数房企风流， 还看今朝 | 回望百强研究十五年

时光荏苒，白驹过隙。

不觉间，百强企业研究已走过了十五年。

回过头看，

走过十五年峥嵘岁月的百强房企

有成功，有失败；

有奋起，也有沉沦，

真可谓是

“江山代有才人出，各领风骚多少年”。

中国房地产百强企业的变迁、更迭，分别打上了中国房地产不同发展阶段的时代烙印，在中国房地产发展历史上留下浓墨重彩。回顾历史，是为了更好的开辟未来。2018年伊始， 中国房地产TOP10研究组回首百强房企那些年的雄心壮志与战略图谋，并全面启动“2018中国房地产百强企业研究”，为行业发展谱写新篇章。

PART 1. 百强英雄十五年

15年来，房地产市场大起大落。对于房企来说，回首过去，踏准行业发展节奏至关重要，决定了企业能青云直上还是错失良机、不进则退。由15年间的百强企业变迁来看：从2003年到2016年，中国房地产百强企业的淘汰率高达80%以上，过去五年的淘汰率也接近一半水平。15年风云际会、大浪淘沙，这些年脱颖而出的百强房企，均源自对行业发展节奏的准确把握：

图：2003-2016年全国商品房、百强房企销售额及同比变化

01

15年前：房地产萌芽期的拓荒者

1980至2003年，中国房地产逐步走向市场化，房企开始登上市场舞台：

1980年，南北两家房地产开发公司首次成立；1984年住宅商品化的思路日渐清晰，中央机构认定房地产公司（那时叫“城市建设综合开发公司”）“具有独立法人资格”，万科、招商地产、保利地产、天鸿集团、华发股份、浙江广厦等第一批房企应运而生；1998年“房改”由福利分房向商品房变迁，房产货币化加速，中海、首创等房企成立并上市；2003年，国务院18号文首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场健康发展；直至2004年“831”大限，中国房地产黄金时代序幕徐徐拉开。

在此期间，国内房地产市场还是一片尚未开垦的处女地，地产开发尚无先例可循，房企担负着行业“摸着石头过河”的探索和实践，由于所获项目多以协议出让为主，在市场中崭露头角的百强房企主要呈现出各区域“占山为王”的格局。如赫赫有名的华南五虎——；再如垄断性控制了土地这一“命根”的各地政府城开公司，如华远地产、北京房开（天鸿集团）；上海的上实发展；广州的广州城建等；以及后来居上的万科等。

► 华南五虎：借鉴香港模式，囤地获利、多元拓展

华南五虎，指的是合生创展、雅居乐、碧桂园、富力、恒大5家企业，均起家于珠三角，得以率先吸收香港的成熟开发、运营经验，大多选择成本低廉的非核心区土地，大量囤地并造城式开发住宅项目，成功打造了数个全国知名大盘，一时之间赢得全国房地产市场的瞩目。与此同时，多沿用香港模式选择多元化业务(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等相关产品)。

其中，最为典型的是合生创展，主要采用低成本、慢周转、高收益的超大盘造城式开发模式获取土地增值收益，在1998年赴港上市后迅速扩张，2004年成为国内第一家百亿企业，其时被称作房地产业的“航空母舰”，2004-2012年合生创展一直名列百强企业TOP10。

► 万科：转战“美国模式”，住宅专业化、阳光机制

万科，之所以后来居上并独占鳌头，源于发展初期的差异化模式——职业经理人机制、“住宅专业化”。在行业纷纷效仿香港模式的背景下，万科借鉴“美国模式”力求在住宅的细分市场上取胜，2001年正式定位城市住宅开发商，专注于专业化、标准化运营，而职业经理人带来的“企业视角、人文关怀”又抓住了白领阶层的心理诉求，做“减法”的同时却使公司完成了规模增长的乘法，成为国内房企经久不衰的发展样板，十五年来，除了2005、2017两年万科暂居第二之外，均位列百强第一。

02

2004年—2008年：黄金时代的蓬勃发展

2004年的“831大限”后土地走向市场化、货币化，经济高速增长、城镇化快速推进，激发了房地产市场广阔的发展空间，房企数量由2003年的3.7万家一年间飙升至2014年的接近6万家。期间，房地产投资过热态势引发政府出台严厉的控房价、抑投资政策，但效果有限，政府逐步将调控思路转向增加中低价位、中小套型普通商品住房及保障房供应。

