房企财务总必读：5分钟看清当前融资形势
2019年1季度，房地产市场和企业的融资状况如何？2季度房企又应该采取什么样的融资手段和策略呢？《2019年1季度融资盘点》从宏观到微观为您提供一些参考意见。
经济稳中向好，货币供给稳中有进
中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度（总第84次）例会4月12日在北京召开。会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，当前我国经济呈现健康发展，经济增长保持韧性，增长动力加快转换。人民币汇率总体稳定，金融市场预期改善，应对外部冲击的能力增强。可见央行对经济判断是总体向好，态度是谨慎乐观。
会议同时指出，要继续密切关注国际国内经济金融形势的边际变化，增强忧患意识，保持战略定力，坚持逆周期调节，进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调，适时预调微调，注重在稳增长的基础上防风险。稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。总之，在货币政策方面，仍保持了稳中有进的长期方针。
到位资金稳中有增，国内贷款占比下降
图：2018年以来房地产企业开发到位资金及增长率
数据来源：国家统计局，中指研究院收集整理
2019年3月份，房地产开发企业到位资金在1-2月的增幅下滑后，3月份增幅反弹，资金规模为3.89万亿元，同比增长5.9%，比1-2月环比上升了3.8个百分点，与2018年一季度对比，2019年前抑后扬比较明显，但全行业资金面仍偏紧。
图：2018年以来房地产企业开发资金来源结构情况
数据来源：Wind数据库，中指研究院收集整理
国内贷款占比下降，其他资金占比上升。1-3月份，在房地产企业开发资金来源结构整体稳定的状态下，国内贷款占比较2018年同期下降0.6个百分点，较1-2月则下降了2.0个百分点，国家明显加强了在银行贷款方面对房地产的严控。自筹资金占比则保持在30%左右，为30.3%；同时，其他资金占比则有所上升，较2018年同期上升了1.4个百分点，较1-2月上升了1.5个百分点，加强销售仍是开发商资金来源的根本所在，在国家调控下房企的销售回款将成为房企的资金主要来源。
大型房企受青睐，信托稳步增长，信用债热度持续
经营稳健获得银行青睐。2019年1季度，银行信贷环境紧中有稳，与2018年全年相比有所放松，银行信贷更加青睐优秀房企。其中，中海地产与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款，创公司在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次；华润置地公司作为借款人就总数为30亿人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，该贷款融资自首次提款日起计为期三年。
房地产信托规模占比最高，收益率小幅下降。2019年1季度房地产类信托募集资金1674.79亿元,同比上升25.71%,规模占比35.76%，受市场资金面略有放松的影响，房地产信托收益率小幅下降，为8.34%，环比减少0.08个百分点。
表：2019年1季度部分房企信托融资案例
数据来源：中指研究院收集整理
2019年1月泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司接受西部信托有限公司提供的不超过2亿元的贷款，期限不超过3年；华夏幸福间接全资子公司九通基业投资有限公司与五矿国际信托有限公司签署《信托贷款合同》，约定九通投资向五矿信托申请不超过人民币50亿元的贷款。1季度信托收益率下降与近期银根放松有关，但预计不能持续下行。
债券、中票发行热度持续，海外债热情不减。2019年1季度，房地产企业信用债发行规模合计1677亿元,同比增长55%，发行成本平均为5.35%,比去年同期下降0.9个百分点;内地房企发行海外债融资总额1430亿，同比增长17%；资产证券化产品发行780亿元，同比增长90%。在1季度这个窗口期信用债、海外债、资产证券化产品的快速增长，为部分房企解决了燃眉之急。
房企继续赴港上市，打开国际融资大门。2019年1季度大陆房企赴香港上市热度不减。截止目前，2019年已有2家房地产企业赴港上市，其中德信中国表示，募集13.73亿港元款项60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，10%将用作一般公司及营运资金。银城国际上市所得款项净额约为7.705亿港元。其中，约60%的款项将用于发展公司物业项目；约30%的款项将用于偿还借款；约10%的款项将用于一般营运资金用途。房企在港交所上市，不仅获得了大额融资，更为房企打开了国际资本的大门。
结语
2019年1季度，在房地产融资环境相对宽松的背景下，优秀房企加大银行信贷、信托、债券、海外债以及资产证券化的融资力度，为2019年打下了良好的基础，同时也说明了企业经营稳健、抓住窗口期机遇等策略对于房企的重要性。需要特别关注的是，1季度经济状况持续改善，打破了市场上降准的预期，也使得国家重新下决心适度收紧房企融资，再次强调“房住不炒”，2季度市场环境与融资环境都难以宽松，对于大部分房企，在下力气加快周转、抓回款的同时，融资仍然是一个重要的工作，同时也是一个艰难的任务。