拿地“中考”成绩单出炉，“四大策略”助力下半场
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2019年上半年土地市场如火如荼，房企在土地市场上变现也大相径庭，有的高歌猛进，有的谨小慎微，头部房企加快拿地节奏，但态度更偏谨慎；中小规模房企相对激进，加速奔跑，纳粮备储。2019年，多数房企提出“聚焦一二线”布局战略，随着土地供应增多，一二线城市及都市圈周边热点三四线城市成为房企未来布局重地。预计下半年，随着融资环境趋紧及热点城市调控加剧，企业未来将放缓拿地节奏，保持谨慎拿地态度。
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房企踩准城市周期变动节点，灵活调整拿地节奏。从拿地金额与销售额比值来看，房企结合市场情况灵活调整拿地策略，在市场繁荣期，企业的资金较为充裕，房企精准把握城市轮动周期，审慎吸纳优质土地储备，表现较为积极；在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。
图：2018年至2019年上半年不同销售规模[1]房企拿地金额与销售额比值情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
不同销售规模房企拿地金额占销售额比重均有所上升，其中500-1000亿元企业上涨最为明显。3月份，受核心城市优质地块批量入市以及企业融资环境改善等因素影响，土拍市场热度提升，房企拿地积极性提高，各规模房企拿地金额占销售额比重均有不同程度上升，其中销售规模在500-1000亿元之间房企上涨最为明显，2019年一季度，拿地金额占销售额比重为52.5%，较2018年上升21.6个百分点，之后随着各地加强调控，房企拿地更为谨慎，但整体热度仍比较高。销售规模超千亿房企为保证之后的规模化增长，在保持谨慎拿地的基础上，加快补仓节奏，拿地热情逐渐回温，2019年二季度，1000-3000亿房企拿地金额占销售额比重为38.3%。
图：2019年上半年销售规模前十房企拿地金额与销售额比值情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
企业分化加剧，各企业之间开启差异化发展策略。随着土地市场回温，房企抢地的消息不断传出，房企分化继续加大，企业采用不同的拿地策略。超千亿企房企加快拓储节奏，多数企业拿地热情回温，其中作为龙头房企的碧桂园一改去年的“降速”风格，快速吸收土储，2019年上半年拿地金额占销售额比重为25.3%，其中二季度该比值达42.8%。对比来看，中小房企受规模与资金的影响拿地节奏分化明显，部分企业拿地比较保守，在原有土地储备不足的背景下，可能会导致未来供应不足；部分企业为跨越阵营疯狂拿地，但在市场整体融资环境偏紧的背景下，中小企业资金渠道少且成本高，激进拿地可能会导致现金流承压。
规模：拿地金额上涨，房企加快补仓节奏
图：2019年上半年20家代表房企[2]拿地总金额、面积和成本情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
代表房企拿地金额上升，拿地面积下降。2019年以来，土地市场呈现“量减价升”局面。一方面，土地成交数量有所回落，其中三四线城市土地成交回落最为明显；另一方面，土地溢价率有所回升，其中三四线城市土地溢价率涨幅较高。2019年上半年，代表房企拿地金额7771.2亿元，同比增长13.4%，拿地面积15926.0万平方米，同比下降13.2%，拿地成本同比上涨23.3%。受城市供地结构、市场需求及调控政策影响，2019年上半年，杭州、苏州等强二线城市的土地市场出现了一轮“波动”。5月以来，尽管一二线城市依旧是房企拿地的重点，但是在各地加强调控的同时，房企拿地的节奏也有所放缓，土地市场逐渐回归平稳。
成本：拿地成本上涨，拿地热情回温
图：2019年上半年20家代表房企拿地楼面价分城市等级变化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
拿地热情回温，拿地楼面价同比上升。2019年以来，在因城施策背景下政策改善预期增强，企业拿地积极性有所提高，土地流拍占比持续回落，特别是热点一二线城市土地竞拍热度回升。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升98.0%；二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升33.2%；三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比微降1.2%。
加强一二线城市布局，三四线布局力度下调
图：2019年上半年20家代表房企各等级城市拿地布局情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
从拿地金额看，一二线城市土地成交市场回温，三四线布局力度下调。2019年上半年，20家代表房企拿地金额同比上涨13.4%，由于一二线城市土地交易增多所致。其中二线城市拿地金额同比上升32.0%，涨幅最大；一线城市拿地金额同比增长58.6%，拿地金额占比为10.2%，较同期增加2.9个百分点。三四线城市推地节奏有所放缓，土地市场整体供需双降，土地市场降温明显；三四线城市拿地金额同比下降18.5%，拿地金额占比为29.3%，同比下降11.5个百分点。
