房企各项成本高，这样解决，节税80%

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13681007031 佟军老师

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房地产行业是我国支柱产业，为国家贡献了巨量税收。但同时，也被业界认为是涉税高风险行业。那么，房地产企业都有哪些税务痛点？该如何解决这些痛点，并做到降本增效。

一、房企8大税务痛点

1、税收检查多，涉税风险高。

房地产企业备受税务机关重视，从历年国税专项检查通知文件可以看出，房地产企业单个税种、单个业务环节皆被列为重点检查对象；税务机关对房地产行业的监管会越来越严，企业须注意经营过程中的涉税问题，谨防涉税风险。

2、人工成本高

房地产业属于第三产业，包含房地产的投资、开发、经营、管理及服务等。在企业成本结构中，人工成本占据了很大一部分，占比约20%-30%。而人工成本是不能作为增值税进项抵扣的，这就导致房地产业普遍增值税税负高。

3、社保压力大

随着社保入税后，企业需要严格按照社保基数给员工缴纳社保。房地产业的销售、营销、设计岗位的员工薪酬较高，社保缴纳基数也高，企业社保成本压力大。

4、20%的股东分红压力

房地产行业是一个高利润行业，企业在缴纳25%的企业所得税之后，股东分红还需承担20%的个人所得税，对股东来说，税负压力大。

5、房地产法定税负率高

从房地产开发、建设、交易再到持有，涉及到多项税种，如：增值税、企业所得税、土地增值税、附加税、印花税、契税、城镇土地使用税、房产税等，增值税为10%，企业所得税为25%，且产业链长，业务复杂。每项经济行为都会产生税金，也易发生涉税风险，从而加重企业税负压力。

6、合规进项不易取得

房地产企业在经营过程中，常会产生有真实业务发生却难以取得合规进项的情况。如房地产代理行业给开发商负责人的渠道介绍费、地推广告支出、临时工人员支出等。向个人单独支付的费用难以取得合规发票。在所得税汇算清缴时，应纳税所得额调增会导致企业多缴纳企业所得税，并且没有专票抵扣，增值税税负也会加重。

7、账簿凭证管理混乱，会计核算不规范。

房地产企业工期长，与建安企业结算不及时，成本核算未严格按照权责发生制和配比原则，造成收入、成本不配比，无法核算真实成本和反映企业盈亏，导致企业成本虚增，税收负担增加。

8、找到靠谱服务机构难

企业财务水平和精力有限，对税收优惠这一块不甚了解，就需要找到服务机构进行税务筹划，而部分传统税务服务机构重心在与税务的协调沟通上，未对税收优惠政策进行深入了解。

二、房企税筹方案

在当下严格的税务环境里，企业的税负压力越来越大，充分学习和了解税收筹划，认识税务筹划的重要性，在项目经营前及时做好税务筹划，可合理合法降低企业税负。

企业可以通过享受税收优惠园区的税收优惠政策，入驻当地园区，不用改变现有经营模式和地址，正常在园区纳税，享受园区的税收奖励政策。

（一）有限公司税收扶持

企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式入驻园区，按照纳税情况阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策。

1.增值税：以地方留存的30%-70%进行税收扶持

2.企业所得税：以地方留存的30%-70%进行税收扶持

案例：某房地产公司：年缴纳增值税1000万元，企业所得税500万元，通过享受政策，增值税得到的扶持为：1000*50%*70%=350万；企业所得税得到的扶持为：500*40%*70%=140万。

（二）个人独资企业税收优惠政策

个人独资企业可享受核定征收，按行业利润率10%核定，五级累进制计算，个税税率0.5%-2.1%。今年小规模纳税人增值税1%征收，总税率3%左右。通过这种方式，个独企业分红时就无需再次缴纳20%的个税了。

例如：江苏个人独资核定征收政策主要是降低综合税负，出资人通过个人独资企业，在核定园区内享受核定征收政策，综合税率仅3%左右。

优势：享受核定征收政策，告别缺票、少票、票据来源不正规等复杂问题。

案例:

张总经营着一家二手房地产销售公司，由于业务人员出色的业务能力，给公司带来较好的收益，每个月营业额能达1700-2000万，同时较高的收益也存在着较大的成本列支。

税务问题：销售环节所产生的增值税差价，难以获得成本票。但企业又必须在多方面进项成本支出，导致张总在江苏的房地产公司税负压力陡然增加，真实利润虚高。

这种情况下，可以解决不能获得成本票的问题，把不能获得票的业务分包给能提供票的个人独资企业来做，因为个人独资企业在经济开发区可以核定征收，增值税1%，个税核定后0.5%-2%，综合税率就是3%以内。

假如个人独资企业开了500万的票，需要交多少税？计算如下：

增值税：500w/1.01*1%=4.95万

附加税：4.95w*5%=0.24万

个人所得税：500w/1.03*10%*35%-6.55w=10.44万

综合纳税额：4.95w+0.24w+10.44w=15.6万

综合税负率：15.6w/500w=3.1%

奖励增值税地方留存30%：4.95*40%*30%=0.6万

加上奖励综合纳税：15.6-0.6=15万

综合税率：15/500=3%

以上方案就可以解决不能取得票而导致企业所得税压力巨大的问题了。

房地产业一直面临着高税负的压力，在税务环境越来越严格的当下，企业更应该全面掌握国家税收政策，像今年国家出台的服务行业普惠性新政策，如符合条件的飞机票、火车票、汽车票可以作为进项抵扣等政策，企业就应该及时学习了解。

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