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基本征税范围 | 不属于征税范围 |
1. 转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与； 2. 地上的建筑物与其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3. 存量房地产的买卖 | 1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；（一种国家行为，不交税） 2.不包括为转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租 |
注意：没有产权的改变，不产生土地增值税的问题
以房地产投资入股（其他情形） | 单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税 |
二、税率
级数 | 增值税与扣除项目金额的比率 | 税率（%) | 速算扣除系数（%） |
1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 50%~100% | 40 | 5 |
3 | 100%~200% | 50 | 15 |
4 | 超过200%部分 | 60 | 35 |
三、扣除项目
转让项目的性质 | 扣除项目 | 备注 |
（一）对于新建房地产转让 | 1. 取得土地使用权所支付的金额 | 房地产企业（扣5项） 非房地产企业（扣4项） 两者差别：加计扣除20% |
2. 房地产开发成本 | ||
3. 房地产开发费用 | ||
4. 与转让房地产有关的税金 | ||
5. 财政部规定的其他扣除项目（非房地产企业没有第5项） | ||
（二）对于存量房地产转让 | 1. 房屋及建筑物的评估价格 | 房屋（扣3项） 土地（扣2项） 差别：房屋评估价格（作房屋评估成本） |
评估价格=重置成本价*成新度折扣率 | ||
2. 取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用 | ||
3. 转让环节缴纳的税金 |
四、应纳税额计算★★★★★
1. 确定收入总额 |
2. 确定扣除项目-重点，新5旧3 |
3. 计算增值额 |
4. 计算增值率=增值额/扣除项目金额 |
5. 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数 |
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目之和20%的，免税 |
6. 计算应纳税额 |
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 |
三、房地产开发企业土地增值税清算的条件
项目 | 备注 | |
土增税的清算单位 | 1. 取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算； 2. 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3. 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （普通与非普通涉及到税收优惠问题） | |
土增税清算的条件 | 应（必须的意思）进行清算 | 可要求纳税人进行清算 |
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的 | （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土增税清算 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 | |
土增税项目的审核鉴证 | 对审核鉴证情况出具鉴证报告 |
四、土地增值税的核定征收
哪些情况可以进行核定征收
五、清算后再转让房地产的处理
清算后销售或有偿转让的部分，纳税人应按规定进行土增税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
六、土增税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
七、税收优惠
建造普通标准住宅 | 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征 |
因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产 | 免征 |
因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的 | 免征 |
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源 | 增值额未超过扣除项目20%，免征 |
改制重组过程中涉及的土地增值税政策 | 《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号） |
八、征收管理
完善土增税的预征办法 | 除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1% |
纳税地点 | 法人纳税人：房地产所在地 自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地 |
纳税申报 | 纳税人应在转让房地产合同签订后7日内（个人） |
九、土增的预缴 ——《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定
1.一般性规定——《国税发【2010】53号》
2. 具体规定——看各地具体政策
3. 预缴计税依据 《国家税务总局公告2016年第70号》 （建议采用这份文件）、 财税[2016]43号
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
（纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税）
4. 国家税务总局公告2016年第18号 第十一条规定：
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款按以下公式计算：
应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%（不含税*3%）
适用一般计税方法计税的，按照11%的使用税率计算；
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
5. 预缴土增税的会计处理
项目 | 会计处理 |
核算预收款 | 借：银行存款 贷：预收账款（房款） 房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，只是往来款项 |
预提土增税 | 借：税金及附加 贷：其他应付款——预提土地增值税 |
下月初申报并缴纳土增税 | 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款 |
结转预收款 （确认收入） | 借：预收账款 贷：主营业务收入 （当收入达到确认条件的时候，及时确认收入） |
收入确认后，确认土增 （亦可汇缴时结转） | 借：其他应付款——预提土地增值税 贷：应交税费——应交土地增值税 |
十、土增税的清算
（一）、总体原则
1. 明确清算项目：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；
2. 有分期的：对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；
3. 分开核算：对于不同类型房地产，是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。
清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
（二）扣除项目的审核要求：
1. 在土增税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；（强调合法凭证）
2. 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；（强调实质）
3. 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；（各自进行增值额核算）
4. 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生或应当分摊的；
5. 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；（对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致）
6. 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法，会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
（三）土地增值税扣除项目
项目 | 内容 |
1. 土地增值税扣除项目的内容 | （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（只是税金里面的一部分） （5）国家规定的其他扣除项目（加计扣除项目） |
2. 扣除项目一般要求 | （1）合法有效凭证； （2）附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不实，可核定； （3）公用配套设施的一般性处理原则：建成后产权属于全体业主，成本、费用可扣除；无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可扣除；有偿转让的，计算收入，准予扣除成本、费用； （4）精装修费用可计入开发成本； （5）预提费用，除另有规定，不得扣除（没有发生，土增不允许预提）； （6）多个项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法； （7）扣留建筑安装施工的质量保证金（建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票，扣留的质保金不得计算扣除）； （8）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（类似一种罚款）； （9）为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除； |
