土地增值税筹划好,地产项目利润妥妥提升

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自2016年房地产市场火爆，各开发商均呈现出“五行缺土”状态，为取得土地，各开发商早已杀红眼。建造类成本日益标准化，产品线日益成熟，各家产品及成本已不存在太大差异，这时候税务管理显得十分重要，尤其房地产特有的土地增值税，有时甚至成了项目成败的胜负手。下面分析下土地增值税对项目各个阶段的影响。

    项目可研阶段，一般根据土地容积率、建筑密集、限高和所在区位，基本直接从产品库选定产品线，产品均质化、抑或高低配，定位刚需盘、或改善、或高端，根据模型自动判断成本。在该阶段，产品建造类成本可认为是固定的，方案选定后，我们锁定的常量因素是成本，变量是土地楼面单价及产品单价。产品定价更多是依据市场及预期，

针对普通住宅售价来确定楼面地价，要注意绝对避免落入无效地价区间（地价低而净利润低），谨慎选择低效地价区间（毛利率略高而地价低得多），在此基础上我们通过基于楼面价及单价的净利润双变量分析，可以确定不同定价的合理楼面价区间。同时根据不同方案（通常两三版），做不同的敏感性分析，找出利润最大化的合理方案（等于三变量分析）。同时，低密度的非普宅产品固然可以拉高售价，但是是否能抵消税负的增加，针对这个双变量分析可以得到答案。

举例说明，土地楼面价10000起拍，目前预期均价为23000，建造类假设成本为4000（假定综合进项税率9%），简单测算结果如下：

上图中可见，相对于普通住宅，在当前楼面价及售价下，如果做成高溢价非普通住宅，价格提升1500元，净利润反而会降低，所以一定要找到不同楼面价的平衡点，据此才确定产品业态及户型安排（模型变量分析略），考虑价差及税差的关系确定最终方案。

针对上图中普通住宅，因为存在20%增值率内免税政策，更要合理利用该政策进行土地价格及售价匹配，避免出现不合理的售价地价匹配情况，以上表中普通住宅为例，针对售价及楼面地价做简单双变量敏感性分析，结果如下表：

    上表可见，在预期售价23500时，楼面价10200比10000时毛利率要高，同样，楼面价24000时，楼面价10800的毛利率最高，图中标黄单元格均为当前定价下毛利最高楼面价，而标红单元格均为当前预期售价下无效地价，因此针对普通住宅如果增值率超过20%，一定要做分析，找出无效地价期间。

而对于深蓝色单元格，这部分虽然价格高于其他楼面价时的毛利率，我们认为这部分属于低效地价区间，因为我们可以看到楼面价10300比12500的地价低约20%，但毛利率仅仅高了0.3个百分点，决策时也应该予以注意避开。为增加竞拍竞争力，合理的地价区间应该使得普通住宅土地增值率低于20%，避免停留在低效及无效地价区间。

前期报建阶段，证件办理的分期对土地增值税及最终对方案的确定也具有决定性影响。

该阶段土地价款和产品预期售价已确定，虽说土地取得阶段强排方案已确定项目大致方案，但方案真正细化落地时，还需做进一步测算和筹划。总体目标依然是通过降低综合税负实现净利润最大化，具体需重点关注三分法下每种类型产品的税负及总的土地增值税负、同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策及非普通住宅产品拉升的溢价能否覆盖土地增值税的增加，各方案的选择需要详细测算取舍。因为项目证件是土地增值税中项目分期及成本分摊的重要依据，下面谈谈证件办理的影响。

第一，发改委立项的拆分问题。

部分城市对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算。由于土地楼面价提升，出让宗地面积日益变小，部分区发改委一宗土地一般只办理一个立项，但也有部分区仍能分拆办理立项，这就需要开发商抉择是否分拆，因为这涉及清算单位确定及成本分摊。

纳税人成片受让土地使用权后，分期开发转让房地产的，各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。不拆分立项，即不分期，根据成本分摊原则，地块内各业态土地成本一致；拆分立项，同一立项内土地成本一致。这对产品“均质化”方案的税负不会产生大的影响，但对于“高低配”方案的产品土地成本的分摊影响极大。

