房地产企业财务指标分析及投资尽调

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房地产投资一是在于对底层地产项目的判断，另外是对房企整体情况尤其是财务情况的分析，但有时候往往会侧重前者而忽略后者，随着近几年房地产行业整体情况的变化，地产业务板块的投资也需要更加精细化，对房地产企业本身的分析变的更加重要。本文重点从房地产企业的财务及经营指标分析，来判断房企的经营风险及经营效率。

房地产开发企业与其他企业相比还是有所不同，开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等经营特点决定了在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他一般企业有较大的区别。

结合房地产企业经营及会计核算特点，一般会从营运能力、杠杆水平、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面进行分析，也形成了房地产企业财务分析特有的核心指标体系。

1、营运能力指标

首先，由于房企在项目土地获取、开发过程的投资基本记入流动资产的“存货”科目，因此房企资产端以流动资产为主，同时房企对项目运营能力的差异和项目质量的高低是导致房企信用品质分化的最根本因素之一，因此首先要看重资产周转等衡量营运能力的指标。

对于房地产企业来说，一般的各类资产的周转率的分析是不太适用的，针对房地产企业，我们将存货/平均预收账款为存货周转率的替代指标、并且增加特有的指标，比如说：预收账款周转率是衡量、销售回款率、销售去化率和平均建设周期等各项指标。

2、杠杆水平指标

其次，房地产企业在土地购置、建安成本支付、扩大自身业务规模等过程中资金支出压力大，因此更多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资，有比较大规模的有息债务，所以财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度，在未来融资政策趋紧背景下，我们对这两块的分析尤为重要。

预收账款不是真正的负债，只是在会计科目和财务报表上体现为负债，目前大部分的地产公司调整后的资产负债率基本都在70%以下，

另外需要注意的是，明股实债在房企融资中比较普遍，这种融资方式会降低账面资产负债率，多体现在少数股东权益这个科目中，在分析时需要综合考虑合并范围和列报属性，提高指标准确度。

3、偿债能力指标

针对房地产企业，需要对衡量房地产企业短期偿债能力的指标做一些调整和补充，其中调整后的速动比率和现金比率为速动比率和现金比率的调整指标，现金类资产/短期债务和经营流入量/(流动负债-预收账款)是补充指标。

短期偿债能力：同样也是会剔除预收账款的影响，有一个比较重要的指标是现金短债比，现金短债比大于1是比较安全的。

长期偿债能力：第一是现金利息保障倍数，是从现金流的角度衡量利息偿付能力，第二是可变现核心资产对刚性债务的保障程度，可变现资产主要是：现金类资产+存货+投资性房地产，第三是授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道，了解剩余可动用的融资空间。

4、发展能力指标

企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，又称成长能力，一般企业主要通过总资产增长率、收入增长率等指标来衡量。但是对于房地产企业，我们以销售增长率作为收入增长率的替代指标，调整后的资本积累率是资本积累率的调整指标，土地储备倍数是补充的经营指标。

土地储备倍数是一个静态指标，没有考虑未来房企新增土地储备。这个指标，一般地说，为1-10之间，少于2的，说明企业未来发展空间较小，或者未来需要新增土地储备的压力较大。4-10之间的，说明这家房企储备充足。当然，有些房企销售的少，则土地储备倍数也会较大，但并不能就说这家房企储备的弹药多。所以需要将其与销售面积结合起来看。

5、盈利能力指标

最后，受“预售制”的影响，房企利润表通常为历史项目的现实确认，通常会受收入确认节点影响，衡量企业盈利能力的指标仅代表历史表现，因此我们对于盈利指标的权重会较小一些，更多的回款当年度实现的合约销售金额，这些数据一般在克而瑞、中指排名中都会披露。

主要以安全边际作为衡量指标，安全边际计算公式一般为本年销售单价/上一年新增土地单位成本（楼面价）、或为当年销售单价/当年存续土地储备单位成本（楼面价）。目前房企周转速度较快，当年新增土地一般在一年后就开始预售，因此，可近似用本年的销售单价/上一年新增土地的楼面单价计算，反应销售单价对房企土地成本单价的覆盖倍数。倍数越高，说明获利能力越高，毛利率也会较高，土地储备的安全边际较高。用当年销售单价/当年存续土地储备单位成本（楼面价）指标替代计算，但是会存在误差，因为房企当年销售若大部分是一二线城市的话，销售单价会比较高，所以一般会计算三年的，取一个平均数值。或者有的房企会披露主要的土地储备项目拿地单价明细，可以分析前几大项目的安全边际。

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除了看财务指标外，再给大家分享几点在业务尽调或者研究中会着重关注的几个点：

1.土地储备分布城市

房企土地储备分布区域，是否足够分散，足够充足、拿地是否激进、土储的拿地成本单价是否过高都是我们要考虑的，土地分布区域我们一般用一二线土地储备的面积占比或者一二线销售面积占比（近三年）来衡量。虽然一二线目前政府调控较严格，有很多限购、限价等政策，但一二线土地储备面积占比大仍然是比较优质的。

拿地的激进程度主要是当年新增土地储备总支出/当年签约额可以衡量房企拿地的激进程度。一般地，数值高于60%，略为激进，大于100%的，比较激进，但房企有的年份拿地多，有的拿地少，所以会计算三年的数值。

2.重点项目的具体分析

项目尽调中我们一般都会获取房企的土储明细、在建在售项目明细，如果是上市公司，在年报中会有披露，如果是非上市公司，我们基本都会要求融资方提供。从这个明细中可以看到项目的项目的土储分布、土储规模、未售货值，开工情况、销售情况、未售货值等等，包括典型的较大的项目有哪些，会重点分析这几个项目销售情况、拿地单价情况、目前结算情况、目前已售面积、未售面积以及这几个项目所处区域的房地产市场分析的情况，尤其是一些重点项目对这个房企影响比较大时，是很有必要对具体几个单个项目做情况分析。

3.重点关注资金压力：储备项目未来回款/未来资金缺口

除了看负债情况和偿债能力，我们也会通过衡量房企未来现金总流入与现金总流出的倍数来看融资人的资金压力。储备项目未来回款一般在土储明细和在建在售明细中汇总得出，未来资金投资缺口=年报披露的土地储备的各个项目总投资—各个项目已投入成本（已投入成本也可近似以账面存货+预付账款-应付账款代替计算），项目总投资一般在年报的土地储备项目中进行披露，不确定性因素在于项目的开工周期。对于该倍数大于2的，未来资金压力还是比较小的。近似的，可以由房企提供未来三年的现金流量表来了解房企未来资金压力情况，未来三年现金流量表可剔除未来融资现金流入。

总体来说，每家房企的特点风格都有差异，有的追求规模，例如恒大等前十强；有的追求利润，有的追求质量产品力，有的追求高周转例如碧桂园。房地产行业是一个比较透明公开的行业，各家第三方机构，例如克尔瑞、中指数、清华大学房地产研究所、房地产协会等也都会定期对房企进行测评、排名，但各家第三方机构选择的评价指标和维度不一样，排名也相差较大，且大部分注重规模的排名，一家房企内生质量如何，从哪些维度进行评价，可能各金融机构考虑的也不一样，所以我们是将其作为参考，并且尽量去了解各家房企的风格，并利用我们的专业去做具体分析，多总结，多和业内交流，最终达到项目风险可控，保障投资人的收益。

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