房地产融资创新主要路径及财税问题解析(含PPT)

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

房建企业最新财税专题课程将于【南京】【北京】【成都】【南京/杭州】【长沙】【昆明】等地举办——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师

精彩推荐，点击查看！

 地产企业融资安排中的税收风险

——起源及防范之道

对于房地产公司而言，融资成本和税收成本是当下地产公司关注的核心问题。这个从地产企业的招聘人员需求和岗位薪酬就可以看出来。近年来，很多地产公司都意识到税收成本管控和税收筹划的重要性，房地产税务总监的招聘需求大大增加，薪酬很多都在百万以上。为什么，很重要问题就是在当下土地成本高昂，拿地方式多样的情况下，地产公司不进行税收成本的控制和税收筹划，很多项目的利润都被税收侵蚀了。因此，房地产企业税务总监一般有两大目标工作任务：

1.税收合规性风险管控

这个贯穿于地产开发的全流程，有些地产企业后期就发现，很多冤枉税就是因为票据的不合规、不规范、甚至交易合同的不规范导致的，这些风险完全是可以在开发过程中及时把控的。

2.税收筹划安排

在日常风险控制之外，这个是很多地产企业更为关心的。从税收筹划来看，地产企业的税收筹划其实主要围绕土地增值税这个核心税种展开，而在增值税和企业所得税上更多的可能是日常风险的管理。

 随着部分地产企业从百亿俱乐部进入千亿俱乐部，老板就会发现，税收风险的控制和筹划对房地产企业重要性越来越高，如何建立一套规范性制度和激励机制实现对地产企业税收风险的有效把控，如何建立一套合适的激励机制把税收筹划真正落地，使员工和公司都受益，不同风格的公司都有不同的制度性安排。

相对于上面这些问题，其实更多可能涉及的就是在整个大财务部下，税务和财务的配合问题。同时，税收筹划特别是针对土地增值税的税收筹划，地区政策和执行差异性非常大，更多是非标的，有赖于通过激励制度去激发个体的积极性去推动。

而对于地产企业融资安排中的税收问题，特别是对一些民营地产公司而言，在规模扩张中，更多的采用非标融资安排，如何规划和防范融资构架中的税收风险则往往容易被忽视。但是，这个问题在当下正在被越来越多地产企业意识到，具体有以下几个方面的影响因素：

01

2018年资管增值税新规的实施，很多地产非标融资构架从原来的完全不涉税，到涉及到增值税问题。新增的增值税及其附加实际就构成了地产企业非标融资的成本；如何规划合理的融资构架，避免重复征税问题，实际就是合理控制融资的成本；

02

2018年企业所得税税前扣除凭证管理办法颁布，刘宝柱副司长明确提出企业利息支出必须取得发票才能税前扣除，这就意味着，地产企业利息支出凭利息单扣除已成历史。不同的融资安排，能否取得发票，以及在资管新规下取得的发票能否按照金融机构贷款利息土地增值税税前扣除，直接影响的也是融资成本。比如，一个融资方案成本是10%，可以取得发票，另外一个融资方案成本是9%，但无法取得发票。名义上看，方案二成本低，但是，实际上由于无法取得发票企业所得税不可能扣除，方案一的实际融资成本只有7.5%，低于方案二。因此，发票的取得问题也是当下地产融资安排中必须要重点考虑的问题。不同于银行贷款，很多非标融资安排的可开票性都是在构架设计之初要考虑的；

03

很多地产企业在融资构架设计之初不考虑税收问题，结果实施后导致税收成本远大于融资成本。比如我的一个客户曾经做过一个信托融资方案，如果不能避免税收风险，税收成本将近1个亿，而他的融资成本才5000多万。而另外一个企业的融资方案中，涉及到股东个人以股票质押融资给地产企业用，由于没有设计好交易安排，被税务机关要求补税1400多万。我们在深圳的课程中都会分析这些案例，揭示其中的政策问题和交易安排问题；

04

在当下，越来越多的地产公司成立了自己的资本公司，取得了私募基金管理人牌照，如何通过这些私募基金进行融资构架安排，地产基金该如何设计，募集层如何安排，投资主体如何选择，投资交易构架如何设计，这些不仅涉及到企业所得税、土地增值税，还涉及到个人所得税风险；

05

还有些地产公司通过地方金融交易所、地方股权交易所的债权融资计划等工具进行融资，但由于交易合同设置、构架设计、合同约定不规范，很多人天真地以为只要合同约定税收由投资人自己承担，就可以免除自己的义务，实际上埋下了大大的税务地雷却浑然不知。

这些融资中的税收问题为什么长期得不到重视，一个很重要的原因是，不同于一般的税收风险管控和税收筹划，地产融资中的税务问题涉及到融资、法务、税务和财务等多个部门，各个部门之间对这类问题缺乏一个协调机制。负责融资、法务的人不了解税务，而税务部的人又不了解融资，部门之间的隔阂使地产融资中的税收问题迟迟得不到有效的解决。从去年到现在，我给中梁集团、合景泰富、福晟集团、银城控股、信保基金、钜派集团等国内地产公司、地产基金公司做过专题的税收内训，大家就发现，只有把融资、法务、税务的人召集在一起，大家从融资构架入手，把税收风险嵌入到融资构架中分析，使融资、法务能了解税收，税务能了解融资，以此为契机才能构架起地产企业融资税收风险的防控机制。不同于土地增值税筹划这类更具非标和本地化的业务，地产融资中的税收风险是相对标准化的，在事先是更加可防可控的。

