当前我国经济增长总体平稳，但仍面临下行压力，随着产业结构的调整，以及新旧动能的持续转换，国内部分城市也因经济放缓引发市场关注。我们始终认为，产业实力是国家和区域发展的底层驱动力，本文我们将以反映城市产业情况的一个微观指标——市场主体规模，来研判城市未来的发展潜力。
市场主体是指市场上从事交易活动的各类组织和个人，包括在当地工商及市场监管部门登记注册的各类企业、个体工商户和农民专业合作社。因此市场主体的规模以及新增市场主体的变化趋势，可以反映出城市的产业经济是否具备活力。
广东、山东、江苏、浙江等东部沿海省份市场主体实有规模大，河南、陕西等中西部地区发展活力提升较快
2014年，我国开启商事制度改革以来，通过不断精简行政审批，降低准入门槛，加之“万众创业、大众创新”政策的影响，带动各类市场主体规模快速增长，截至2019年7月底，我国市场主体总量达到1.17亿户，其中企业3647.97万户。图：截至2019年6月末各省市的市场主体实有数量及1-6月增量
注：白色为缺失数据区域；上图——山东、山西实有数为2019年9月底，新疆和重庆为7月底；福建为2018年末数据，黑龙江为2018年9月末，天津为2018年9月末民营经济市场主体数。
下图——福建增量为1-5月，内蒙古、重庆为1-7月，山西为1-9月；河北为1-6月净增量
从全国格局来看，东部地区市场主体规模领先。东部沿海地区经济发达，先发优势明显，广东、山东市场主体实有数量已超过千万户，江苏超过970万户，浙江为687万户，大量市场主体巩固了地区经济发展的基本盘。同时，今年1-6月，广东新增市场主体108万户，山东新增106万户，江苏为85万户。东部地区不仅经济基础夯实，市场主体也保持着较快的增长速度，经济活力较高。此外，近十多年来，国家推行区域协调发展战略，部分中西部地区在承接东部产业转移过程中获得后发优势，市场主体规模也获得快速增长。河南市场主体实有数量居全国第五，超过600万户，四川达到582万户。今年1-6月，陕西新增74万户，同比增长99%，河南新增74万户，市场活力提升较快。一线城市市场主体实有规模大且企业占比高，长三角、大湾区以及西部核心城市市场主体活力足市场主体是经济发展的微观基础，在城镇化过程中，大城市因经济基础好，各类资源集中，市场主体活跃度高，带动就业机会增加，吸引人口流入；随后在产业、人口聚集的规模效应下，大城市能够更集中、更高效地提供基础设施和公共服务，显著的降低成本并提高效率，继续吸引大量企业聚集，带动市场主体持续增加，形成正向传导。从2018年全国200个城市新增市场主体分布来看，新增市场主体超过10万户的城市主要集中于经济较为活跃的长三角、粤港澳大湾区以及山东半岛城市群，中西部核心城市增长也较为突出。
无论是从实有数量还是从新增数量来看，北上广深四个一线城市以及成都、重庆都居全国前列，且远超其他城市，市场主体活跃度较高。而企业作为最重要的市场主体，其占比越高，代表这个城市经济发展质量越高，深圳、上海、北京市场主体中，企业占比均超六成，经济实力突出。大湾区在开放政策的影响下，对外商投资吸引力较强，数据显示，2018年上半年，广东新设外资企业2.4万户，增长2.2倍，占全国的54.7%。其中，广深近年来人口流入规模大，作为大湾区的核心城市，发展潜力显著提升，投资活跃，市场主体规模大，增长快。深圳制造业基因较强，当前产业正经历“腾笼换鸟”，本土制造业积极向中高端转型，同时部分制造业企业外迁；尽管深圳前三季度经济增长放缓，但工业增加值占GDP的比重仍高达36%，且是全国唯一市场主体规模超过300万户的城市，2018年企业实有数占比为63%。广州近年来产业升级较快，2018年以IAB和NEM产业为代表的战略性新兴产业新增约15.4万户，同比增长32%。今年1-6月新增数量中企业占比为68%，发展质量稳步提升，且2019年前三季度GDP增速为6.9%，居一线城市之首。东莞和佛山是大湾区制造业比较集中的城市，东莞2018年末市场主体数量达115万户，居全国前列，市场活力较强。