总体来讲，如拆分立项，要争取同一立项中产品趋于均质化，避免同一立项内出现“高低配”，当低密度部分为非普通住宅时尤其如此，因为这会导致同一立项中不同层数产品分摊的楼面价的极度不平衡（如六层洋房分摊楼面价是30层高层的5倍），进而可能增加土地增值税税负；如不拆分立项，整个地块土地成本相同，高层普通住宅配多层非普通住宅时，也会出现楼面价分摊不平衡情况。

对于比较极端的高低配产品（例如高层配别墅），选择拆分立项，因产品建筑密度差异，楼面价格的差异不会有楼层比例那么大，可能会比不进行拆分有较好的节税效果。但不管什么情况，因为各项目的盈利水平不同，是否拆分立项都需要通过测算确定。

第二，工程规划许可证的办理问题

工程规划许可证一般和立项对应，分期的各项数据指标都在规划许可证及附图上明确，是土地增值税清算的非常重要依据。在确定普通住宅时，住宅小区是怎么界定，以宗地认定还是以规划许可证认定（二者均含容积率信息），并没有相关文件明确说明。

在未明确的情况下，主管税务局为规避执法风险，很可能选择纳税人税负高认定方式执行。虽然本人认为，土地增值税和契税（考虑宗地容积率和建筑面积）认定普通住宅标准应该保持一致，但为规避风险还是建议提前安排，分期开发时，要注意低密度部分规划许可证的容积率问题，如小于1.0，则可能面临该期全部被认定为非普通住宅而失去普通住宅优惠政策的风险（即使面积小于144平方米）。

同时，工程规划许可证在划分占地时，应考虑土地增值税因素。因为将一宗土地按照立项拆分成两个或者更多规划许可证时，各规划许可证的面积存在一定的调整空间，虽然数量不大，但对土地成本分摊会产生一定影响，需要在确定时关注对税务的影响。

第三，建设工程施工许可证的拆分问题

一般来讲，一个施工许可证对应一个总承包合同，如果一宗土地或同一分期办理一个施工许可证，那么按照土地增值税分摊规定建造成本的就要按面积分摊，而如果想体现不同业态的成本差异以便降低税负，则需要分开取证，把分摊成本变成直接成本。如已取得施工许可证又不想均摊成本，那么务必在结算时在不同业态间进行准确归集并提供第三方监理单位确认意见佐证。

总之，发改委立项、工程规划许可证及建设工程施工许可证的办理都会对方案的测算结果产生影响，所以在方案阶段，针对每一方案都要根据土地增值税的情况做出最优取证方案，然后比较不同方案在最优取证方式下的盈利情况，再综合考虑企业的产品线及品牌塑造等因素，做出最优方案选择，实现企业综合效益最大化。

    方案确定阶段，针对具体方案税负仍可采取改进措施。从前面两节可见，土地增值税筹划的核心主要三点：第一，充分利用普通住宅优惠政策；第二，成本分摊的优化，前文谈的证件办理正是针对这点。第三，售价的制定和调整，虽然在方案阶段，我们假定不同产品的预期售价是确定的，但可以对售价进行合理调整而降低纳入清算范围的收入。

    如何充分利用普通住宅优惠政策？套用一句话来表达我们的态度：“符合普通住宅优惠政策要享受，不符合政策创造条件也要享受优惠”。

怎么创造条件享受？第一，产品上，尽量不要做144-150之间户型，产品要符合普通住宅标准（容积率1.0以上，建筑面积144平米以下）。在144-150的面积段，产品舒适度有限提升却浪费了普通住宅优惠政策未免得不偿失，除非该部分产品增值率远大于20%或者为负数；第二，对于普通住宅产品，尽量将增值率控制在20%以内，除非增值率远超20%。因为普通住宅优惠政策的存在，产品售价又是基于市场预期，这个定价可能落在产品无效定价区间（即定价盲区）或者低效定价区间。

