最新实务研讨：解决房地产行业税收问题要有全税种思维

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房地产企业开展的业务，涉及税种多，税款计算复杂且清算时间长，面临的税务风险较大。同时，由于不同税种间存在一定勾稽关系，某一涉税问题可能会涉及多个税种。基于此，专家建议房地产企业树立全税种思维，做好跨税种管理工作，提高解决涉税问题的效率。

12月7日，中国大企业税收研究所和国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局联合举办了房地产企业涉税疑难问题分析会。与会的税务干部、房地产企业税务负责人和高校的专家学者，共同就房地产企业遇到的涉税疑难问题展开讨论。记者注意到，房地产企业具有开发项目类型多、用途多样、投资成本大和项目开发时间长等特点。正因如此，房地产企业遇到的涉税疑难问题具有一定复杂性和特殊性，一个问题通常会涉及多个税种。与会人士认为，妥善解决房地产企业面临的共性税务问题，有必要树立全税种思维。

不同税种问题之间有勾稽关系

房地产企业开展的业务，涉及税种多，税款计算复杂且清算时间长，面临的税务风险较大。与此同时，房地产企业面临的不同税种问题之间，存在一定的勾稽关系。

土地增值税清算时，土地价款抵减增值税销售额产生的“销项税额抵减”应该如何处理，很受房地产企业财税负责人关注。其实，这一问题的产生，与增值税和土地增值税间的勾稽关系有关。营改增后，适用一般计税方法的房地产开发项目，在确认其增值税销售额时，可以抵减土地价款。那么，因此形成的“销项税额抵减”在土地增值税清算时应当如何处理呢？有人认为应当调增收入，也有人认为应当冲减成本。对此，吉林财经大学税务学院税收制度教研室副主任王羽认为，明确“销项税额抵减”的实质是解决问题的关键。“销项税额抵减”来源于增值税差额征税的扣除项目，而非来源于企业的销售项目。从这一角度看，调增收入的观点存在不合理之处。

从分析会上讨论的情况来看，虽然房地产企业面临的跨税种疑难问题较多且具有复杂性，但其实一些问题是具有共性的，弄清楚一个，其他关联问题可能自然有解。比如，不少房地产企业财税负责人提到，在计算缴纳增值税、企业所得税和土地增值税时，保障房、回迁房和“城中村”改造等政府合作项目的成本应该如何处理？国家税务总局税务干部学院教授陈玉琢认为，虽然从形式上看这些项目是不同的，但从实质上来说，明确了土地、相关建筑项目究竟归谁所有，房地产企业发生相关支出的目的究竟是什么，这类问题就解决了。

解决问题，企业应有

“全税种意识”

房地产企业在项目开发期间，需要缴纳城镇土地使用税；在取得预售房款项时，要按照相应金额计算并预先缴纳增值税及相关附加税费、企业所得税和土地增值税；项目交付时需要确认房地产销售收入及利润，清算项目涉及的土地增值税等；自用或出租相关房产时，需要缴纳房产税。此外，房地产企业还可能涉及契税、印花税和个人所得税等。“这一客观情况，决定了房地产企业应以全税种意识来思考涉税问题解决之道。”中国大企业税收研究所有关负责人说。

龙湖地产北京大区税务总监陈振铎结合多年的实务工作经验表示，用全税种的视角看问题，有助于房地产企业明确增值税、企业所得税和土地增值税等不同税种之间的联系和差异，清楚区分容易混淆的概念，能够预防涉税问题的发生。在他看来，做好企业内部的跨部门管理，同各个业务部门加强联系，提高业务人员的税务合规意识，同样有利于减少涉税问题的发生。

基于房地产企业面临较多跨税种问题的现状，与会专家建议，房地产企业应树立全税种管理理念，统筹考虑各税种间的关系，做好跨税种管理工作，并建立跨部门沟通的机制。同时，可考虑搭建税务风险管理体系，设计预警指标体系，改变以往对涉税问题的单一分析，多角度探索跨税种难题的解决方案。

千户集团企业

可以走“绿色通道”

碧桂园北方大区税务总监唐远告诉记者，很长一段时间以来，当房地产企业出现税务问题时，总是习惯性地与税务机关各税种管理部门分别联系，有些问题可能还涉及其他政府部门，沟通成本比较高。对此，河北省税务局第一税务分局副局长翟彦广提醒千户集团及其成员企业，今后遇到这种情况，可以直接走“绿色通道”。

翟彦广介绍，目前，河北省大企业税收服务与管理部门，已经为大企业建立了绿色沟通渠道，可协调相关业务处室，提高解决大企业跨税种难题的效率。房地产企业在遇到涉税难题时，可及时联系大企业税收服务与管理部门，用好税务机关提供的纳税服务举措。

石家庄市税务局二级高级主办郭绪明则建议房地产企业，在解决某一开发项目的涉税问题或涉税争议时，排查其他项目是否存在类似情况。企业还可以定期收集整理各开发项目遇到的涉税问题，并适当“合并同类项”，重点关注具有共性的问题，及时与税务机关沟通，提高税务管理效率。

记者了解到，实践中，有些问题通过税企沟通就能得到妥善地解决，还有些问题则需要房地产企业与其他政府部门沟通。河北恒润地产税务经理田露就提到，目前，有些地区没有公布同级别土地上住房的平均价格，这一数据是认定房地产开发项目是否为普通住宅的重要依据之一。根据税法规定，普通住宅增值率低于20%的，可免予缴纳土地增值税。因而，同级别土地上住房的平均价格公布不及时，会给房地产企业确定开发项目性质带来阻碍，甚至影响其享受税收优惠政策。

对此，石家庄市税务局第一税务分局局长刘家辰建议房地产企业，应该积极同自然资源部门、住建部门等其他政府部门联系，客观、全面反映企业遇到的困难，分享与税务部门成功沟通的典型案例。必要时，也可以请税务部门帮忙协调，逐步探索跨政府部门解决多税种问题的协作机制。

来源：《中国税务报》

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