房企透过资产负债表识别税收风险

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房开公司每个月需要申报的税种主要有增值税、土地增值税、印花税，每个季度还要申报企业所得税，年末还得有企业所得税汇算清缴。申报这些税的同时，企业还得上传一个资料，那就是财务报表，最主要的就是资产负债表和利润表了。

通过财务报表的同比环比数据对比，以及财务报表与纳税申报表数据的勾稽关系，我们是可以分析识别出一些潜在的税收风险。

下面我们就来简单聊聊

房开公司账上的往来款金额都是巨大的，其中预收账款绝对是会被第一位关注的科目，因为预收账款直接与增值税、土地增值税、企业所得税有直接关系。

如果房开公司的项目处于预售阶段，那么预缴增值税和预缴土地增值税计征依据，以及企业所得税预计毛利额对应的销售未完工产品的收入，这三者应该一致，如果出现较大差异，必然会引发税种之间申报时数据勾稽问题，从而引起税务机关的注意。

“纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

国家税务总局公告2016年第70号

目前重庆市部分税务机关对上述两种方式都认可（既可以直接按增值税含税收入/（1+税率）换算成不含增值税收入，也可采用预收款-应预缴增值税税款计算计征依据），如果预缴增值税计征依据和预缴土地增值税计征依据不一致，是因为这个因素导致的，那属于正常现象。

房地产经济特征之一就是资金的密集性，一个项目从拿地到建设到交房，都需要大量资金。

既然自己都这么缺钱了，还有余额较大的其他应收款，这种好人好事的背后到底是不是隐藏着什么秘密呢？

 本人腹黑推测 ①     公司的对外借款金额巨大，但资金到账后很快转走，其他应收款往来单位为股东，所以出现了本公司借钱被股东长期占用并且未合理分担利息支出，因此需要对税前不合理列支的财务费用进行纳税调整。

 本人腹黑推测 ②     股东为了满足注册资本实缴的要求，将借到的过桥资金打入公司账户，后又在不经意间将该笔资金转出公司账户，造成了其他应收款余额巨大，若股东不能对此作出合理说明的，可能被认定为构成抽逃出资，股东未出资到位的情况下，公司产生的利息费用，是不能全额税前扣除的。

 本人腹黑推测 ③     股东以各种理由出于各种目的从公司拿钱、提现，财务人员就全部挂在其他应收款中。若股东为个人，在该“纳税年度”终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的款项可视为企业对个人投资者的红利分配，是需要依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税的。

如果其他应收款余额巨大，且存在长期挂账的情况，看看有没有上述提到的情况，请对号入座。

xiaohuang

你是在逗我？这是不可能的吧！

xiaolan

本人碰到过的房开公司应收账款科目余额

有两种情况👉

第一种 应收账款期末余额为贷方余额，可能是公司将收到的款项放在了应收账款科目，而非预收账款科目，这种可以规避我们说的预收账款科目的勾稽。

但如果贷方余额很大，我们也别小看税务的智商啊，这种异常的科目核算，让财务说出个123来，理由也是不太好编的，未按规定预缴增值税和土增，也会面临补税和罚款的；

第二种 是本人见过的有点逆天的财务处理，收到房款时dr银行存款cr预收账款，借款给其他公司dr应收账款cr银行存款，最后再来画龙点睛之笔cr应收账款cr预收账款(负数)，就这样一笔款项消失了。

如果不是连续对比几个月的报表，发现了科目发生额的变动，还真看不出来这种操作方式，此时无声胜有声，有一种账叫你一头雾水我心知肚明，你这是准备把各大税种都惹了一遍的节奏啊！

xiaohuang

各种名义的预收费吧！比如定金、订金、诚意金、看房费、VIP卡……

xiaolan

各种名义的预收费公司全部放到了其他应付款里面。但是除了规定的定金是可退的，其他的预收费都是有去无回的肉包子。

如果是提前收到的房款，那还是乖乖放到预收账款里面交税吧！如果没有明确建立购房关系的款项，及时转入营业外收入，企业所得税也是逃不掉的。

还有一笔款可能悄悄的进入了其他应付款，那就是“政府返还”。出于招商引资等各种考虑，房开公司在交纳土地出让金和城市建设配套费后，政府部门对以经营奖励、财政补贴、配套费返还等多种名义返部分款项，公司收到时可能就挂在其他应付款中进行核算了，企业所得税汇算清缴的时候也忘记申报该笔收入了。

甲方一直都是强势的。房开公司作为甲方的时候也不会软弱，工程按进度付款和收票，一般情况是不会存在大额预付账款的。

如果有对某家施工方的大额预付账款，需要核实下施工合同，并查询下施工方是否与房开公司是关联方，这样的资金占用，增值税和企业所得税都是关注的重点。

xiaohuang

实收资本单独看是问题不大，但是如果资产负债表中有列示短期借款、长期借款，那就要注意啦！借款是允许的，但借款背后产生的利息问题，能不能在企业所得税前扣除，那就跟实收资本是否到位有关系了。

根据国税函[2009]312号的规定，如果投资人没有在规定时间内完成资本的缴纳，那么借入款项与投资人应缴足的资本差所产生的利息支出，就不属于企业合理的支出，是不能企业所得税税前扣除的。

房开企业毕竟是资本密集型的，借款对于房开公司来讲在正常不过啦！快去看看公司是否有借款行为，再拿出公司章程对比下，如果有实收资本未缴足发生的借款利息，记得做纳税调增哟！（悄悄说，实收资本认缴的时间是公司章程中约定的股东出资到位的期限……所以，你懂的～）

从财报出发，沿着财务会计核算的路径，透过财务报表分析税收风险，也是税务稽查的必要途径。

检查人员实施检查前，应当查阅被查对象纳税档案，了解被查对象的生产经营情况、所属行业特点、财务会计制度、财务会计处理办法和会计核算软件，熟悉相关税收政策，确定相应的检查方法。

国税发[2009]157号《关于印发<税务稽查工作规程>的通知》第二十一条

连税务稽查也得先了解财务情况，你说财务报表对识别税收风险有多重要的意义。利用财报查看风险内容丰富，本次我们仅聊到了资产负债表其中的部分科目。

作为财务人员，我们要全面关注我们的财报，结合自身经营情况，及时排查风险！

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