    在此先谈谈关于普通住宅的两个概念：无效定价区间和低效定价区间。无效定价区间是指产品价格提高而毛利率下降、净利润降低的定价区间，只有普通住宅存在无效价格区间，非普通住宅只要价格提升，就会带来净利润增加；低效定价区间是指产品价格提高而毛利率降低、净利润增加的定价区间，此时净利润的增幅低于价格的增幅，这部分定价区间也不是好的选择。如下表所示：

假设单方成本固定为10000，表中可见，单价为15694时，单方净利润为3461，毛利率为29.41%，当价格提升至16129时，因为土地增值税因素，净利润反而降低了，单价16821和15694的情形下，净利润是一样的，可见单价（15694,16821）这个区间为无效定价区间；在单价17241的情况下，净利润有所提升，但是毛利率28.47%低于单价15694时的毛利率，直到单价17643时的毛利率才与单价15694时相同，即单价（16821,17643）的区间属于低效定价区间。

从单价与单方成本比例关系看，单价/单方成本156.94%-68.21%比例时，属于无效定价；单价/单方成本168.21%-76.43%比例时，属于低效定价（数据属于粗略估算，为阐明逻辑）。

    针对落入无效和低效定价区间的情况，我们单纯调低价格使其落入有效定价区间固然可节税，却难免心有不甘也非最优方案，而且万一后期价格大幅拉升或者降低，目前针对售价的决策都可能是失败的。既然价格不做单独调整，那就在成本上做文章，或者在价格和成本上同时做文章（调整产品线或产品品质）。在实质不调整单价的情况下，可采取哪些措施呢？

第一，销售精装修商品房。由于战略集中采购优势，开发商的精装修成本远低于业主自行装修成本，在该环节即使开发商原价销售精装修业务，因为精装修属于建安成本可以加计扣除成本，所以可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内而享受免税政策。同时原价销售的精装修业务又能使得产品的竞争力大幅增加而促进销售。

如上表左侧红框所示，当产品的单价和单方成本每平米均增加1000元时，在净利润由3100提升至3708，有效规避了无效定价问题；右侧红框中，通过单价和单方成本每平米均增加2800元，毛利率从提升至29.25%，接近了29.41%，改善了低效定价的情形。

第二，提升产品线。产品线的提升通常是售价和成本的同步增加，和精装修同样的道理，成本在土地增值税清算中存在加计扣除成本，也可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内从而享受免税政策，低效定价的问题也能得到改善。道理与精装修基本一致，在此不做举例。

第三，单纯增加成本。如果预期客户对价格敏感度较高，那我们不妨提升产品品质，适度增加成本，打造品牌效应，而成本增加目的也是为了降低增值率而享受普通住宅免税政策，进而提升净利润，既提升了产品品质又增加了利润，一举两得的方案，何乐不为？此外对于高溢价率项目，我们也提倡进行品质提升，在增值率大于200%项目中，支付的每一元钱都有约85%是税务局为企业买单，我们等于用非常低成本去提升品牌效应，也是非常划算的，属于一个高性价比的品牌打造方案。

如上表红框中所示，单纯增加300元及1000元单方成本，在提升产品品质同时改善了项目的盈利状况。

第四，进行售价分解。根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或者车位销售等业务中，将商品房部分售价转移至精装修部分或者车位价格中，降低参与清算部分的收入，从而降低其增值率，无论对于普通住宅还是非普通住宅都是可执行的税务筹划方案。

综上，分析无效定价区间和低效定价区间，对于企业的产品选择和定位具有重要指导意义。但方案真正落地，需做具体测算和筹划，不能只关注普通住宅部分。总体目标是通过降低综合税负实现净利润最大化，重点关注三分法下每种业态的税负及总的土地增值税负，三种类型间的成本做好安排和均衡，同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策，非普通住宅产品做到拉升的溢价能够覆盖土地增值税的增加，综合考虑各因素及措施为项目方案确定提供财务依据。

项目一旦销售完毕，同时竣工备案，项目税负也就有了定论，一般来讲除了尽快取得成本发票避免清算时成本损失，不存在太多管理空间了。但实际操作中，其实还有空间和文章可做，在此不便分析。

