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房地产开发企业转让土地使用权如何缴纳税款？
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近期有财务人员在咨询这么一个问题：“我们是一家房地产开发企业，今年8月份通过招拍挂方式取得200亩土地使用权，已经和国土资源部门签订《国有土地使用权出让合同》，还未办理土地证。目前，公司决定调整经营决策方向，不再自行开发商品，直接转让这200亩土地使用权。
请问，这个交易过程如何缴纳税款？”
房地产开发企业拿到土地后如果不进行后续投入开发，直接转让土地使用权，有些地区的土地管理部门为了打击房地产企业倒卖土地的嫌疑，不给办理土地过户手续，最终会导致项目合作搁浅。
为了解决这个问题，我们建议房地产开发企业将土地进行后续投入，投资比例达到25%以后再转让，则不再按照转让土地使用权缴纳税款，而是应该按照转让在建项目缴纳增值税、土地增值税、企业所得税税款，并且给对方开具“销售不动产”增值税发票。这样，土地就可以顺利办理过户手续。
政策依据：《城市房地产管理法》对于开发用地转让做了明确限制：“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
但实务中，各地政策口径不一致，有些地区的土地管理部门政策比较宽松，房地产企业直接转让土地使用权也可以顺利办理土地过户手续，而且非房地产企业直接转让土地使用权亦可顺利办理过户手续。因此，企业需要根据当地土地主管部门的实际政策情况进行操作。
为了更好地解答客户咨询的这个问题，本文从转让土地使用权和转让在建项目两个方面来分析具体增值税和土地增值税的区别，供大家进行比较学习。
一、增值税处理区别
1.转让土地使用权
如果房企、非房企直接转让土地使用权按照"转让无形资产"税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。
营改增前取得的土地使用权可以选择5%简易计税，且可以差额征税扣除土地取得成本；
营改增后取得的土地只能选择9%一般计税，并且不可以差额征税扣除土地取得成本。
2.转让在建项目
如果房地产企业进行后续投入25%以上转让在建项目，不是按照“转让无形资产”，而是按照“销售不动产”缴纳增值税。
属于房地产老项目可以选择5%简易计税，不能差额征税扣除土地取得成本；
属于房地产新项目只能选择9%一般计税，且可以差额扣除土地取得成本。
参考政策一：
根据财税2016年36号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定：
“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税。同时规定转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”
参考政策二：
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)：“第一条关于纳税人转让在建项目繳纳增值税问题：
单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入竣工阶段的在建项目，按 "转让无形资产"税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按"销售不动产”税目缴纳增值税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。”
参考政策三：
财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确规定：
“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”
二、土地增值税处理区别
1.转让土地使用权
如果房地产开发企业未做任何投入直接转让土地使用权，按照土地增值税政策要求不能享受加计扣除。
2.转让在建项目
如果房地产开发企业进行后续开发投入25%以上，属于房地产开发项目，在转让在建项目时，可以依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，将支付的土地价款和前期发生的开发成本作为房地产开发费用10%和加计扣除20%的基数。比照商品房正常计算缴纳土地增值税，并且在转让环节必须进行该项目土地增值税清算。
来源:中道财税
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