楼市融资再上“紧箍咒”？看清形势更关键!
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二季度以来，房地产融资形势发生较大变化。
近期，部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，被约谈警示，要求“控制业务增速，提高风险管控水平”。同时，受行业融资环境收紧影响，5月、6月单月新开工增速均跌至个位数。
在融资一紧再紧的大环境下，资金面上压力重重的房地产行业应如何应对？搞清融资收紧的目的和路径，洞察潜在风险与机遇，合理布局就更为关键。
▣ 本轮房地产融资政策的变化源于土地市场的波动。过去半年，部分一二线城市土地市场再现回暖，给房地产市场平稳发展带来一些压力。
2019年上半年，一二线城市土地供求均明显增加，带动了土地出让金、楼面均价的显著上涨。其中，一线城市住宅用地出让金同比增长超七成，增幅居各线城市之首；二线城市住宅用地出让金同比增长超三成，较去年同期提升了4.6个百分点。特别是，广州、成都、重庆、苏州等热点城市部分地块出现较高的楼面价，这也引起了监管层的关注。
图：2019年上半年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
▣ 当前，部分地区居民杠杆急速攀升，增加了刚需群体和改善性群体的债务负担，也增大了金融风险，这是个人端融资收紧的重要原因。
数据显示，2018年福建、浙江、广东、江苏、上海、重庆等经济相对发达地区居民的杠杆率均超出70%，远高于全国平均水平。这些地区有经济基本面做支撑，金融创新水平较高，居民投资理财需求旺盛，一定程度上也放大了居民的杠杆。然而，贵州、江西、广西、宁夏等中西部地区居民杠杆率超过60%，偏高的居民杠杆率与经济发展水平并不匹配，偏高的居民债务隐藏着潜在的风险。从增速来看，过去两年，西藏、重庆、海南、广西、广东、湖北、山东、福建、安徽、浙江、江苏、上海、天津等10省市居民杠杆率提高了10个百分点以上。
居民杠杆高企透支未来房地产市场的增长空间，如放任下去将引发较大的金融风险。因此，在稳杠杆与防风险的背景下，居民个人住房贷款政策收紧也是必然。
2016年、2018年中国境内各省市住户部门杠杆率
数据来源：各地人民银行、中指研究院综合整理
备注：居民杠杆率用住户部门负债/银行存款衡量
▣ 近期，监管层的密集表态中，房地产融资形势发生了较大变化。
今年2月以来，银保监会多次发声强调要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，严控银行保险资金违规进入房地产市场。5月，银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治，房企融资收紧信号不断增强。7月，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。随后，发改委发文明确房企海外发债用途只能用于一年内到期的境外债务。2019年以来，为防范房地产金融风险，监管层从严控银行保险资金违规进入房地产行业，到整治房地产融资乱象，再到收紧信托、海外债融资等，银行、保险、信托、企业债等房地产融资来源全面受到限制，或是未来一段时间内的政策趋势。
▣ 在房地产融资收紧趋势下，三四线城市企业融资收紧，房贷利率止降回升，部分城市收紧公积金政策。
各大银行对三四线城市融资收紧。工商银行2018年年报中强调加强房地产行业风险管理。重点支持一线城市及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。招商银行在2018年年报中提到，2019年房地产行业风险主要集中在去库存速度较慢的三四线城市。此外，农行和中行2018年年报中也提到加强房地产贷款风险管理。2018年下半年以来，棚改政策调整、棚改规模大幅下调的背景下，部分银行对三四线城市放贷态度更为谨慎。
表：部分代表银行加强房地产金融监管
房贷利率止降回升。2019年6月全国首套和二套房贷平均利率止降回升，意味着本轮房贷利率下调周期基本结束。继5月青岛、南京房贷利率上浮之后，6月份天津、苏州、福州、宁波、南宁等城市的房贷利率平均值有所上涨。二季度以来，苏州、南京等热点城市房地产市场热度回升是政策收紧的主要原因。在监管层“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标压力下，热点城市加大房地产调控力度，住房按揭贷款利率出现上调也在情理之中。
图：全国房贷款利率止降回升
数据来源：融360大数据研究院，中指研究院综合整理
图：2019年重点二线城市首套、二套房贷利率平均值变化
数据来源：融360大数据研究院，中指研究院综合整理
部分城市公积金政策收紧。2018年以来，成都、天津、西安、厦门、岳阳、镇江、绵阳等城市收紧公积金政策。这些城市收紧公积金政策对房地产市场起到降温作用。
图：2019年以来部分城市公积金政策变化
沿着房地产融资收紧的路径，我们发现三四线城市企业融资渠道收紧，是银行加强房地产风险管理的策略，是主动避险行为；重点二线城市房贷利率上调、公积金政策调整，则是“房住不炒、因城施策”背景下，城市主体调控房地产市场过热的主动行为。因此，对房企而言，部分三四线城市面临阶段性需求透支风险，进入时应做好风险评估；而一二线城市虽有调控压力，但在居民居住需求支撑下房地产市场仍有较大发展空间。
房地产企业：规避风险城市，深挖潜在机遇。企业面临“钱紧”的形势，一方面，应积极收缩战线，规避风险较大的三四线城市，重点深挖有基本面支持的重点一二线城市、及核心城市群周边潜力区域。另一方面，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求，适度让利、加快回款，降低负债率实现稳健发展。
消费者：结合自身需求，而非升值预期。自住性购房者应结合自己需求情况，选择更适合居住的住房，同时要充分考虑自身对杠杆的承受能力，平稳好短期、中长期的资金供需，以及要充分做好自身就业稳定性、收入增长水平的评估。
地方政府：警惕居民杠杆风险。地方政府在因城施策，优化调控政策，引导市场预期的同时；特别应警惕居民杠杆率高企的风险，多策并举提升居民收入，引导合理消费，降低杠杆水平，从而提升居民生活品质，提振消费，为经济持续增长奠定基础。