总结来说，土地增值税的管理，是全周期的、动态的，是项目非常重要的一环，从前文案例分析，我们看到，高售价、高产品溢价、低成本未必带来高利润、高利润率，所以，任何项目土地增值税筹划都要全周期动态管控，为企业创造最大价值。

——本文来源于哏都地产人

2020土地增值税清算全流程实操处理与稽查风险应对特训班

成都  10月17-18日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企PK的不二原则。

      地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土地增值税自然成为稽查重点照顾的对象，是稽查的重中之重，全面了解土地增值税清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员的头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

■ 主讲专家

      李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

■ 教学提纲

第一节：稽查新形势及手段

1、新冠病毒和减税降费新形势下土地增值税的喜与忧？

2、云端打击和数据导侦

3、紧盯不放，狠狠打击 — 四部委“打虚打骗”、“三假”

4、“税警关银”联合出击

5、从“各自为营”到税总特派办牵头查办跨区域案件

6、“以最少的法规征最多的税”造成土地增值税模糊地带多

第二节：土地增值税预征实操处理及稽查风险应对

1、预征土地增值税的计税依据及误区

2、预缴土地增值税是否产生滞纳金？

3、定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

4、预缴阶段稽查风险点及应对策略

第三节：土地增值税清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1、“可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2、清算单位确定及处理技巧

3、清算单位是否等同成本核算对象

4、清算申请与受理

第四节：土地增值税清算项目实操处理及稽查风险应对

1、地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

⑴ 拿地形式和税前列支要求？

⑵ 政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

⑶ 土地成本分摊原则及处理技巧

⑷ 逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

⑸ 拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

⑹ 拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

⑺ 母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

⑻ 排污费、异地人防建设费财税风险管控

⑼ 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

⑽“红线外”支出能否在土地增值税前扣除

2、前期工程费实操处理及稽查风险应对

3、建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

⑴ 建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

⑵ 无法取得发票如何巧妙处理？

⑶ 施工现场水电费常见误区及风险管控

⑷“甲供工程”业务重复扣除风险管控

⑸“硬装”和“软装”区别及土地增值税前扣除技巧

⑹ 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

⑺ 质保金涉税风险把控及处理技巧

⑻ 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

⑼ 商住一体楼成本费用划分技巧

⑽ 关联交易风险管控及谋划策略

⑾ 虚增成本常见的套路及规划策略

⑿ 不可忽视的工程定额和预决算

4、基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

⑴ 基础设施费稽查审核要点及风险管控

⑵ 园林绿化工程风险管控及处理技巧

⑶ 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

⑷ 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

5、开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

⑴ 开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

⑵ 前期物业费财税风险管控

⑶ 遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？

⑷ 金融机构融资土地增值税扣除涉税要点把控

⑸ 非金融机构土地增值税扣除涉税要点把控及处理技巧

⑹ 民间融资新政剖析及风险把控

⑺ 股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

⑻ 资金池运作模式涉税风险及风险应对

⑼ 统借统还涉税风险要点把控及优化策略

⑽ 融资费用如何土地增值税前扣除最大化？

6、与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

⑴“与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

⑵ 售房缴纳的印花税能否在土地增值税前扣除？

⑶ 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

⑷ 税金在土地增值税前扣除技巧

7、加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

第五节：土地增值税清算收入实操处理及稽查风险应对

1、土地增值税收入稽查审核要点

2、土地增值税清算收入范围及风险把控

3、更名费是否计征土地增值税？

4、违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

5、土地增值税收入税会差异及风险管控？

6、代收费用是否作为土地增值税收入？

7、低价房涉税风险管控及应对策略？

8、政府限定回迁房价格如何确认收入额？

9、精装房销售涉税要点把控及处理技巧

10、卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

第六节：尾房销售涉税风险管控及处理技巧

第七节：土地增值税清算实操案例

第八节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 

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■ 咨询热线

010-80574763 佟军老师 

手机/微信：13681007031

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