种重难点提示

1．房地产企业增值税一般计税方法

2．土地增值税清算的若干税务问题

3．企业所得税汇缴的若干税务问题

4．股东及员工个人所得税若干问题

5．房产税、土地使用税、印花税若干问题

二七．房地产企业会计核算要点提示

1．土地成本的核算与分摊

2．开发成本的核算与分摊

3．开发成本与期间费用的划分

4．主营业务收入与成本的结转

二八．房地产企业日常税收风险管理

1．经济合同涉税条款审核与完善

2．房地产合法凭据的审核与管理

3．房地产常见会计差错与账务调整

4．房地产企业纳税自查与风险评估

5．房地产企业纳税评估与信息反馈

二九、房地产企业反避税案例分析

三十．房地产企业税务稽查风险管理

1．证据的理解及定性

2．税法的理解及适用

3．税收追溯时限问题

4．税收法律责任问题

5．关于税企争议沟通 

三十一．现场答疑（提交纸质问题请备好打印版或书写工整，字体清晰的手写版）

课程说明

【主办机构】北京金旭红企业管理中心有限公司

【培训时间】2020年8月20日至22日（20日全天报到，21-22日两天课程）

【培训地点】郑 州.弘润华夏大酒店（郑州市金水区丰乐路96号） 

【培训费用】人民币4800元/人 （含：教材、授课、现场咨询、场地、茶歇、税费等）；食宿费用自理。

【联 系 人】佟军老师13681007031（同微信）   

【报名电话】010-80574763    

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