长三角和中西部周边城市为企业布局重地
图：2019年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
分城市群来看，长三角地区热度依旧，中西部土地市场有所降温。20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金额明显提升，其中长三角拿地金额同比增长29.4%，占比达40.1%，环渤海同比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四线城市拿地金额大幅增长所致，如合肥、温州、绍兴、无锡、常州等城市；中西部拿地金额同比增长5.9%，较去年同期占比减少1.92个百分点；珠三角拿地金额同比下降15.7%，占比减少4.64个百分点。
图：2019年下半年房企拿地策略分析
1. 大趋势？
房企拿地节奏分化显著，精准拿地成未来大趋势。2019年以来，随着各地调控加强，房企拿地节奏整体呈现分化趋势，大型房企持续加强拿地力度，同时拿地更为谨慎；中小房企相对激进，积极纳粮备储，为跨阵营做准备。一方面，中小房企在扩张中应保持理性，积极拿地仍需以稳健的运营能力为前提，避免盲目拓储。另一方面，为避免投资失误，精准拿地日益受到房企关注，投策工具的选择显得尤为重要。全面了解优秀房企的做法可以帮助企业快速切入行业，中指数据库企业版中的房企投策产品可以全面显示房企的拿地动向 [点击申请试用] ，实时更新行业领军企业的拿地状况，为企业未来的拿地决策提供有利参考。
2. 去哪拿？
图：2019年上半年20家代表房企城市布局情况
从拿地城市分布来看，二线及城市群周边热点三四线城市为房企目前拿地“主战场”。2019年上半年，苏州、天津、杭州、上海、武汉等一二线城市土地成交市场回温，热点城市的土地信息备受房企关注。在企业聚焦的前20个城市中16个为二线城市，其余分别为上海、北京以及三四线城市常州和佛山，这两个城市分别为长三角和珠三角热点三四线城市。
图：CREIS中指地主工具
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未来在拿地区域选择上，“聚焦一二线”将成为企业的普遍选择。房企布局应适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。中小房企在聚焦区域深耕发展的同时，需关注大本营周边二线城市和热点三四线城市，在三四线市场衰退势头未减的前提下，加速回归二线城市。中指地主从城市群、城市、板块、三个维度层层解析企业区域选择，以宏观、中观、微观三个视角寻找潜在优质地块，帮助企业精准把握城市轮动周期，快速掌握地块及其周边信息，为企业拿地提供有力支撑。
3. 怎样拿？
中小房企、优质项目和资产包成为房企未来收并购主要目标。根据监测，2019年上半年全国300城土地成交均价上涨17%，地价依旧保持较高水平，在此背景下，通过收并购可帮助企业获取优质项目的同时有效降低拿地成本；同时，伴随着偿债高峰的到来，部分中小企业融资短板更为凸显，资金压力下恐会寻求品牌房企收购，预计下半年房企收并购力度将继续保持。从收并购的方向来看，中小房企、优质项目与资产包是其主要目标，如在项目方面，世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目，获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源；资产包方面，融创在收购了万达文旅后，2019年初又以33.4亿元收购了萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目资产包，优质资产包依旧受到品牌房企青睐。
多元合作、产业联动等多种方式提升拿地效能。2019年上半年，土地市场持续走强，房企拿地难度不减。其一，在合作拿地方面，面对一二线热点核心城市“地少价高”的情况，房企可继续保持在该区域合作力度，降低资金占用率。其二，房企除了选择较常规的地产企业进行合作外，可结合自身情况，通过产业联动，提升拿地效能。部分房企布局文旅、大健康、生态农业等产业，通过产业落地，获取优质土地资源的同时，亦可积极联合金融、轨交等企业拿地，实现多元化战略，提升产品溢价。其三，在拿地方式方面，房企亦可尝试招拍挂、收并购、勾地等相结合的多种拿地方式，选择最优拿地方式组合。
4. 控风险？
房企仍需加速销售回款，理性投资，审慎拿地，谨慎介入高价地和高溢价地。2019年，房企在资金方面的压力有增不减，其一，土地价格虽保持稳定，但仍处于上涨趋势，拿地成本持续加大；其二，部分房企销售目标虽然有所上调，但上调幅度不大；其三，还债高峰到来，房企面临大规模集中还债。在此压力下，房企风险依旧存在，需持续关注。企业需保持谨慎的拿地态度，一方面，严控拿地总额，在保证盈利空间的同时，结合自身布局，谨慎拿地。另一方面，严控地块单价，特别是对于一些高价地或者高溢价地应谨慎介入；对于缺乏产业支撑的三四线城市地块，需尽量回避。
[1]企业划分情况以2018年房企销售额划分，具体情况参考中指数据库—企业版—房企投策。
[2]代表房企包括碧桂园、万科、中国恒大、保利发展、融创中国、绿地、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、世茂、阳光城、金科股份、旭辉、金地、中南置地、绿城中国、正荣集团、中国金茂