房企需要关注的会计核算

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房企会计核算有哪些特点呢？

（1）存货

房企一般土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。

（2）预售账款

房企采取预售制度，在确认收入前会形成较大的预收账款，且税款采取预缴方式，造成收入确认和税款核算的不同步。

（3）投资性房地产

该科目主要核算已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的物业或建筑物。作为存货的房地产不属于投资性房地产。（未销售前的临时出租也不作为投资性房地产核算）

（4）收入及成本

房企开发经营周期长，导致房企收入、成本核算周期跨度较长。此外，项目建设初期往往面临资金投入而收入较少，建设后期资金投入相对较少而收入大幅增加。

（5）税务

房企涉及税种比较多，简单整理如下：

资料来源：《房地产企业税收实务》

房地产企业开发流程主要包括：取得土地使用权阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、销售（预售）阶段、项目清算阶段和自持物业阶段。下文主要以此流程来看看各个阶段房企的会计核算情况。

资料来源：小白菜整理

这个阶段顾名思义就是拿地，都说资金是房企的“血液”，那么土地可谓其“造血”原料。

涉及主要税种如下：

房企取得用于开发的土地使用权，设置“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，来归集取得土地使用权的支出。

下面将按照拿地方式来看各自的会计处理：

PS：处理方式均以案例方式呈现，案例中的事件及相关数字纯属胡编乱造，可能严重偏离实际，仅帮助理解，不用太较真。

1、招拍挂

房企获取土地的主要方式，最终的入账价值包括土地出让金及相关税费。其中印花税在缴纳时计入“税金及附加”。

2、接受投资所得

房企接受投资投入土地使用权，按投资合同或约定价值，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“实收资本”、“资本公积”等科目。

3、在建项目收购

该方式主要有两种情形：①收购其他公司股权；②在建项目转让。

这个阶段主要是房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等，是房企规划和战略决策阶段，影响后续项目开发的运行。

该阶段涉及会计核算较少，暂且略过……

这个阶段房企通过规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式来完成开发产品的建造工程，并使其达到验收标准。

涉及主要税种如下：

依据房企与建筑公司之间签订的合同，主要有三种承包方式：①包工包料方式；②包公不包料（甲供材）方式；③发包方控料（甲控料）方式。

1、采取①和③承包方式

方式①就是房企啥都不管，工程全由建筑公司负责；方式③就是房企联系材料，但是施工单位结算。所以这两种方式结算差不多。

2、采取②承包方式

简而言之，就是房企提供材料，建筑公司负责建筑安装。

该阶段，房企通过卖房子，回笼资金，从而获取利润。一般会采取预售方式来获取现金流。

1、会员费、诚意金

会员费、诚意金，简而言之，就是你有买房子的意愿而交的钱，但是没有签订认购协议，所以就没啥约束力，你可以随时拿回去。（一般房企跟购房者会以协议等方式约定退还不计利息）

2、定金

注意和会员费、诚意金的区别，定金是有法律效力的，毕竟是需要签订合同的。

3、按揭保证金

在《浅谈“房企担保”》中有提到，银行按揭贷款时，房企需为承购人提供担保。通常为便于按揭保证金划转，银行会要求房企同时开立一个一般结算户和一个按揭保证金户。

4、预售房款

房企对所售房屋未竣工前收取的商品房销售款。

5、销售收入确认

在达到收入确认条件时，将收入结转之前收到的商品房销售款全部计入“预收账款”科目的贷方，然后转入“主营业务收入”，这样可保证“预收账款”科目的完整性。

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴，是形成最终财税结果的阶段。这里也不多阐述了。

对于自持物业，房企通过招商、招租、拓展新项目等方式，取得租金或经营收入。一般分为出租物业和自营物业两种。

1、出租物业

出租物业是指房企开发的以出租为目的的房地产（包括已出租土地使用权、已出租建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权），作为投资性房地产进行核算。成本包括土地成本。