在此期间，房地产市场真正进入黄金发展期，房企开启全国化扩张时代。成功突破地域限制、并借由活跃的资本市场攻城略地成为房企驶入快车道的秘诀。其中，脱颖而出的百强房企主要包括A股上市龙头房企“招保万金”，“利润之王”中海，以及跨区域扩张模式各有千秋的“京沪粤渝”四大流派的代表房企等。同时，成功规避过快扩张带来的资金风险也是此间的立身之本，创造速度神话的黑马顺驰即被过度扩张、现金流断裂而击垮；而金融风暴的不期而至也使部分房企经受波折，如2008年陷入资金困顿的恒大等。

► 招保万金：A股龙头，资本加持助力规模扩张

“招保万金”是A股地产四强，源于2006~2007年大牛市中备受投资机构推崇的龙头地产股股价暴涨，仅2007年，招保万金增发募集资金238亿元，占当年所有沪深上市房企增发融资额的56%。战略性增资扩股的背后，是龙头房企的区域化扩张，截至2008年底，招保万金已进驻15-35个左右的大中城市。龙头房企规模化的雄心壮志于此间初显，万科于2004年提出“十年千亿”战略目标，保利于2007年提出2010年总资产超千亿目标。

保利地产，在此期间是业内最为突出的业绩黑马。在2002年完成股份制改革后，即开启“立足广州，布局全国”的战略转型，初步形成了以广州、北京、上海为中心城市，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射五大经济圈的战略布局；特别在2006 年IPO 上市后通过三年接近200 亿的融资使企业销售额连连突破，2007年业绩翻番，2008年实现逆市提升，之后则一直保持快速增长态势，自2008年后始终凭借稳健发展稳居百强前四。

► 中海：利润之王，盈利能力傲视群雄

中海地产，业界公认是惯于逆周期操作的高手，在低潮时买地，高潮卖房。秉持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”的扩张策略，截至2008年布局了20个中国经济快速发展的珠三角、长三角、环渤海等国家重点发展的核心或新兴城市。正是2008年全球金融危机之际，房地产行业剧烈下行，中海凭借主流定位、逆周期运作实现了弯道超车，利润超越了万科，此后，中海地产的效益一直保持行业第一，盈利水平在同行中傲视群雄，综合实力在2006-2012百强中仅次于万科，之后仍始终保持百强前五。

► “京沪渝粤”四大派系： 群雄并起，区域化扩张的“绩优股”

2004年，地产江湖流传一句话，“广州地产看产品、上海地产看行情、北京地产看概念、重庆地产看潜力”，形象刻画了当时区域性房企逐渐声名鹊起，形成了“京沪渝粤”四大江湖势力，代表了房企在全国化扩张中由于区域交融所凸显出的地域风格，及其在城市特质、居住文化、产品质量、服务水平等方面鲜明的差异化特色。这一阶段迅速成长的代表性房企包括京派的首开，沪派的复地、绿城，渝派的龙湖及粤派的富力、碧桂园等。

绿城，是此间全国最吸引眼球的房企之一，以精品战略为本，采取进取性的扩张策略：强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域二三四线城市；融资手段涵盖私募、可转债、配股增发、信托、银行贷款等各种方式；广泛的合作开发，成为绿城当时开社会先河的新锐模式。期间绿城销售额一路扶摇直上，2007年销售额连闯50亿、100亿大关，至2009年即突破500亿，仅次于万科，位列行业第二。同时，绿城凭借强势的产品力多次“遇难成祥”，连续十三年居于百强TOP10之列。

03

2009年—2014年：黄金时代的高歌猛进

金融危机后国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划，使整体货币环境宽松，房地产资产属性进一步加强，投资投机性需求旺盛，房价趋势性上涨，政府调控政策密集出台，与市场的博弈更加频繁。而中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，主要针对一线及热点二线城市政策的调控加速了全国房地产市场的调整，许多中小城市房地产市场得到快速发展。