（四）土增汇缴
项目 | 内容 |
1. 补提 | 如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额 借：税金及附加 贷：其他应付款——预提土地增值税 同时 借：其他应付款——预提土地增值税 贷：应交税费——应交土地增值税 |
2. 冲销 | 如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额按上述补提分录，负数 |
3. 实际补交税款时 | 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款 |
4. 可申请退税 | 国家税务总局公告2016年第81号文 ……土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可申请退税。 |
十一、土地增值税与增值税的对比
土地增值税 | 增值税 | |
纳税义务人扣缴义务人 | 无一般纳税人和小规模纳税人之分； 无法定的扣缴义务人 | 根据会计核算、税务资料、经营规模将纳税义务人分为一般纳税人和小规模纳税人；有法定扣缴义务人 |
征税范围 | 转让房地产并取得收入的单位和个人 | 销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人 |
税率 | 土增税按照增值额与扣除项目金额的比例大小，实行30%、40%、50%、60%的4级累进税率 | 营改增后房地产企业一般纳税人执行一般计税法的，增值税税率10%（2018年5月1日前是11%）； 一般纳税人执行简易计税法和小规模纳税人房地产企业的征收率5% |
计税方法 | 先计算增值额； 再计算增值额占扣除金额的比例，即增值率； 再依据增值率比照适用税率计算应纳税额； | 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-进项转出-留底税额 小规模：应纳税额=销售额*征收率 |
征收管理机关 | ||
纳税地点不同 | ||
纳税期限 | ||
征税方式 | ||
免税项目 |
十二、相关法规文件
《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》
财法字[1995]6号
财税字[1995]48号
财税字[1995]61号
国家税务总局公告2016年第70号
财税[2016]43号
国家税务总局公告2016年第81号
财税[2016]140号
总局公告2016年第86号
土地增值税50问
▼
1、工业企业将自有土地转让，计算土地增值税时是否可以按照20%加计扣除？
A:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
2、软装费用是否可以作为土地增值税的扣除项目？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目
……
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”
因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以作为土地增值税的扣除项目。
3、土地由政府拍卖取得的补偿是否缴纳增值税和土地增值税？
A:
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条第四款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因 “城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 根据上述规定，获得补偿的一方，如果符合财税[2006]21号中上述规定的，可以免缴土地增值税。
4、土地增值税应税收入是否包含视同销售收入？
A:
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
5、旧城改造期间转让自有房地产是否缴纳土地增值税？
A:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］006号）规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）对此作出详细规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
6、开发项目中，房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
A:
违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。
7、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？
A:
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。
8、在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？
A:
在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果土地使用权仍属于股权转让企业，不属于转让土地使用权行为，不应当计算土地增值税。
9、房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？
A:
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）文件相关规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 因此，应当缴纳土地增值税。
10、土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税？
A:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。
11、房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
12、三个公司合并（均不是房地产企业），各自把名下房产过户到合并后的企业名下，是否需要缴纳土地增值税？
A:
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
13、企业进行房地产划转的，是否应当征收土地增值税？
A:
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，除以土地使用权投资于房地产开发企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外，其他情形不征土地增值税。
14、我企业以不动产投资入股，是否需要缴纳土地增值税？
A:
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
15、请问个人自用房屋进行交换是否征收土地增值税？
A:
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件的规定，对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
16、开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？
A:
房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。
17、旅游设施转让要交土地增值税吗？
A:
《土地增值税暂行条例》第2条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例缴纳土地增值税。从上述规定可以看出，土地增值税是针对纳税人转让房地产行为征收的税种，税法规定的房地产包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。因此，旅游开发公司转让的地面开发设施，如果不是连同土地使用权一并转让的，则不属于房地产交易，不征收土地增值税；如果是连同土地使用权一并转让的，则属于转让房地产行为，应该征收土地增值税。
18、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？
A:
不需要缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税以单位或个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据。房地产开发企业将自建的商品房用于出租，因未转让，无从实现转让收入从而实现增值，因而不属于土地增值税的征收范围。
19、企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？
A:
根据最新的《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件的规定，除涉及房地产开发企业的相关分立业务外，其余的分立业务暂免征收土地增值税。
20、企业将房产无偿转让给关联企业，是否属于赠与行为，是否免征土地增值税？
A:
据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”另外，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四点明确：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。” 因此，企业将房产无偿转让给关联企业，不符合免税赠与条件，应按规定缴纳土地增值税。
21、请问房地产企业将开发的部分房产转为自用，清算时是否需要缴纳土地增值税？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。因此，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