2、自营物业

自营物业是指房企开发的以自营为目的的房地产，作为固定资产进行核算。值得注意的是，土地使用权的成本不计入自营物业成本。

本文简单整理了下房企各个阶段的会计处理情况，实务中复杂的多，仍需深入学习研究。——转自债市投研笔记

战“疫”与经济内循环新形势下的房地产企业开发经营——全流程全税种会计核算、纳税处理、报表编制实务操作特训班

成都  9月18-19日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

尊敬的各位财务总监、财务部长、财务人员：

1．您想在房地产企业做一名优秀的财务管理人员吗？

2．您知道战“疫”新政策对房地产企业的影响吗？

3．您知道战“疫”新形势下发票如何开具吗？

4．您知道战“疫”新形势下房地产企业如何建账、建几本帐、建什么账吗？如何做会计处理吗？如何纳税申报吗？

5．您知道战“疫”新形势下对房地产业新的征管要求吗？

6．您了解房地产行业十大税种的新政策在实际工作中如何运用吗？

7．您知道房地产业增值税纳税处理边氏八步法吗？

8．您知道房地产业土增税纳税处理边氏九步法吗？

9．您知道房地产企业所得税汇算和土增税清算两大税种的七大区别吗？

10．您知道房地产业所得税汇算清缴边氏十步法吗？

11．您知道房地产行业税局重点稽查的内容吗？

12．您知道房地产业土地增值税清算时税金及附加如何扣除吗？印花税不在计入管理费用如何扣除？

13．您知道房地产业土地增值税清算时购买的土地成本如何扣除吗？分离的税抵减了销项税额，土增税清算如何处理？

14．您知道房地产业增值税进项税额抵扣的六大凭证是什么？哪两大凭证中的税额不是进项税额胜似进项税额？

15．您知道房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预收、销售、融资、清盘等各环节新的会计处理、纳税处理及申报表的实务操作方法与技巧吗？

      欢迎您参加边老师亲自研发并讲授的《战“疫”与经济内循环新形势下房地产企业开发经营全流程全税种会计核算、纳税处理、报表编制实务操作》特训班，彻底帮助您全面掌控房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预售、完工销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧，正确做好房地产企业的税务规划，减轻企业税负，防范涉税风险，提高自身价值！

■ 专题特点

1．『讲解与讨论互动』手把手教，面对面谈，易学易懂易用；

2．『提问与解答互动』凝炼思路，讲解工具，解决实际问题；

3．『增值与更新互动』头脑风暴，贴近实战，更新知识体系；

4．『理论与实践互动』案例讲解，结合实际，加速价值裂变。

■ 主讲专家

      边志广：著名“财税三栖”实战专家，从事财税研究及实际工作近30年，曾任某税务局征收分局副局长，稽查局副局长，现任国家税务总局北戴河培训中心教授，清华大学财税总监高级研修班特聘教授，担任多家大中型企业财务、税务顾问。多次为国家税务总局举办的各省税务征管处长培训班、税务稽查骨干培训班授课，常年巡回为全国各地税务干部、财务人员授课累计达近千场，针对我国财税人员目前的业务素质情况，在全国首创独特的教学方法-新税法在会计核算中应用模拟训练营，曾成功举办《房地产企业开发经营各环节会计核算与纳税处理实务操作班》60多期，期期精彩。边老师还多次应邀为近百家大中型企业做内训。主编参编教材十余部，具有深厚的财税理论功底，创新能力强、实战经验足，极具互动性的演讲风格，深受全国税务干部、企业财务人员欢迎和赞誉，被誉为“财税培训的演讲专家”、“纳税核算的实战专家”、“财税理论与实际操作完美结合的训练导师”、“财务策划和纳税筹划的九段高手”。 