在此期间，房地产市场大量刚性需求释放，加之国内信贷规模增长、赴港上市、海外发债等资金通路畅通，房企全国化进程加速并重点向三四线城市扩张。其中，房地产行业集中度加快上升，百强企业强者恒强、分化发展的趋势愈加明确：2009-2012年间，急转向上的市场使高库存、改善型、精细化房企及国企得到迅猛发展，如龙湖、绿城，保利；2013-2014年间，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，恒大、碧桂园、华夏幸福均为个中翘楚。与此同时，部分房企却因多度扩张或裹足不前等战略失误而经受波折，如复地自2008、合生创展自2013起均跌出百强前十行列。

► 龙湖：豪宅专家，产品开发风靡全国

龙湖自2009年上市以来，销售额不断攀升：2009年、2010年销售额同比增长79.8%、81%，2012年跨越400亿，2013年龙湖跃居百强第六。龙湖业绩的爆发，主要在于其精细化的高端产品开发能力在当时风靡全国，区域聚焦策略把握住了环渤海、长三角、中西部区域的重点城市，这些高产能城市让龙湖把握住了快速城市化时期市场旺盛的改善型需求。

► 万达：“以售养租”，全国滚动开疆扩土

万达从2006年由单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业，以“以售养租”、“现金流滚资产”模式开启全国快速扩张的步伐：销售额由2009年的300亿一路飙升，2014年超过1600亿元，2009年、2012年位列百强第七和第九，而后以商业地产运营为核心，多年稳居商业地产优秀企业第一名。但2015年万达提出“去地产化”，主动下调销售目标，2016年在地产牛市不进反退，跌出销售前十阵营。

► 恒大：“三高模式”，唯快不破

自2009年上市，恒大切准了市场变化节奏，短短五年从303亿到2013年突破千亿再到2014年的1315亿元，连续超额完成年度目标，规模后来居上，直接进入第一集团，2013、2014年跃居百强第三。其中，恒大“高度标准化、高周转、高执行力、高杠杆”的标签是其施展“快字决”的根基，以狂飙之势最大程度把握住了三四线城市化的机遇。此外，优等生恒大不止懂得加速，在2012年三四线城市供应趋于饱和之际，开始转攻一二线，适时放缓与调息，截至2014年底，恒大土地储备已经高达1.47亿平米，继而凭借丰厚土储又一次抓住了2016-2017年的市场爆发机遇，位列2017百强第一。

► 华夏幸福：发力产业新城模式，弯道超车的新兴黑马

自2011年上市以来，华夏幸福就好像地产行业一匹新兴的黑马，开始狂飙突进。销售额连续多年保持了快速增长，从2011年的百亿到2014年突破500亿，之后则一直保持外挂模式。华夏幸福独特的产业新城模式，使其最大程度上把握了国内这一轮的城市化、产业化发展红利，通过承接核心城市的产业及人口转移，华夏幸福实现了规模的快速提升，自2016百强中成功入主TOP10、2017继续前进。随着产业新城模式异地复制和产业小镇拓展上的逐步突破，可以预见华夏幸福未来有能力实现更高的跨越。

04

2015年—今：白银时代的分化发展

2015-2016年9月，“去库存”政策、国内信贷宽松等利好政策密集出台为房地产市场注入一股暖流，使得改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨并持续高位运行，土地市场也“一路飙升”。2017年房地产市场即将到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，房地产市场将逐步回归理性。随着房地产市场逐渐开始由增量向存量转换，行业洗牌速度进一步加快，分化发展已经成为这一时期的主旋律。

在此期间，房地产市场进入利润率下行、结构性需求饱和与分化加剧的白银时代，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，必须主动求变，向结构性机会要发展、向精细化管理要效益，才能实现长期持续发展。其中，开启“快进键”的百强房企在精准把握市场结构性机遇的基础上，或通过创新管理机制最大化企业能动性，典型如碧桂园；或搭乘金融资本双翼，强势收并购、猛拿地，短时间内实现弯道超车，如恒大、融创、闽系房企等。但值得警惕的是，资本是把双刃剑，房企过度迷信资本，未来可能面临风险。