在大湾区内部，广佛同城化不断推进，东莞积极承接深圳产业转移，接收大量深圳迁出的制造企业，2018年新增企业占比高达44%，发展提质增效明显。长三角一体化稳步推进，上海、苏州、南京、杭州等核心城市市场主体规模大，经济发展活力明显高于区域内其他城市。上海2018年新增市场主体较多，且新增企业占比超过80%，市场主体质量优。杭州、南京、苏州等2018年增量超过20万。杭州民营经济占GDP比重超过60%，且新增企业占比超过50%，创业活跃度较高。南京市场主体稳步增长，前三季度GDP仍达8%，经济保持较快增长。长三角城市群的三四线城市经济实力整体较强，2018年，温州、宁波、金华、南通等市场主体规模居全国前列，且宁波、常州企业实有数占比超过40%。当前长三角城市经济协调会已涵盖沪苏浙皖一市三省41座城市，随着长三角一体化全面深化，城市群集聚能力不断增加，未来将释放更大的经济活力。中西部区域中，重庆、成都、武汉、西安等核心城市经济发展活力突出。2018年重庆市场主体实有数253万户，仅次于深圳和上海，虽然近年来由于产业调整，经济增速有所下滑，但由于市场主体规模大、活跃度高，后续增长仍有较强支撑。成都市场主体规模居全国第四位，2018年末实有超过200万户，前三季度成都仍保持8.1%的高速增长，在西部城市中表现突出。武汉、郑州市场主体规模均超100万户，前三季度GDP保持平稳较快增长。西安2019年6月末市场主体规模接近200万，且上半年新增市场主体达56万户，已超过上年全年，规模突出。从市场主体构成来看，近两年伴随大量人口流入，西安个体工商户成倍增长，但2018年新增市场主体中企业占比仅为23%，低于主要城市平均水平。未来如何提升经济增长质量，留住人才，是西安当下面临的一大考验。京津冀协同发展不断推进。北京由于城市功能逐渐调整优化，新增主体在一线城市偏少，《2018年北京市市场主体发展分析报告》显示，北京迁出企业中有四分之一迁往津冀地区。当前资源向大城市持续集中，中西部核心城市产业发展仍处在机遇期城市发展普遍将经历从“城市→都市圈→城市群”的历程。从目前我国城市的发展阶段来看，长三角和粤港澳大湾区已初步具备城市群形态，京津冀城市群则以首都都市圈为核心逐步向城市群形态演变，而对于其他地区尤其是中西部重点城市来说，整体仍处于大城市的虹吸效应阶段，“单核”形态突出，在优先承接产业转移的同时，人口与资源持续大量聚集。从下图可以看出，当前重点城市尤其是中西部核心二线城市的经济及人口集中度都处于较高水平。从市场主体来看，西安集中了陕西近一半的市场主体，成都占到四川的39%，昆明、武汉、长沙等城市市场主体占全省比重也超过20%。
当前中西部重点城市城镇化率除南宁外均超过70%，已经达到较高水平，但所在省的城镇化率普遍较低。如武汉城镇化率已达到80%，高出湖北省20个百分点，太原、长沙、合肥、郑州、兰州、贵阳、成都、昆明等省会的城镇化率也超出各自省份水平的20个百分点以上。由于省会在区域内辐射力较强，加之产业回流、就业岗位增多等优势，此类中西部核心二线城市对省域内人口的吸引力将进一步凸显，大量人口流入带来的住房需求空间仍较大。
城市潜力的提升核心在于产业竞争力的不断增强。市场主体作为产业发展的微观基础，很大程度上可以反映出不同城市产业经济的活力与趋势。我们认为，在未来相当长的一段时间里，大城市仍将是市场主体聚集的核心区域。如一线城市以及苏州、南京、杭州、东莞等长三角及大湾区的核心城市仍将是资金、资源、人口的重要流向地，并逐渐在发展过程中实现产业结构的转型升级，城市获得持续的活力。而成都、重庆、武汉、郑州以及近两年快速发展的西安等中西部核心城市，也有望在产业转移以及人口聚集过程中释放出更大的潜能。大数据为房地产赋能，随着对城市研判的角度越来越微观细致，大数据的应用将也为观察城市提供多重视角；即将召开的2019中国房地产大数据年会将基于大数据视角，为您带来更详细的市场与城市趋势研判，敬请关注。