超全！房地产、建安企业增值税预缴情形有哪些？

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增值税的纳税地点一般按照机构所在地原则确定，但为了保证地方财政平衡，避免税源转移，同时方便纳税人的原则，对一些总公司统一申报缴纳增值税的大型企业的分支机构、体量较大的建安业、影响经济运行的房地产业及与所在地紧密相联的不动产交易等特定情形实行了异地预缴模式，同时，为了加强一般纳税人纳税辅导期管理，对辅导期一般纳税人一个月内超过限量领取发票的情形，预征增值税。

文中11%税率降为9%，小规模3%减为1%

一、总公司汇总缴纳增值税，

分支机构就地预缴

根据增值税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于固定业户总分支机构增值税汇总纳税有关政策的通知》（财税[2012]9号）：

固定业户的总分支机构不在同一县（市），但在同一省（区、市）范围内，经省（区、市）财政厅（局）、国家税务局审批，可以由总机构汇总缴纳增值税；

总机构和分支机构不在同省的，经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

增值税汇总缴纳认定有以下2种类型，分支机构应在机构所在地预缴增值税：

预征率预缴：分支机构按固定预征率或定额税率预缴；

分摊预缴：总分支机构按销售收入比例分配应纳税额。

二、房地产开发企业

收到预收款

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(税总〔2016〕18号公告)：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

三、建筑安装业企业，

跨区域提供建筑服务收到预收款

根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）：

纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

根据《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号)规定，纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：

适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%；

适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。

四、纳税人异地出租不动产

（土地使用权）

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）：

纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。具体预缴税款计算方法如下：

单位纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%；

单位纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外， 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%；

个体工商户出租住房， 应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

总机构和分支机构不在同省的，经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

注意：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

五、纳税人转让不动产

根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局〔2016〕14号公告)：

以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%；

以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

六、辅导期一般纳税人在一个月内

需要多次领购专用发票

根据《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》（国税发[2010]40号）：

对辅导期一般纳税人实行限额限量发售专用发票制度。

辅导期纳税人每次专用发票领购量限定不能超过25份，再次领购时其领购份数不能超过核定每次领购份数与结存未使用空白专用发票份数的差额数。

辅导期纳税人在一个月内需要多次领购专用发票时，从第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具专用发票销售额的3%预缴增值税。

 来源： 安徽税务

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