► 碧桂园：“碧桂园模式”，销售额一骑绝尘

碧桂园从2013年跻身千亿俱乐部到2016年销售额翻番突破3000亿，再到2017年销售额突破5000亿元，登顶全年销冠，百强跃升第三，完全诠释了“碧桂园速度”，在其背后，碧桂园的城市布局策略与管理机制功不可没。其中，碧桂园“深耕三四线、挺进一二线”的全线布局策略和丰厚的土储规模，让其抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇；而碧桂园的标准化管理、“同心共享”机制等充分调动了内部能动性，推动运营效率大幅提升，共同驱动企业销售增长“一骑绝尘”。 

► 融创：并购狂人、攻城略地

融创销售额一路高歌猛进，从2010年上市以来已扩容近25倍，2016年突破千亿，2017年即将突破3000亿。融创率先开启了并购式扩张，继而凭借充足的货值、强势营销、高周转实现业绩爆发。孙宏斌曾发声自2016年10月之后停止公开拿地，通过收并购获取优质且成本较为合理的土地，近年的大手笔收购包括103亿收购天津星耀五洲项目、32亿收购大连润德乾城股权、454亿收购万达13个文旅城项目等等。

► 闽系房企：爱拼才会赢，双高模式下的强势崛起

闽系房企以“高杠杆、高周转”的模式、“激进”的作风在近年迅速崛起，赚足行业眼球的同时，也形成一股新势力，典型如旭辉、融信、阳光城等企业。是什么造就了闽系房企近年的强势进击？无疑与他们对资本的善加利用息息相关。闽系房企善于利用民间资本、公司债、银行贷款、信托贷款、海外融资等多种融资渠道，为企业从福建区域成长为全国性企业提供强力支持；而“拿地拿到手软”的投资节奏，也让这些敢拼敢干的高周转型房企跟随核心城市房地产市场的热度轮动一路奋起直追。

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吹去浮沙始见金

15年来，百强房企的传奇故事层出不穷。然而，日换星移，房地产市场历经几年野蛮生长、几年疯狂发展、几年动荡起伏，房企逐渐重视运营管理并形成各自的发展战略、增长模式和核心竞争力，不少房企逐渐折戟沉沙，而经得住时间考验、吹去浮沙始见金的百强房企阵营逐渐固化，分化发展已经真正到来、梯队逐渐成型，跨越梯队的追赶将越来越难。从2004-2017中国房地产百强企业的变迁来看：

• 始终保持均好性发展的百强房企，在行业波动中实现“战略性常胜”。规模与管理、盈利与效率协同发展、内外兼修的房企一般采取稳健的策略，能一直紧跟行业节奏、政策波动稳健增长，不会出现业绩大起大落的情况，始终保持高于行业及同等规模企业平均水平的增速，将时间维度拉长来看，属于“战略性常胜”。典型房企如万科、保利、中海等百强房企。

• 以双高模式“冲上云霄”，完善管理机制方能避免“云霄飞车”。在房地产规模发展期，部分房企在踏准了市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力实现了飞速跃迁，而在规模激增之后将管理、效益等与规模完美融合的房企方能取得稳固的“江湖”地位，典型如碧桂园。而恒大、融创、华夏幸福等实现规模飞速发展的百强房企，未来还需继续提升与规模相匹配的管理体制，以确保稳健的江湖地位。

• 折戟沉沙的房企往往出于战略过于冒进、盲目多元化、迷信资本等问题，而战略过于保守、错失多轮发展良机的房企也容易在激烈的竞争中趋于没落。随着未来行业整合程度更高，竞争更加激烈，中小型企业仍然需要走出全国、规模化发展、抓紧练内功，否则各地市场将逐渐被全国性房企占据，面临失守的困境。

PART 2. 2018，百强再踏新征程……

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2017年，党的十九大报告明确提出要坚持“房住不炒”定位，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，传递出新时代“住有所居”的国家信念；中央经济工作会议进一步提出“要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。房地产市场在中国步入新时代的大背景下，将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局，房地产企业应主动转变发展思路，适应行业发展的重大变革，挖掘新时代的发展机遇。

2018百强企业研究以“提质稳发展，谋变新时代”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成长。

01

方法体系

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

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数据来源及复核

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研究方法

研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2018中国房地产百强综合实力指数。

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历年发布会

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研究成果

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