房地产企业增值税中的税率、征收率、预征率辨析

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全面“营改增”之后，我们可以发现有关增值税的税收政策规定中不仅有“税率”表述，还多出现“征收率”、“预征率”的表述，那么税率、征收率以及预征率指的是什么，在什么情况下适用税率、征收率、预征率？这三者是可以同时适用的吗？接下来，我们将以房地产开发企业为视角，来辨析三者之间的关系。

房地产开发企业涉及增值税中主要的征税范围表现在：（1）房地产开发企业销售自行开发［1］的不动产项目；（2）房地产开发企业提供不动产经营租赁服务。

一、税率

税率是对课税对象的征收比例，体现着应纳税额计算的尺度，用于一般计税方法［2］中。根据财政部、国家税务总局、海关总署于2019年3月20号发文的《关于深化增值税改革有关政策的公告》之规定，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。”可得，增值税最新的4档税率，分别为13%、9%、6%、0。

就房地产开发企业而言：

房地产开发企业销售自行开发的不动产项目适用9%的税率；

房地产开发企业不动产经营租赁服务适用9%的税率。

二、征收率

征收率适用于简易计税方法，系国务院暂定的一个比例。“营改增”新增了5%的征收率，故我国目前有两档征收率［3］：3%、5%。

税务部门为缴费人提供“网上、掌上、实体、自助”等多元化缴费渠道。缴费人可以通过办税服务厅、政务服务大厅税务征收窗口、自助办税（费）终端、单位客户端、电子税务局、手机APP以及商业银行等渠道进行缴费。

房地产开发企业适用的征收率为5%，主要表现在以下几方面：

（1）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目适用5%的征收率；

（2）房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目适用5%的征收率；

（3）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目［4］，可选择简易计税方法计税适用5%的征收率。

（4）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可选择简易计税方法计税［5］适用5%的征收率。

三、预征率

预征率是指自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，房地产开发发企业需要在不动产所在地预缴税款［6］，计算预缴增值税税款所采用的比例。预征率可用于简易计税方法中，也可用于一般计税方法中。在房地产开发企业主要表现为：

（1）房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，自行开发的房地产项目与机构所在地不在在同一县（市）的，在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报适用5%的预征率；

（2）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目（2016年4月30日之前），可选择简易计税方法计税，纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报适用5%的预征率；

（3）房地产开发企业中的一般纳税人，出租其在2016年5月1日后自行开发的房地产项目与机构所在地不在在同一县（市）的，在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报适用按3%的预征率；

（4）房地产开发企业中的一般纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

总结

税率适用于一般计税方法中，征收率适用于简易计税方法中，预征率可用于简易计税方法中，也可用于一般计税方法中。

房地产开发企业销售自行开发的不动产项目的增值税处理：（1）一般计税方法：9%税率，采取预收款方式销售的适用3%预征率。（2）老项目可选择适用简易计税方法，征收率5%。

房地产开发企业不动产经营租赁的增值税处理：（1）一般计税方法，适用9%的税率，预征率3%；（2）简易计税方法适用5%征收率，预征率5%。

注：［1］自行开发：是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。）。

［2］一般计税方法适用主体为一般纳税人，下文会提到的简易计税方法适用主体为小规模纳税人和一般纳税人的特殊情形。

［3］在此不探讨3%征收率减按2%征收率以及5%征收率减按1.5%征收率的特殊项目中的特殊“减按”情形。

［4］根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

［5］一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

［6］向不动产所在地所预缴的增值税税款可在当期增值税应纳税额中抵减。

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