上海2017年市场报告 | 市场调整期，楼市成交低位企稳

2017年上海楼市概况

政策盘点·综合

17年政策持续收紧，调控指向供应端。供应端调控趋紧，新盘入市均需公开摇号，并严防新房销售收取“价外价”、变相加价。

政策盘点·重点

土地·供求

2017年商品住宅用地供求量低位企稳，政策管控下房价回归理性，低调、底价、低溢价成常态。2017年，招挂复合的拍地方式的推出，明显抑制住了地价的过快上涨和过高的溢价率。上海商品住宅土地市场基本维持2016年的低位态势，全年共推出宅地近1196万方，较去年有所上涨（动迁安置房用地及租赁用地供应增加），而商品住宅用地供应量持续下行，供求量未达400万方。

近六年上海商品住宅用地供求走势

备注：土地供应与成交均使用规划建筑面积 

土地·排行榜

中海和光明所获地块高居榜首。 2017年，光明地产拿下上海商品宅用地总价最高地块，万科、龙湖、华润及招商总价靠前；除中海外，金地和卓越均有斩获高价地块。 

中海包揽商品住宅用地成交楼面价TOP3，且均位于松江。

土地·租赁用地

上海大力推进租赁住房用地供应以来，不断有优质租赁用地推出并底价成交，截止到2017年底，上海共有21宗租赁住宅用地推出并且皆已成功出让，多数都位于上海最紧俏的黄金优质地段，却都以底价成交。21宗租赁用地总出让规划建筑面积为143.5万方。 

目前已成交和其他改租赁地块中半数已确定供应套数，若按此计算，可供应约1.8万套租赁住房。 

未来城市将呈现一种市中心主租赁、郊区主销售的景象。

备注：17年实际成交的租赁用地为准

商品住宅·供求

商品住宅供求量同比降低，库存进一步减少。2017年，上海商品住宅供应量减少，供应乏力导致成交量受抑，成交量600余万方。但成交量仍大于供应量，市场持续维持供不应求态势。 

近六年上海商品住宅供求及存量走势

商品住宅·成交结构

90-120平米面积段、300-500万元总价段为成交主力。2017年，上海商品住宅成交面积段持续以90-120平米首改产品为主，且成交占比较2016年扩大7个百分点，70-90平米刚需产品成交占比逐步收窄，但占比仍然较高。 

成交总价持续向高总价段转移。300万元以上各总价段成交占比较2016年均有上涨或持平。300-500万元总价段成交占比较去年扩大9个百分点，持续居主流。

近六年上海商品住宅成交面积段占比年度走势

近六年上海商品住宅成交总价段占比年度走势

商品住宅·区域

嘉定、青浦及南汇需求旺盛。2017年，上海商品住宅成交集中在郊环外围，嘉定以91.8万方居各区域成交面积之首，青浦以0.4万方的微小差距紧随其后。中心区域则以普陀、徐汇和闸北较为活跃，成交量均超10万方。中心区域需求外溢显著。 

备注：单位：万㎡ ，卢湾与黄浦合并为黄浦

南汇、闸北作单独分析

商品住宅·排行榜

青浦区佳兆业君汇上品荣登2017年上海商品住宅成交面积榜冠军。2017年，上海商品住宅TOP10项目中，4席位于宝山，3席位于嘉定。青浦区的佳兆业君汇以0.02万方的微弱优势居榜单之首，上榜项目成交面积梯度表现明显。 

2017年上海商品住宅销售面积TOP10

总结&展望

政策：2017年上海楼市调控政策呈收紧迹象，从供应端、需求端持续发力。2018年政府将加快楼市长效机制的建立，“稳楼市，稳房价”，真正做到“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

土地：2017年上海商品住宅用地低位企稳，政府积极加大租赁用地的供应，响应“十三五”规划提出的完善购租并举的住房体系。17年全年土地成交来看，招挂复合加大了企业拿地的难度，基本上都是大型房企和国企占据优势，而租赁用地基本上都是国企，这一趋势短期将继续维持。同时，未来在政策管控下土地底价、低溢价将成为常态，“招挂复合”新政对抑制土拍溢价过高的抢地状况，稳定土地市场起到了积极作用。

商品住宅市场：2017年，上海商品住宅市场与土地市场均处于调整期，市场表现相对往年冷清，但市场需求依然存在。从17年商品住宅成交特点来看，成交总价持续向高总价段转移，首改产品比例扩大。另外也可以看出商品住宅供应基本上都是处于外环外，这也体现了政府想加快培育租赁住房市场的决心，想以中心主租赁，郊区主销售，积极响应实施十九大后“房住不炒”的政策。

展望18年，由于上海综合实力优先，良好的城市基本面吸引需求集聚，且市场持续供不应求，在严格调控限制下，仍具备抗跌韧性，未来商品住宅供求将小幅回暖，同时政府也将继续加大租赁用地的供应力度，这也将对于缓解房地产市场供需矛盾，并吸引高端人才在沪就业具有十分重要的推进作用，真正将上海构建成具有世界影响力的国际大都市。

► 2017年全国市场年报：

► 2017年分城市市场年报：

（其他城市年报将陆续推出，敬请关注……）

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