【聚焦】房地产筹集经费需要关注的税收风险问题

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

房建企业最新财税专题课程将于【成都】【深圳】【北京】【南京】【昆明】【阜阳】【广州】【郑州】【成都】【南京】【北京】等地举办——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师

精彩推荐，点击查看！

服务项目的支出属于服务费，都可以税前扣除么？日前，笔者遇到一个案例，A房地产公司与其关联方签订服务合同，将非受益性劳务这一管理费披上服务费“马甲”，向其关联方支付非受益性劳务价款并进行税前扣除。最终，A公司被当地税务部门进行了纳税调整，补缴企业所得税77万元，缴纳滞纳金6万元。

企业1429万元支出无法归集

A公司是B房地产集团旗下分支机构，在其所在地开发、销售房地产。当地税务部门在对A公司进行2018年度企业所得税后续审核过程中发现，A公司期间费用“管理费用—其他”科目发生支出1429.28万元无法归集，引起了税务人员的注意。

通过对A公司“管理费用—其他”“销售费用”明细账、服务协议等资料的审核，税务人员发现，A公司与B集团旗下其他两家公司C投资公司和D公司分别签订了《专业咨询服务协议》和《平台服务框架协议》。根据相关协议约定，C公司和D公司为A公司提供投资战略、投资策划、拓展指导、项目运营咨询、专业服务以及其他房地产项目运营相关的支持性服务，服务定价基于服务成本加成5%~6%。

但是，A公司提供的《专业咨询服务费预结算确认表》显示，C公司和D公司实际上按销售面积每平方米120元收取服务费，根据实际销售情况，2018年度A公司应向C公司、D公司支付相关费用共计1029万元。同时，A公司还与E房地产公司签订了《运营服务协议》，约定E公司为A公司提供财务管理及融资服务，相关费用按开发项目销售收入的0.254%收取，2018年度A公司实际应付相关费用291万元。

未能准确区分劳务实质

A公司财务人员认为，向C公司、D公司、E公司支付的相关费用均为服务费，公司只要取得合法票据，且定价公允、费用合理、业务真实，向三家公司支付服务费均能在企业所得税税前扣除。

但是，税务部门并不这么认为。理由是，根据《国家税务总局关于发布〈特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2017年第6号，以下简称“6号公告”）第三十五条规定，企业向其关联方支付非受益性劳务的价款，税务机关可以按照已税前扣除的金额全额实施特别纳税调整，并列举了6种非受益性劳务的情形。其中第二款列明的情形是：劳务接受方从其关联方接受的，为保障劳务接受方的直接或者间接投资方的投资利益而实施的控制、管理和监督等劳务活动。

税务部门认为，根据A公司与C公司、D公司签订的《专业咨询服务协议》《平台服务框架协议》中约定的服务内容，C公司、D公司为A公司提供的各项服务中，除项目运营咨询、营销策划、规划设计外，剩余部分均为保障B集团的投资利益而实施的控制、管理和监督等劳务活动，符合6号公告第三十五条第二款第四点所列明的非受益性劳务构成要件。

通过进一步核查，税务人员发现，A公司与E公司亦属关联企业，而E公司为A公司提供的财务管理也是为集团决策、监管、控制、遵从需要所实施的，亦属非受益性劳务范畴，由此产生的费用实质为管理费，不能在税前进行扣除。E公司提供的融资服务是为A公司提供的，并且与直接或者间接投资方的资本运作无关，可认定为受益性劳务，相关费用实质为服务费，可以在税前扣除。

因此，税务人员认为，鉴于A公司与三家公司签订的协议未约定各项服务明细收费标准，A公司应合理拆分收费价款，并作出相应的纳税调整。最终，A公司调增企业所得税应纳税所得额308万元，补缴企业所得税77万元，缴纳滞纳金6万元。

建议优化经费筹集方式

实务中，许多房地产集团总部本身没有进行房地产开发，没有固定收入，但总部配备多个运营部门，会产生大量的工资薪金、办公费用等支出。在这种情况下，向各个开发项目子公司收取服务费是其重要筹资渠道。集团总部因资金欠缺，需要通过子公司获取经营资金时，应尽量避免采取子公司向母公司支付“服务费”的方式筹集，可通过税后利润分配的方式筹集，即向子公司收取股息、红利的方式获取资金。

在优化集团总部日常办公费用筹资方式的基础上，集团及其下属公司在接受服务时，要认清相关费用的实质。一般情况下，对集团及其下属企业而言，管理费发生的发起人是集团公司，下属企业是被动接受的；而服务费发生的发起人则是下属企业，是下属企业有需求，集团公司有能力而发生的，下属企业是主动接受的。在此基础上，要区分受益性劳务还是非受益性劳务，还要结合服务合同、服务成果资料审查服务内容是否属非受益性劳务。如果服务合同未明确非受益性劳务价款，那么，纳税人应与服务提供方做好协商，确定合理价款并予以纳税调整。

保存好相关证据资料备查

为避免因无法证明服务实质而导致服务费不能税前扣除，子公司应加强服务资料保管以备查。结合《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发〔2008〕86号）第五条等规定，子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用时，应注意留存与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。

确定可以税前扣除的服务费，纳税人也要注意及时取得扣除凭证。根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）相关规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。

来源：中国税务报

房建企业财税精品课程

【线上视频课程】 打造卓越地产企业税收政策运用实战高手训练营

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 佟军老师

房地产财税咨询：fdccspx  赶快关注吧！

赞是一种鼓励 | 分享是最好的支持