■ 专题亮点

1、让学员系统掌握战“疫”与经济内循环新形势下房地产业会计核算、账簿设置、成本核算方法等技巧、纳税申报的具体方法和技巧；

2．让学员正确把握增值税在房地产企业实际工作中的边氏八步法具体运用；

3．让学员掌握战“疫”新政策对房地产企业的影响与应对方法；

4．帮助学员在实际工作中运用边氏九步法进行土地增值税清算；

5．让学员掌握增值税、所得税、土增税等10大税种在实际工作中具体核算与申报方法；

6．让学员充分了解并区分所得税汇算清缴与土地增值税清算的不同；

7．让学员掌握房地产业会计核算、纳税申报的技术特点和技能，一次学习，终身受用。

■ 教学提纲

第一节：最新税制改革动态分析

1．战“疫”新政策对房地产业的重大影响？

2．战“疫”与经济内循环新形势下如何开具发票？

3．战“疫”与经济内循环新形势下税务稽查房地产业的新方法和重点内容？

4．战“疫”与经济内循环新形势下企业如何应对税务大稽查的风险？

第二节：战“疫”与经济内循环新形势下房地产企业建账与会计核算

一．房地产会计核算的特点   

二．常用的会计科目         

三．战“疫”新形势下如何建账？一般纳税人建哪八本账？应交税费三栏账如何设置？

1．如何设立“应交税费―应交增值税明细账”十个专栏的明细账？每个专栏核算的内容是什么？  

2．如何确认成本核算对象

3．确定成本对象的原则

4．确定成本核算对象方法       

5．成本核算对象和成本项目之间的关系

四．房地产开发成本的会计核算

1．开发成本的构成和成本明细账的设置         

2．取得土地后的涉税账务处理 

3．前期工程费用核算的内容及核算方法

4．建设安装工程费核算的内容及核算方法

5．基础设施的建造核算的内容及方法

6．公共配套核算的内容及方法 

7．开发间接费：

⑴ 区分开发间接费与期间费用  

⑵“开发间接费”科目核算的内容及方法

8．成本归集、分配及结转的会计处理       

9．预提配套设施费的核算

10．开发产品成本的结转 

第三节：房地产企业开发经营各环节涉税新政解读与纳税处理技巧

1．公司设立阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

2．土地取得阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

3．规划立项阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

4．开发建设阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

5．项目销售阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

6．项目完工清算阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

7．企业利润分配阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

8．企业融资阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

9．企业日常费用支出阶段会计处理与涉税新政解读与纳税处理技巧

第四节：增值税预交、完工时应交增值税的疑难问题解析

1．增值税预交3%如何计算？账务处理？纳税申报表？

2．完工时应交增值税如何计算？土地的增值税如何抵减销项税额？账务处理？纳税申报表如何填报？

第五节：城建税、教育费附加预交方法

1．城建税、教育费附加预交计算方法

2．城建税、教育费附加预交会计处理与申报方法

第六节：企业所得税预交、汇算清缴疑难问题解析

1．确认开发产品完工的条件是什么？ 

2．房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？ 

3．房地产企业预计计税毛利率如何确定？ 

4．开发产品预收款何时确认收入实现？ 

5．开发产品未完工销售收入如何确认？ 

6．开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？ 

7．开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？ 

8．哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？ 

9．“以地换房”方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？ 

10．以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？ 

11．预提费用可以作为计税成本吗？ 

12．企业建造的停车场所的成本如何处理？ 

13．企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？ 

14．未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用？

15．未完工收入是否允许扣减税金及附加？

16．未完工收入是否允许作为三项费用的扣除基数？

17．未完工收入季度申报表最新填列方法

18．未完工收入年度37张申报表填列方法？预售年度如何汇算清缴？

第七节：土地增值税预交、清算疑难问题解析

1．哪些情况下需预缴土地增值税？预征率如何确认？预征的计税依据是什么？

2．土增税清算的条件有哪些？

3．土增税清算的收入有哪些？

4．土地增值税清算的扣除项目有哪些？

5．土地增值税清算时项目的装修费能否扣除？

6．营改增新时代土地增值税清算时印花税如何扣除？

7．营改增新时代土地增值税清算时土地成本如何扣除？ 

8．土地增值税清算边氏九步法分为哪九步？ 

9．土地增值税清算与所得税汇算清缴的七大区别？ 

10．如何确定土地增值税的清算单位？ 

11．哪些情况下房地产企业应当自行土地增值税清算？ 

12．哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？ 

13．房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？ 

14．对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？ 

15．土地增值税清算案例题详解 

16、装修支出对土地增值税影响是什么？

17、不同方式的售楼部、样板房如何进行会计与税收的协调？

18、人防车位销售全方位税收分析与纳税处理

19、无产权车位全方位税收分析与纳税处理

20、有产权车位全方位税收分析与纳税处理

第八节：房地产业发票的领用、管理、开具方面疑难问题

1、企业的增值税发票如何开具？ 

2．企业租金收入、向承租方收取的电费水费等能否开具专用发票？

3．取得发票备注栏的要求审核？纳税人识别码的要求？

4．企业善意取得虚开增值税专用发票的税务处理？

5．企业恶意取得虚开增值税专用发票的税务处理？

6．企业取得失控增值税专用发票的税务处理？

7．增值税专用发票还有认证期吗？  

8．三流不一致、四流不统一就判断是虚开增值税专用发票吗？

9．一般纳税人丢失已开具专用发票的税务处理

10、增值税率降低后负数发票的开具

第九节：其他税种疑难问题解析

1．房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？

2．对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？

3．宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？

4．对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？

5．以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？

6．已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？

7．以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？

8．以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？

9．因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？

10．期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？

11．购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？

12．企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？土地增值税？

13．企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？土地增值税？

14．土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？

15．商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？

16．房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？

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