“竞配建”要当心的几个税务“坑”

房地产财税咨询 2021-12-09

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配建房的税务处理一直都让人极度头痛。“限地价+竞配建”是这几年流行的拿地方式，但各地对这一业务一直以来没有统一的、明确的税务处理口径，不同税务处理口径对项目的税负影响极大。

尽管 “限地价”听起来很美，但土地也是竞拍而来，只是对地价进行了最高限价而已。一级市场拿地本来就不便宜，再加上“竞配建”，如果开发商前期没有仔细考虑这些配建房是否视同销售、如何视同销售等一系列税务问题，最后的实际经营成果对比前期测算将有可能出现大幅偏差，有可能“折腾几年白干一场”，甚至“赔钱亏本”。“竞配建”税务风险很大！

一、广东出台指引明确“竞配建”税务问题

去年年底，广东省税务局出台《广东省“三旧改造”税收指引（2019年版）》（粤税发[2019]188号，下称“广东三旧指引”）。关于“限地价+竞配建”税务处理的问题，广东三旧指引进行了明确，分成三类情况说明其税务处理。本文结合上述规定进行分析探讨。

笔者认为，广东三旧指引是房地产行业税务界的一篇“巨著”，能在现有税法框架体系内、站在税务局立场，对一种复杂的、影响重大的市场行为的税务处理，分类剖析得那么细致，是很有担当的、很不简单的。

也需要看到的是，指引对规范行业税务处理的确迈出了一大步，但是作为省级税局规范性文件，只能在现有税法框架体系内出台征管方面的规范，对一些税收实体规定是没有权限作出规范的。因此指引不可能解决和明确所有税收问题。“限地价+竞配建”税务处理问题亦然，实务中我们应该深入理解指引，并结合项目实际经验，才能规避投资过程中的税务风险。

二、“竞配建”的税务分类及如何理解

指引将“竞配建”分为三类，简单用图标归类如下：

上面的税务分类不难理解。

“是否首次登记在自己名下”，是判断开发商移交这些配建物业给政府，是否属于销售不动产（有偿移交）、视同销售不动产（无偿移交）的行为。如果首次登记在企业自己名下，再转移登记给政府，这些配建物业事实上就存在了权属过户行为，税务处理上显然应作销售（或视同销售）不动产处理；如果直接首次登记在政府名下，配建房权属过户行为不存在，税务处理不作销售不动产的行为，指引将其视为代建。

三、竞配建”不同分类的税务处理

理解了上面的税务分类，我们就不难理解不同分类的税务处理。笔者根据指引，结合自己的理解，归纳整理如下：

注：

（1）限于篇幅，本文不摘录政策原文，读者如需查阅广东三旧指引原文，可登录广东税局官网查询。

（2）上表根据笔者理解归纳，仅供参考；

四、测算中要当心的几个税务“坑”

转自：正坤财税作者冯骏驰Pony

在既要 “稳地价稳房价稳预期“，又要”完善城镇住房保障体系“，还要”培育和发展租赁住房“的背景下,“限地价、竞配建”供给模式横空出世，实质就是将招拍挂的土地溢价从现金转成无偿移交配建保障房，实现了即“稳定了地价”又发展了“保障房”或可增加大额税收的目的，稳赚。

而对于开发商而言，减少了可售货值，丢了利润，增加了无限的税务风险，表面拿到地占用了市场，但是账能不能算过来，只能说还没到秋后算账时。

限地价竞配建是开发商竞拍到最高限价，直接调换到竞拍配建保障房面积，表面上成交的”地价”稳住了，如果开发商还抢，那就增加你配建保障房义务，一个愿打一个愿挨，貌似也公平。

但，或是故意或是挖坑或是无心，没有考虑开发商“在保障房配建和移交”过程中增加的税收成本，结果是考虑了这个成本的开发商，为了算过来帐必然提高可售部分的售价，以满足回报率。所以稳住了地价，没稳住房价，当然ZF可以限制售价…...。

这种模式税务困扰到底来自哪里