房地产企业未及时确认增值税应税收入风险

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01

【案例背景】

A公司为房地产开发经营企业。自2016年5月1日起，纳入营改增试点推行范围，被认定为增值税一般纳税人。该公司销售的五个房地产项目均为试点前企业自行开发的老项目，选择按照简易计税办法计税。2016 年6—12月在原国税部门申报缴纳增值税1 010.42万元，属当地重点税源企业。

该公司分别按照财务会计处理规定对预收款项和预缴增值税进行会计处理。收到自行开发的房地产项目预收款时会计处理为：

借：银行存款——现金

贷：预收账款

按照3%的预征率预缴增值税时账务处理为：

借：应缴税费——应缴增值税——已交增值税

贷：银行存款

该公司在收到预收款时的所属期内，按照3%的预征率预缴增值税。2017年5月分析人员对该公司开展了营改增试点推行政策效应分析。一是审核增值税纳税申报情况，该公司2016年5月至2017年4月共预缴增值税2 145万元，申报实现增值税税款仅168万元。二是分析该公司财务 报表情况，发现该公司2016年末存货为235 306万元，预收账款270 572万元，2016年全年仅结转销售收入8 611万元。

基于以上情况，分析人员安排风险管理小组展开分析，根据日常税源监控掌握的情况，发现该公司备案销售的老项目已经开盘多年，有的小区业主已经入住，应该有部分楼盘预收款达到结转销售收入条件，结合该公司每月预收款和增值税预缴税款金额较大、纳税申报却很少的实际，初步确认可能存在预收房款后按3%预缴增值税税款，未及时确认收入并按征收率申报纳税的风险。

综合以上，该公司收到销售商品房预收款，每月按3%的征收率预缴增值税，但对已经达到收入确认条件的应税销售收入，存在未按照规定计算缴纳增值税的风险。

02

【政策依据】

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18 号）第十条：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”

第十四条：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号文件印发）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11% 的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报 纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

第十五条：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的 纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条：“增值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

03

【总结建议】

关注预收账款变动情况。结合纳税人申报表、财务报表进行关联分析，对预收账款科目金额较大且与行业规律明显不符的企业重点关注。同时结合存货科目进行分析，判断企业的预收账款数据是否符合正常现象, 是否可能存在未申报或少申报收入，迟缴或少缴税款风险。

将开发项目的开发产品进行分类，根据同类别同区域开发产品的单位售价和该类别该区域已售开发产品的数量，计算岀“主营业务收入（经营 收入）”金额，结合“预收账款（预收房款）”审核开发企业申报计税销售额的真实性，分析是否存在少记应税收入的问题。

查看房地产企业销售部门交付使用商品房清单，到物业管理部门调阅物业交接手续，到现场査看业主是否投入使用。

房地产开发项目增值税预缴探析

一、房开项目增值税所指的预收款范围，包括定金、意向金吗？未取得预售许可的情况收取的资金？

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

实务中是以签订商品房销售合同为时点。签订合同前的订金、意向金、诚意金不需预缴；签订合同时，合同定金及之前收取的款项，一并作为预收款预缴。

未签订正式书面合同直接销售（或长租）的停车位、储藏间等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履约担保效力，实务中按预收款预缴。

定金，是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

定金具有法律上的担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金，双方已明确买卖标的物以及价格等。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

订金、意向金、诚意金、认筹金等，不是法律意义上的定金。房地产开发企业在预售前收取的，并与摇号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。

未取得预售许可收取的一般是订金、意向金等，客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。

二、房开项目增值税纳税义务发生时间

财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

36号明确，销售不动产过程中收到款项的，即为收讫销售款项，并未要求实际交付或合同约定交付时间。

增值税暂行条例实施细则规定的“采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。”

营改增与货物销售的纳税义务时间确定原则基本一致。只是营改增相关政策并未详细明确建造工期超12个月的处理问题。

至此，各地基本明确为：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

对于交付时间，以商品房销售合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

实际交付迟于合同约定交房时间呢？还可再分：业主因未及时办理交付原因、房企自身因工期延迟等原因。

这就涉及应该按应交付时间、或实际交付时间。如统一遵从实际交付时间，实务中难以把握，不利于征管。

显然是推迟了纳税义务的确认，但未能考虑纳税必要资金问题，因此前置了一个预缴环节。

如果是棚改项目，尤其是土地招拍挂时所约定的，在项目外需配建还建房或廉租房的，税负未达3%，预缴大于应纳税额的，能否允许房企在实际交付之前确认纳税义务发生而正常申报纳税？

笔者认为，合同签订后，销售不动产过程中收到款项的，即可确认纳税义务发生。当然，这样就会难以自圆其说，造成房开项目纳税义务发生时间确认的逻辑混乱。

三、房地产企业预缴截止时点？已竣工达到可交付的现房是否不需预缴？

一般认为，交付时点之后的继续销售，为现房销售，不需预缴，收到销售款项的、或合同约定已到付款时间的、或先开具发票的，都应以其销售额按规定申报纳税。

交付时点以后的定金，即是应税销售额，不需预缴，而应申报纳税。

这又涉及应交付、可交付、实际交付的问题。如按实际交付，现房销售的只要未实际交付业主，都可只预缴，而不需正常申报纳税，对于税负高于3%的则是利好。

当然，预缴截止时点与纳税义务确认时点应是同一个原则，不考虑异地预缴情况下，不应对同一笔业务既有预缴又有正常计税申报。

四、2021年5月29日实际交付，2021年5月1日预收款是否应预缴？

同一个项目不应同时存在预缴与正常计税申报。

五、房地产企业兼有一般计税、简易计税的多个项目，预缴税款能否相互抵减？

（一）跨项目抵减，未说明各项目的计税方式。

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