同时，我们认为，信托公司、基金子公司、地产基金公司也应该了解这些问题。我们发现，在地产融资税收的风险防控，特别是融资税收筹划中，缺少金融机构的配合往往是无法落地实现的。我们有些信托公司就是因为提供出了特定的融资构架解决方案，有效降低了地产融资的税收成本从而获得了一批地产企业的业务。因此，如何加强和地产企业的交流，大家能否针对地产融资中的税收痛点，沟通设计出好的融资方案，也是金融机构获客和做大做强业务重要支柱。

篇幅有限,完整版添加微信13681007031免费领取!!!

2020房地产企业经营全生命周期税务风险控制专题

长沙  9月19-20日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。

■ 课程背景

      目前，房地产企业在经营全程中，不断要发生并购重组，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？房地产企业收购破产企业的土地需要注意什么问题，承担的税费到底能不能税前扣除？房地产企业在并购重组过程中，如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？ 

      面对着市场上融资利率趋势性下降，不少房企使出各种手段进行债务腾挪以降低整体财务成本。水来了，风起了，利率下降后房企将迎利润拐点？有的房企顺势而为，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的却不多。在新的形势下，房企应该如何利用ABS、CMBS、CMBN、REITs等各种眼花缭乱的融资工具，在利用这些融资工具的过程中，如何进行税务风险控制，本次课程一一为你分享。

■ 课程收益

1、熟悉房地产企业经营全程的税务风险；

2、熟悉房地产企业投融资的税务风险。

■ 主讲专家

      钟老师：财税专家，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！ 

■ 授课提纲

第一节：房地产公司设立的税务风险控制

一、间接股权架构与直接股权架构互换的税务技巧

二、先不合理增资再进行股权转让的税务技巧

三、项目公司的跟投公司设立的税务技巧

1、项目公司的跟投公司应该在哪里设立？

2、是设立有限责任公司还是设立成为合伙企业？

四、SPV公司在境外设置个人股东被追税个人海外收益的案例与最新的个人所得税法分析

五、个人所得税纳税盲点识别与稽查风险防范

第二节：房地产公司拿地的税务风险

一、资产收购的税务风险

◇ 特别讲解：在建工程收购的税务风险控制

二、股权收购的税务风险

◇ 特别讲解：股权溢价收购的税务风险控制，股权溢价收购时有一个安身立命的手段你知道吗？

三、土地房产出资+股权转让的税务风险

四、公司分立+股权转让的税务风险

五、股权划转+股权转让的税务风险

六、特别讲解：某房地产企业股权划转+股权转让的税务稽查案例精讲

七、某房地产企业收购破产企业的税务稽查案例精讲

八、招拍挂拿地的税务风险

第三节：房地产资产新型融资策略的税务风险控制

一、购房尾款ABS的税务风险控制

1、购房尾款ABS的交易结构图分析

2、购房尾款ABS的税务风险点分析

二、供应链ABS的税务风险控制

1、供应链ABS的交易结构图与交易流程分析

2、供应链ABS的税务风险点分析

三、ABS融资中母公司的差额补足如何签合同才能确保在税前扣除？

四、CMBS融资的税务风险控制

1、CMBS的交易结构图分析

2、CMBS的税务风险点分析

五、REITs的税务风险控制

1、REITs的交易结构图分析

2、REITs的设立环节、持有环节和退出环节的税务风险点分析

第四节：开发建设环节的税务风险

一、不小心接收了增值税异常凭证的应对策略

二、建筑业总分包差额征税业务的财税处理

三、如何合理的划分成本对象才能减少稽查风险？

四、为什么公共设施配套的权属是税务检查的重点

第五节：销售与出租环节的的税务风险

一、销售环节的业财融合税收政策精讲

1、房地产企业收入与成本的税会差异分析

2、为什么说交楼必须要深度业财融合？为什么交楼时间必须要工程部、销售部财务部三方共同研究确定？

二、出租环节的业财融合税收政策精讲

1、长租公寓出租的增值税税务风险控制

2、项目公司销售不理想，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润这种提升手段会带来什么样的税务风险？

三、销售与出租环节的业财融合税收政策精讲

1、融资租赁的业财融合税收政策精讲

◇ 分红要交个人所得税，借款超过一年要交个人所得税，房地产公司老板怎么样才能从公司拿钱回来？一个让企业合理增加费用，又让老板安心拿钱的双重融资租赁税收筹划分析。

第六节：借壳上市的壳资产的完美退出方案精讲

第七节：土地增值税清算常见的税企争议

一、为什么做土地增值税清算时，必须要把以前多缴的企业所得税退回来？你知道怎么申请退企业所得税吗？

二、土地成本的分摊方法为什么不能为所欲为？

三、土地增值税利息不能据实扣除的原因到底在哪里？

第八节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

---

■ 咨询热线

010-80574763 佟军老师 

手机/微信：13681007031

房建企业财税精品课程

【线上视频课程】 打造卓越地产企业税收政策运用实战高手训练营

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 佟军老师

房地产财税咨询：fdccspx  赶快关注吧！

赞是一种鼓励 | 分享是最好的支持