万科现金流管理技巧，现金流深处的潜规则！

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何谓：房地产现金流？

房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。

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①土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。

②预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，提高了资金回报率。

③支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。

④税负支出高

➊发生在预售阶段

❷土地增值税清算阶段

2

①现金流管理没有与企业战略相吻合现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重心相匹配。

②现金流管理缺少全程控制多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。

③现金流管理没有重视现金流质量。由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才关心现金流;现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。

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重点一:现金流奖惩制度

强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职责和相关经营指标的考核，对经公司评审通过的现金流回笼，上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励与奖惩措施。

重点二:满足贷款的现金流指标

IE加快现金流规划与管理，尽快满足贷款条件

重点三:合理确定销售价格

IE百加大销售推盘量与销售进度，合理确定销售价格，并加强账款催收，加快销售资金回笼。

4

现金的分类

1.库存现金

2.银行存款

定期存款、通知提前支取的定期存款

3.其他货币资金

外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、

信用证存款、信用卡存款。

4.现金等价物

企业持有的期限短、易于转换为已知金额的

现金、价值变动风险很小的投资

现金流量的分类

1、经营活动现金流量

房地产企业:主要包括销售房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。

2、投资活动现金流量

企业长期资产的构建及长期投资业务。

3、筹资活动的现金流量

增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资租赁、偿还贷款等。

☀自由现金流量

（图片来源于dichan360）

注：营运资本=流动资产－流动负债

☀自由现金流量趋势图

（图片来源于dichan360）

根据自由现金流量的变化趋势，可以分析现金流量的充足程度，为企业财务决策服务。

房地产业现金流量考核工具

（图片来源于dichan360）

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房地产业现金流战略管理

（图片来源于dichan360）

[结论]：现金流战略管理的最高境界：平衡性与收益性的均衡

房地产业现金流战术管理

（图片来源于dichan360）

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融资新模式

万科股权转让“曲线融资”

（图片来源于dichan360）

合作建房融资

（图片来源于dichan360）

项目公司的最佳收购方案

（图片来源于dichan360）

（图片来源于dichan360）

（图片来源于dichan360）

[最佳方案]：兼并模式

先由收购方（具有开发资质）成立一家具有开发资质的子公司，再由该子公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随项目公司而转移。

万科资金管理模式

一、集权型管理机构                    

（图片来源于dichan360）

二、万科资金管理系统                    

（图片来源于dichan360）

三、万科三维资金管理模式                      

（图片来源于dichan360）

（图片来源于dichan360）

万科对一线公司实行严格的资金管理，资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3个月的滚动资金计划加强资金管理的计划性。

（图片来源于dichan360）

❶资金实行专户储存、专款专用；

❷聘请外部审计师进行资金审计

❸投资集中于土地资源的购置

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