22、企业兼并转让房地产的是否应征收土地增值税？
A:
根据财税字（1995）48号文件第3条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
23、职工集资建房是否应缴纳土地增值税？
A:
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则关于土地增值税征收范围的规定，职工集资建房不属于土地增值税征收范围，不用缴纳土地增值税。
24、房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？
A:
经济适用房属于“普通标准住宅”。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。根据有关规定，经济适用住房的利润率不得超过3%，从利润率分析，经济适用住房的土地增值税增值率不可能超过20%，因此，房地产开发企业开发的经济适用住房不需要缴纳土地增值税。
25、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
A:
纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。
26、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？
A:
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收
27、土地增值税应税收入是否存在应抵减成本的收入?
A:
根据土地增值税暂行条例第二条和土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，对于房地产开发项目中不属于转让房地产的相关收入，税务机关在土地增值税应税收入审核时，不应计入，应抵减相应成本。如项目完工后处理工地工棚和围墙、对施工建设方的考核罚款等，应抵减建筑成本。
28、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)费用是否可以计入开发成本？
A:
房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。
29、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？
A:
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）相关规定，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
30、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算土地增值税时，应如何扣除？
A:
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
31、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除？
A:
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
32、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？
A:
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
33、企业延迟支付工程款而产生的滞纳金能否作为建筑安装工程成本在土地增值税前扣除?
A:
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定,开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。延迟支付工程款而产生的滞纳金或罚息不属于建筑安装工程实际发生的各项劳务成本。因此,对于延迟支付工程款而产生的滞纳金或罚息不能作为土地增值税扣除项目。
34、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工验收?
A:
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第二款第一项“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”,是指其开发产品符合下列条件之一的情形:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用;(三)开发产品已取得初始产权证明。
35、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成本？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
36、返还款或奖励款土地增值税如何处理？
A:
按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除条例第六条规定扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应根据给予资金的性质及具体要求分别进行不同处理，如是政府对房地产开发企业的一种补助，记入营业外收入，如是土地出让金返还款，扣减土地成本。但具体以各地税收政策为准。
37、房地产开发企业按土地出让合同规定配建的保障性用房，在无偿移交给政府时，土地增值税处理是否要视同销售？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。因此，建成后无偿移交给政府的保障房土地增值税不应视同销售处理，所发生的成本费用应当允许在计算土地增值税时予以扣除。
38、工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？
A:
建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。
39、产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除？
A:
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。应将缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。
40、企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？
A:
房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。
41、房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除？
A:
房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票的，经过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。
42、房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用，应如何归集？
A:
房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，可以作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。
43、清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？
A:
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。
44、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
A:
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
45、清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？
A:
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。
46、请问房地产开发企业发生的预提费用，能否在土地增值税清算时扣除？
A:
《根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）文第二十一条的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
47、在什么条件下，按房地产评估价格计算征收土地增值税？
A:
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
48、请问印花税是否可以在计算土地增值税时扣除？
A:
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条的规定，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
49、如何确定土地增值税的纳税申报时间？
A:
《土地增值税暂行条例》第10条规定，土地增值税纳税义务人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理申报纳税，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告及与转让房地产有关的其他资料。
50、建造高级公寓出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,是否可以免征土地增值税?
A:
根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条的规定,条例第八条第一项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此,建造高级公寓出售不能免征土地增值税。
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